農地を宅地に農地転用する場合、建設予定や、残高証明等の建設できる目処が立つ場合しか出来ませんでしょう

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質問者：たろす2525
質問日時：2022/08/19 01:26
回答数：6件

農地を宅地に農地転用する場合、建設予定や、残高証明等の建設できる目処が立つ場合しか出来ませんでしょうか？
現在持ち家ローン返済中で、建設は完済し1年以上先になる予定です。この場合は田んぼの持ち主に買う意思を伝え、田んぼの土地代を払い建設予定時に転用する流れ以外に方法はありますか？

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回答 (6件)

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No.6

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2022/08/21 21:54

「持ち主に買う意思を伝え」とあることからすると，農地を売買しての転用（農地法5条による手続きが必要）のようです。

その売買にかかる仲介業者に，転用の見込みを確認した方が良いでしょう。

農地を宅地に転用できるかどうかは，転用者の資産状況なんて関係なしに，その農地がどこにあるのかが重要です。
無許可で転用した後，原状回復が難しいという経済的損失を鑑みて事後的に認めるということもなきにしもあらずだそうですが，農業振興地域内の農地であった場合には，それでもなお原状回復を求められる（いくらかかろうが関係なしに，建物を取り壊し，元通りの田んぼにするまで回復させられることになる）ことまであるそうです。
そんなことになったらたまったものではありませんよね。

だから不動産取引の法令上の制限等を調査する義務を担い，その取引の安全を担保するために存在する仲介業者に，まずはその見込みを尋ねるべきだと思います。

そのうえでなお理解を深めたいと思うなら，

若子昭一書『「農地転用の手続」何をするかがわかる本』セルバ出版
　https://seluba.co.jp/pid158638089/

辺りを読んでみるといいのではないでしょうか（僕が持っている本の中では，農地転用に関してはこれが一番わかりやすいと思いました）。

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No.5

回答者： mofl
回答日時：2022/08/19 09:07

この話、実際に進んでいるわけ？

田の持ち主（農家）も農転からの売却を了解してるの？
他の回答にあるように、農業従事者以外が田を買うことはまず無理だよ。
ましてや、田を宅地へ？
稲作は日本の食料自給の根幹だ。
そのため国や自治体が手厚い保護をしている。
（コメの減反政策は別の話ネ）
今まで多額のカネをつぎ込んで田を含む農地を保護、維持して農家、ひいては農業を守って来たわけだ。
農地と言う土地が消滅してしまう、それを簡単に切り売りして、宅地へと転用されたらたまったものじゃない。

あと、都市計画区域内なら（特に市街化調整区域なら）田のある区域ってほとんど建築基準法による道路が無いからね。
トラクターや耕運機などの農業用機械が通る農道は幅が４メートルに満たないと思う。
農地ゆえ基準時に道の形態があり建物が立ち並んでいた、の事実はまず無いはずだ。
ゆえ建築基準法の２項道路にはならない。
袋地と同じ扱い。
幅４メートル以上の形態の連続性も無さそうだから42条1項3号も無理だろう。
都市計画法での宅地要件を得るのもハードルは高いはず。

タマゴが先かニワトリが先か、の議論じゃ無いが、必ず建物が建てられる担保が無ければ農業委員会も売却はおろか転用さえ認めないよ。
これは売買に関わる甲乙個人の事情とは別の話ネ。

もし。
特殊な事情があり、農業委員会がすでに承諾しているなら別。

＞この場合は田んぼの持ち主に買う意思を伝え、田んぼの土地代を払い建設予定時に転用する流れ以外に方法はありますか？

売り手の農家と買い手の質問者と、一緒に農業委員会に行き相談する。
着地点が了解済みならあとは担保の話のみ。
条件付きの売買契約もあろう。

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No.4

回答者： -yo-shi-
回答日時：2022/08/19 08:34

＞建設は完済し1年以上先になる予定です。

貴方が農作業（田んぼ）をする前提で買取ることは可能です。
いろいろと条件はありますが、少なくとも150日以上農作業に従事する必要があります。
建設予定が1年後であれば可能だと思うし、実際の作業は委託すれば良いのではないかと思います。

あくまでも土地（田んぼ）の売買の話ですから、農地転用とは別の話です。

もう一つは農地転用を条件に売買契約を交わすことです。
当然ながら契約が前提にあるので手付金を支払う必要があるし、農地転用が認められれば代金を支払い購入（名義変更）する必要があります。
つまり、資金調達の目途が立たなければ話は進みません。