囲繞地について

囲繞地通行権について教えてください。
公道に面する30坪程度の土地に昔から建物が建っています。その土地の裏にある囲繞地を駐車場（約10坪）として15年前に取得しました。
公道からは自己の建物があるのでその土地に当然進入できません。
その自己の土地に隣接する空き地（元々農地でしたが、現在は空き地）の所有者にその一部を自己の駐車場の進入路として譲ってくれないか頼みましたが、断られました。
ただご近所のよしみで、書面に交わすことなく自己負担で舗装し、無償で15年間、使用しています。
その土地の所有者が亡くなり、相続を受けた人物がその土地を売却することになりました。
相続を受けた人物は当時の経緯をほとんど知りません。
新たにこの土地を買い受ける人物は土地の一部使用を一切認めない前提でお聞きします。
この場合、囲繞地通行権が主張できるでしょうか？
もしくはその他（通行地役権等）の通行に関する権利が主張できるでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/01/21 22:09

＞囲繞地通行権が主張できるでしょうか？

袋地から公道への通路をどこに作るのか？については民法に定めがあります。

まず通行の場所・方法は、通行に必要にして囲繞地所有者に損害の最も少ないようにすること（民法211条）

「損害の最も少ないようにすること」とは要するに公道との最短距離を通路にしなさい、という事です。

ただし最短距離といっても、囲にょう地のど真ん中を通しては、囲にょう地の損害が大きいので、それも考えて隅などに開設することになります。

例えば自己の30坪が最短距離であれば、袋地通行権を行使できる土地は自己の30坪になります。

また自己30坪と奥の袋地10坪が以前は一筆の土地であり、それを分筆して袋地10坪が出来た経緯が過去にあった場合は、自己30坪に通路を開設しなければなりません。
たとえ最短距離の土地が他にあったとしてもです。

ということを踏まえて考えますと、隣接空き地の現通路が公道との最短距離である。奥の10坪は分筆で発生した土地では無い。であれば袋地通行権を主張できることになります。

ただし、通行権を有する者は、囲繞地所有者に対し「損害に対する償金」を支払わなけれぱならない（民法212条）

ということで隣地の新所有者に対しては、お金を払って通らせてもらう事になるでしょう。

もう一つは通路の幅についてですが、これに法の規定はありませんが、
一般的には人の通行を前提にしますので幅1ｍ程度の話になります。

幅で揉めた場合は最終的には裁判になるでしょうけど、車の通行が出来る復員が認められるかどうかはなんとも言えません。

通行地役権については、相手に断られたらそれまでです。

貸し駐車場の出入りということで、複数の人間がその通路を使用し、その10坪で収益を得るのですから、通路部分の賃貸借契約を結ばれた方が良いと思います。

No.3 回答者： sid1969 回答日時： 2009/01/21 22:14

＃１です。

>公道に面する30坪程度の土地に昔から建物が建っています。
これをあなたのお持ちの不動産だと判断したのですが違いましたでしょうか？だとすれば囲繞地通行権はあります。ただ＃１での答えのとおり車での通行までは保証されません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。この土地も建物も自分のものです。まずもともと公道に面した土地が有り、建物を建てました。その後自分の敷地の裏側の土地（完全に囲繞地であることを知りながら）を取得しました。隣の空き地が使える（売ってもらえる）、もしくは所有者が遠方に住んでいて放置してあるので、勝手に使っても問題ないと踏んでいたからです。口頭で使用することをにおわせた程度です。

補足日時：2009/01/22 09:51

No.1 回答者： sid1969 回答日時： 2009/01/21 22:07

基本的に囲繞通行権を主張することはできません。

まず第一に当該の土地はあなたの敷地に接しているため、囲繞地ではありません。単に自動車での往来が不可能な自己敷地に過ぎません。
つまりあなたには囲繞地通行権そのものが存在しないことになります。

そもそも囲繞地通行権とは他の敷地を通らない限りその土地への往来が不可能である場合に「最低限の通行の権利を認めているもの」であり、車で通行する権利までは認められておりません。

次に何らかの権利が主張出来るのかという点ですが、
使用貸借権や賃借権等権利が設定されていないということであれば
かなり難しいと思います。

口約束でも契約は成立しますが、
この場合期間の定めのない使用貸借契約
ということになろうかと思います。
譲り受けた第３者に対抗しうるか・・・・難しいと思いますね。
賃借と違い、金銭的なやりとりがない場合というのは
法律の保護を受けにくい所があります。

この辺はその点に詳しい弁護士、司法書士などの専門家を
頼られるべきかと思います。