農地の分筆について

現在180坪程度の地目畑の母親所有の土地があり
その一角に、母親が農地転用もしないまま、無許可で居酒屋を建ててしまっています。

2~3年後に、その土地の一部を分筆して家を建てる予定なのですが
その現在建っている居酒屋は、違法建築物として取り壊しが求められると思います。
しかし、居酒屋を借りてくれている人がいるので、取り壊すわけにもいかず困っています。

そこで、素人考えですが
今の時点で農地のまま分筆して、2~3年後家を建てる時に
その分筆した部分だけを農地転用、という具合にすると
居酒屋が建っている方の土地は別な土地、ということで
やり過ごせませんでしょうか？

できれば専門家の方にお答えいただきたいです。

No.4 回答者： tmyhmy 回答日時： 2014/09/12 07:42

やり過ごすことは不可能です。

2～3年後に公共物（道路）との境界確認の際100％違反行為を指摘されます。
先に解決しておかないと新築に間違いなく影響します。

居酒屋部分を分筆し農地法申請（始末書を添付）をして下さい。
相談先は・・行政書士と土地家屋調査士を兼務している事務所です。

※メリットもある。一筆（180坪全部）の境界が確定するので、2～3年後の分筆（手続き）が簡単にできますよ。

No.3 回答者： AIR-YAMADA 回答日時： 2014/09/12 01:31

その土地がどこかも分かりませんので難しいですが・・市街化区域と仮定します。

何年前に居酒屋を建てたかは分かりませんが、役所から何も言ってこないということは見過ごしているか黙認しているかですので、そのままで良いと思います。（違法ですが）

黙認して土地の課税のみ宅地になっているのではないでしょうか。
地目が畑でも現況に家が建っていれば宅地課税をされているはずです。
役所は横の繋がりは薄く税金が多く取れれば良いので建築指導課に通報などしません。

２，３年後、分筆する前に農地転用を行い家を建てられます。
（市街化調整区域であれば水道が布設できていないでしょうから）

ただ地震や土砂災害等のことを考え、そこに家を建てても大丈夫かどうか調べた方が良いです。
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/index.html

No.2 回答者： qwe2010 回答日時： 2014/09/11 20:11

問題は、違法建築であれば、取り壊さないといけないかどうかでしょう。

農地の上に建っている家はたくさんあります、法務局に登記されていないお家もたくさんあります、だけど、取り壊せと言われたひとは、今までにきいたことがありません。

こんな疑問がわいたときには、私は、隣の市の市役所に行って質問しています。

No.1 回答者： sirousagi1 回答日時： 2014/09/11 15:06

土地の分筆には、分筆登記をすればよいことです。

地目は、変更登記しない限りそのままでの登記申請です。


建築確認が出されていない建物は、原則的に違法というレッテルとなります。
しかし、現時点で、取り壊せとした話にはなかなかならないのが実情です。

そこで、この地域が問題に関わりますが、
(1)市街化区域の場合
　　不思議とこのままで新築の確認が出せます。但し、申請上は「増築」となりますが、
　　基礎の方法など現行の建基法にそぐわない場合には、完了検査時に済証が出ません。
　　分筆してしまっていて、敷地の「地番」が違っていれば所有者が新築申請者と同一
　　でも関係しなくなります。
　　また、○○番地の一部として分筆もせずに新築を計画することも可能です。
　　農転も（事後処理ですが）そのままで出せるので、たいした苦労はありません。

(2)市街化調整区域の場合
　　けっこう面倒です。土地を分筆していても隣接している土地が違法な建物がある土地の
　　所有者と同一であるなら、家を建てようとする当該敷地への開発・建築に対する許可が出ません。
　　その場合には、建物を撤去してからの申請となります。（農転とは同時進行）
　　なので、分筆では問題を回避できません。
　　
但し、ここで注意したいのが、現状において、市街化区域・市街化調整区域の両方に該当しますが、
農転をやっていないままで駐車場とか建物があった場合、現況での課税で納税していればよいので
すが、そうでないと遡って現況としての税額を課税されてくることはることも考えられます。
これは、農業委員会から固定資産税に言及があるということです。