土地売買について

全8区画ある分譲地で、2年前に2区画をまとめて購入しました。この土地は公図上は1筆で一つの土地となってますが、現地は、見切りブロックをつけて2区画になっており、それぞれ上下水道が引き込みされています。今後、土地を他人に1区画づつ売買をしようと不動産屋を通じ考えてます。そこで質問ですが、1筆の土地を現地の通り2区画に分筆しても良いのでしょうか？測量士さんに聞いた所、開発許可をとっているかまず、市役所に聞いてみてと言われました。市役所には、何を確認するのかさっぱりわからないです。端的な質問ですが、教えて下さい。また、売買活動をするにあたり注意点はありますか？

No.6 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2014/06/29 11:07

まず感じたこと。

分譲地で区画分けされているのに分筆されていないのは不自然。

で、推測です。

まず１つめ。
都市計画区域内で市街化区域の前提で。
７区画まで開発の区域だった。
完了公告後に現地をいじって、見た目で１区画増やしてしまった。

２つ目。
広めの１区画を２つに割った。
ただしまだ分筆はしていない。

測量士が心配したのは、都市計画法第２９条に抵触しないか、でしょう。
そこを管轄する開発担当部局で登録簿と土地利用計画図の写しを請求してください。
測量士が見れば一発でわかります。

最悪なのは残地念書の期限がまだ来ていない場合ですが、２年前ならまず大丈夫でしょう。
それと、２宅地を１敷地とすることで、さらに２９条許可が必要になる場合。

更に最悪なのは、都市計画法違反の街区、つまり違反宅造で是正をしない限りはそもそも建物が建てられないこと。

開発行為でない場合（区画形質の変更が無い状態での土地分譲）であれば話は別。

市街化調整区域内での分譲であれば、さらに話は別。

それと他の回答にもありますが、地区計画や建築協定含め敷地の最低面積が設定されている場合は注意が必要。

市役所で聞くのなら、ここの質問をそのままに。
聞く先は、開発部局（宅地課や開発課など）が先で、その後に建築指導部局（建築指導課など）です。

No.5 回答者： antarctica-2001 回答日時： 2014/06/28 14:20

>市役所に聞いてみてと言われました

開発行為検査済証の写しを貰って来いって事では？

>売買活動をするにあたり注意点はありますか？

２年前に購入したけど計画変更で売らざる負えなくなったと言う事ですか？
一昔前の土地ころがしと思われるので短期譲渡所得となり譲渡所得に対する税金は高くなります。
もっとも差額利益が出なければ関係ありませんが。

不動屋さんとの契約くれぐれも媒介契約としてくささい。代理契約すると「業」とみなされ宅建業法違反です。
詳細はNo,２さんの書かれた通り。

No.4 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/06/28 08:36

回答3の補足説明

その他考えられることは、道路問題が原因かも知れません。接道が２ｍでその区画は１戸しか建築出来ないことも予測できます。この場合、２戸の建築は出来ません。

No.3 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/06/28 08:32

まず考えられることは８区画全体が１筆となっていれば、まだ開発許可申請を出していないものと考えられます。

反面、２区画が１筆の登記であれば、その地区の住民協定で一定区画以下の分筆が出来なくて土地を共有名義で建築しようとしている分譲地かも知れません。田園調布では一定坪数以下の分筆は禁じられているケースもあります。
まず、購入した購入した不動産会社になぜ２区画が１筆になっているか聞けば判るはずです。その不動産会社から理由の説明がなければ市役所の開発課に聞くしか方法はありません。
２区画を他人に販売する場合は宅建の営業免許が必要です。無免許で販売すると罰せられます。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/06/28 03:02

　分筆については、「やってはならない理由」は思いつけません。

分筆してかまわないと思います。

　問題は「売買活動」ですが、質問者さんは宅建免許をお持ちですか？

　不動産屋に行くと、看板などに「○○県知事　（３）１２３４」とか書かれているアレです。

　アレがないのに、不動産を「業として売買を継続反復」をすると、逮捕されます。

　免許があるなら、売買について十分知識があるはずですので、知識を駆使されればいいと思います。


　以下、免許をお持ちでない場合の注意です。

　数分前に運転し始めたという人でも事故を起こして人を死なすと、"業務上"過失致死罪になるのと同じで、初回でも「業としての売買」と認定されて逮捕されることもあります。

　無資格者のそういう行為そのものが禁止されているので、宅建業者（有免許）に売買実務を任せてもダメです。

　無資格の人が宅建業法違反、仲介に入った宅建業者は「同幇助」、ということで両方が捕まった実例をこの眼で見ています。

　自宅を建てようとして買って、土台を作ったが会社を首になって資金が尽きた、売りたい。売れるように分筆したい・・・ ならＯＫです。

　だから、しょっちゅう捕まるわけではありません。たいがいは大丈夫です。

　が、質問者さんの場合、質問文を拝見したかぎりでは「最初から転売するつもりで買った」「うまく売れればまたやる」意思の下にあるように見えるのですが、どうなんですかねぇ？

　もしそうなら、継続反復の第一歩なので、宅建業者は「捕まるべきだ」と主張するでしょうね。自分たちの利益のために。

　無免許者にそんなことをやられたら、費用をかけて免許を取り、費用をかけて免許を維持している自分たちがバカみたいですから。

　私なら、（免許がないなら）分筆しないで、現状のまま業者に売ってしまうことをお勧めします。
　　

この回答への補足

私はあくまで所有者です。売買活動は、宅建業者に依頼します。不動産屋からは、第三者のための契約？っていうのでやると聞いてます。

補足日時：2014/06/28 07:27

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/27 22:05

測量士が何を言いたいのか私も分かりません。

立場上、責任が伴うので質問には答えたくなかったのでしょう。分譲地だったら開発許可を取っているはずです。それぞれに上下水道が引き込まれているのがその証拠です。もしそれが無かったら買った土地は大損です。二つにして売るのだから分筆すれば良いだけです。