建築計画書と土地の登記が違うことはありますか？？

家を１軒壊して複数建てる場合です

①計画時
登記上は土地の分けがないが計画上は分けている
→OKなのかなと思います…

②新築で家を建てた後
計画書では通路を各家が持っていますが、登記上は共有地になっています
→これも途中で変更ということで問題ないのでしょうか？

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/21 21:38

再ですが、、、

>建築基準法の道路に単独で接する計画になっているのに、一度もそのような登記がされていないのは問題ないのかという質問です。

ごめんなさい、やはり質問の全体がつかめません。
先に敷地のお話しをしましたが、仮に道路としましょう。
建築基準法の道路は第42条に定めていますが、この法律では道路用地（土地）の分筆も地目を公衆用道路に変更することも必要ありません。
道路管理者や土地の所有者はもちろん、確認申請の中で道路の区域（道路の境界）を明示してあればいいんです。
審査をする側はたとえ位置指定道路でも私道である限り境界の場所に介入できません。

「あれ？
位置指定って行政庁が指定するんじゃね？」
と思われるでしょうが、確かに指定の行政処分はしますし、指定の図書は行政庁が保管していますが、私道である以上は民民の土地の境界、関係者が違うと言えばそこまで。
（昔の指定道路で形態が無くなったものの復元など）

建築基準法と建築確認申請って、性格からしてそんなものです。
何かを規制するものでも、権利を与えたり奪ったりするものじゃない。
登記など個人の財産の保全をするのはそれぞれの人。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/21 15:22

①計画時

登記上は土地の分けがないが計画上は分けている
→OKなのかなと思います…
　　　↓
１筆の土地に複数の建物を建てるなら、それぞれの敷地が接道を満たす（建築基準法の道路に単独で接すること）よう、敷地は分けなければなりません。
（敷地の重複使用は不可）

②新築で家を建てた後
計画書では通路を各家が持っていますが、登記上は共有地になっています
→これも途中で変更ということで問題ないのでしょうか？
　　　↓
質問の趣旨がわからないんですが、誰に対しての依頼です？
建築確認申請と不動産の登記は連動しません。
他人の土地でも建築確認申請は通ります。
（審査の時に土地の所有者を問いただしてはいけない）
建物登記は誰がする話になっていますか？
土地を分筆するのも。

極端な話、土地の地番は架空のものでも建築確認申請は通ります。
文字通り「申請」で、内容を審査する人間は地番が正しいか、極端な話、現存しない住所でも確認は通ります。
（地番も審査の時にチェックしてはいけないから。うっかり間違いに気付いても他の内容との不整合が無い限りは間違いの指摘をしてはいけない。）

まれに「誤記訂正」をする軽率な人間（代理者）もいますが、検査済証を交付してしまえば訂正は一切不可能。
　　　↑
このことから言えば検査済証を交付した後のこと（交付日以降の出来事）は確認済証や検査済証には一切反映されません。

各家庭が持つ通路とのこと、先にお話しした接道部分と思いますが、あくまでも計画、つまり確認を通すための「区分」のライン。
敷地の設定は机上の計画でいいんです。
申請が通るように線を引いただけですから。
その通り分筆する義務もありません。
審査はあくまでも申請された図面でのみ、実際に分筆されようが当初の１筆のままであろうが関係ありません。

それが複数棟の分譲の建て売りならディベロッパーはトラブル防止のために必ず分筆して土地と建物でセットで販売、もちろん（抵当含め）権利者欄も書き換えるでしょ。

もし接道部分がいわゆる籏竿敷地（路上上敷地）なら、接道部分の共有は避けるべきです。
（理由は省略しますがトラブルの原因になる）

現状がどうなっているのか、質問者さんの立場は誰か、で回答は変わると思いますよ。

この回答へのお礼

再びの回答ありがとうございます。
正直前回の回答は内容が難しいところもあったのですが、あの後色々調べてなんとなく理解できるようになりました。

今回の質問としては、
建築基準法の道路に単独で接する計画になっているのに、一度もそのような登記がされていない
のは問題ないのかという質問です。
なので、なっていなくても問題ないという回答わかりました。


以前相談していた問題ですが、やはりご近所さんが不動産屋やデベロッパーに騙され？それを信じています。
できれば直接聞きたいところですが、DM機能などなさそうなのでまた質問します。

お礼日時：2020/06/21 17:55

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/06/21 13:19

いずれにしても確認申請の前です

建物を抹消は役場へ解体業者が行います。
それでも他に建造物が有る場合や大きな土地や建物があるなら
文筆しますから建主には別に何も心配はいらない。

あ～間違えたとか
途中変更はないです。

この回答へのお礼

いずれにしても確認申請の前です
とはどういうことでしょうか？

途中変更はないとのことですが、
つまるところ家が建ったときに（いつ時点かわかりませんが）
計画書と登記が違うのはNGということでしょうか？
その違う場合、悪いのは設計事務所？不動産屋？ということですか？

お礼日時：2020/06/21 13:28