まだ区画されていない土地の購入について

Question

現在駐車場に使用されていて、そこに接した６メートル道路（舗道もあり）が９月末で下水道工事完了予定の土地の購入を考えています。図面もできておらず、南側に５メートル道路をつけ、約５０坪Ｘ３区画に分けるつもりだと不動産業者から説明を受けています。購入するつもりでいたのですが、１級建築士の公務員の人から、区画されてもいない土地を素人が買うものではないと、忠告されました。

分筆されたり、道路ができたりしないといつまでたっても
家を建てられる土地にならないから・・・と解釈しましたが、業者は今の段階でお金を入れてもらって押さえて欲しいとも言っています。過去にこんな売り方でなかなか家を建てる状態にならずにトラブルがあったようで心配です。

1.この状態でやはり買うべきではないのか
2.小額の入金で様子をみるのか・いくら位？
3.スケジュールなどを確認して契約しても良いものか
　（期限を守れない時の事など盛りこんで）

場所は良いところなので、買いたい気持ちは強いのですが
次にどう動くのが良いのか教えてください。
よろしくお願いいたします。今年中に着工したいです。

and4173 · Accepted Answer

結論から言えば、今の時点で契約はしない方が良いと思います。
ただ気になる土地であれば、わかる範囲で調べておいてみても損はないかと思います。
道路を入れるのであれば、既に役所の道路管理課や建築指導課と協議が終わっているでしょうから、進行状況や完成後の管理はどこがするのかなど聞いてみてはどうでしょうか？
また配管についても、下水だけでなく、飲用水、ガスについても突っ込んで聞けば申請が出ているはずなのでわかると思います。

今回取引を進める上でのリスクはスケジュールの面ではなく、実際に予定通りの形状の現場に仕上がるかどうかです。形状があってれば良いというものではなく、道路一つ取ってみても建築基準法上の道路にするためには役所との事前協議があってはじめて６ｍなら認めるよという話にもとづいて言っているはずです。
万一それで許可がとれなければ当然敷地延長などで土地の形状を変えざるをえなく、それに応じて条件や価格も変わってくることが考えられます。
ちなみに道路というのは形状や状態のことをいうのではなく、建築基準法第４２条に定められるいずれかのものに該当しなければ道路とは言いません。もちろん道路でなければ建築もできませんし、配管関係の入れ方も全然変わってきます。もちろん資産価値もまったく変わったものとなります。詳しくは建築確認を出す建築指導課の窓口で聞いてみると良いでしょう。

これと似たケースで開発許可を受けた土地の契約がありますが、開発の場合は土地の造成工事終え、当初の計画通りかどうか役所の検査を受け、工事の完了検査証が出るまで契約できません。

tentarou · Answer

２度目のご質問で、「将来起きかねないトラブルを」、との事ですが、私も素人なので、皆様の専門的なアドバイスにyuyuさんと同じ立場で「ああ、そういうトラブルも起こるのか・・と大変勉強させて頂きました。過去同じ様な土地の購入を考えたことがあるのですが、経験ある友人達のアドバイスで回避する事が出来ました。そのような土地は、仮に順調に購入できても、日照、境界線、又、些細な事ですが隣との塀の問題（高さにまで）、方位、様々思うに任せない事柄に遭遇してしまいます。どうぞあせらず、じっくりと土地探しをなさって下さい。

satou03 · Answer

このまま契約してしまうと、かなりリスクを負うことになると思います。
分筆が完了していないと言うことは、面積が確定してないと言うことであり、
法務局への仮登記・本登記ができません。
法務局への登記が出来ないと言うことは、第三者へ権利の主張が出来ないことになります。

分筆が完了してない場合の土地の買い方として「道路より何メートルまでの土地」と言う感じではっきりしない買い方になってしまう場合があります。
一区画いくらで買った場合、予定より狭く分筆されると、そんをしてしまう場合があります。
一坪いくらで買うと、多く分筆された場合、面積に応じて多くお金を払わなければ行けない場合があります。
図面も無しでどうやってお客さんに説明をするねん？ってその不動産屋さんに聞きたいです。(^_^;)　

面積の確定していない土地を買うのは危険です。気おつけてください。
念のために、その土地の登記簿を見ておくといいかもしれません。

noname#1810 · Answer

僕も一級建築士ですが、分筆もされていない土地を買うなど論外です。
その不動産屋はいい加減な業者だと思いますよ。
もしも道路に面さない土地など買わされてしまったら、
家さえも建てる事は出来ません。
騙されたくなかったら、内金なども入れる必要はありません。

tentarou · Answer

この権に関しては、現在の状況では、一級建築士の方の助言にそわれたほうが良いかと思われます。私は過去２回、家を売って、３回目の家に住んでおりますが、過去の経験から、区画されていない土地はトラブルが起きる可能性が高くリスクが大きいです。もう少し多方面で専門家の方に相談されて、よく調べられてからでも遅くないのでは？
小額でも入金はまだされないほうが良いのではないでしょうか。

まだ区画されていない土地の購入について

結論から言えば、今の時点で契約はしない方が良いと思います。

２度目のご質問で、「将来起きかねないトラブルを」、との事ですが、私も素人なので、皆様の専門的なアドバイスにyuyuさんと同じ立場で「ああ、そういうトラブルも起こるのか・・と大変勉強させて頂きました。

このまま契約してしまうと、かなりリスクを負うことになると思います。

僕も一級建築士ですが、分筆もされていない土地を買うなど論外です。

この権に関しては、現在の状況では、一級建築士の方の助言にそわれたほうが良いかと思われます。

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