専用通路を確保できる？

建築許可について質問いたします。
まず現状説明から・・・
　・私の家は袋小路の幅４ｍの通路に面しております。
　・その通路は通路を利用する４軒が所有権を等分に共有しています。
　・４軒のうち１軒は公道に面していますが、残りの３軒はこの通路にのみ面しております。
現状では私の家は道路に面しておらず、幅４ｍ通路を３軒が利用していることで通路も確保できていないため建築許可が下りません。
ところが隣の家（公道に面していない３軒のうちの１軒）が競売にかかりました。
そこに不動産業者が来て、もし隣を買えば
　・通路の確保が必要になるのは２軒になる。
　・４ｍ通路の１/２を所有することとなる。
上記のことから「２ｍの専用通路が確保できるので建築許可も下りるようになり、不動産価値が上がりますよ」と情報を持ってきてくれました。
この業者の言っていることは正解なのでしょうか？
もし本当なら隣の競売物件は、他の人が買ってもあまり値打ちの無い物件だが、私が買えばその物件だけでなく、今の自分の家の価値も上がる事になると思うので真剣に検討しています。
建築法に詳しい方、どうかお知恵を貸してください。

No.5 ベストアンサー 回答者： d22dutsun 回答日時： 2004/12/10 16:50

他の方の回答を見ると、業界で言う2戸1『ニコイチ』（一つの確認建物を2棟にして分譲する）ですね。

バブルの頃やそれ以前に横行した違反の方法です。

＜承諾書についてですが、この家を購入した当時、通路を共有している４軒で「道路としてのみ使用する」との覚書を交わしております。

その承諾書は4軒のみで有効なものです。

＜私の専用通路として承諾頂く場合、他の所有者の方に何らかの迷惑が掛かる事があるのでしょうか？

本件の場合は、4ｍの通路が有り、接道不適格な敷地が2つですので、建築確認取得のみを考えれば3軒とも確認取得できるようになり迷惑は掛からないでしょう.（但し、路地状敷地の場合、通路部分の延長により幅員の制限がある場合があり、東京の場合は2ｍの幅員で延長は20ｍ以内です。自治体により違いあります）
承諾書を貰う時、いつも問題になるのは角地の方の動向です。なぜなら角地の方は協力ばかりで何のメリットも無いからです。他の２軒は確認取得でき、さらには2ｍの敷地が確認上敷地となるので建ぺい・容積もアップして良いことばかりなのです。ですからご近所との関係（特に角の方）によると思います。
業者がこのような条件の土地を購入した場合、角地の方に多額のハンコ代を提示して承諾して貰う場合があるのも上記のような理由からです。

建築確認取得できる方法は3つあると思います。

(1).道路位置指定取得
　隅切りはどうでしょうか？無ければ角地の方の負担がまた増えます。
また、下にも書きましたが権利関係が繁雑ですと大変です。業者ですが、開発行為や位置指定をやり慣れているのは、土地家屋調査士事務所、測量設計コンサルタント系の事務所、建築事務所等です。

(2).2ｍの通路を使い路地状敷地として建築確認申請
要承諾書

(3).建築基準法４３条但し書きを受け確認取得
　これは建築課で出来るか相談しないと分かりませんが、4ｍの通路を「協定通路」として確認取得するものです。

一番不動産の価値が上がるのは(1)で、(2)(3)は同じ位か？
難易度が高くお金もかかるのは、(1)、(3)、(2)の順だと思います。

ご参考までに、、、

この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございます。
まずは隣を購入できることが前提となりますが「接道不適格」から脱却への道が見え、やる気が出てきました。不動産屋さんのくれた情報が正しいとの確信も得られましたので、購入検討を進めようと思っています。
運良く購入できれば、角地の方と仲良しのお向かいとタッグを組んで交渉にあたります。それまでに十分良い関係を築いておきます。。。
ところで他の方のお礼でも書きましたが「承諾書」は建築確認申請時に取得する物なのですか？当分立て替える予定は無いのですが…

お礼日時：2004/12/10 20:16

No.6 回答者： d22dutsun 回答日時： 2004/12/10 21:33

＜「承諾書」は建築確認申請時に取得する物なのですか？

・2ｍの通路を使い路地状敷地として建築確認申請するの場合の承諾書

本件の場合、他人の敷地（共有の敷地も含む）を自己の建築物の敷地として使用する旨の承諾書となります。建築確認には配置図という図面を付けますが、その中で建築基準法上の道路と有効に2ｍ以上接しているか判断されます。その時に他人の敷地を利用して2ｍ接している旨の承諾書が必要になります。mmaassaa1さんがその敷地（2ｍの通路）を建築確認上使用している為、他の人は敷地としては使えません。但しこれは建築確認上のもので使用状態はいままで通りでかまいません。
先に承諾書だけ貰っても、所有者が変わった場合（相続、売買等）は無効となりますし、確認申請時その都度必要になります。恒久的な効力はありません。
尚、他人の敷地を借りるだけですので、分筆の必要はありません。もっとも、分筆して共有物分割ができるのであれば100％接道的確になりますが。

・道路位置指定の承諾書

幅員（延長により幅員規定に差がある場合あり、転回広場必要な場合あり）・隅切り・排水施設等基準を満たしていれば道路としてはOKです。
道路位置指定は許認可では無いので、道路が基準を満たし関係権利者の承諾が得られれば申請できるものです。

この回答へのお礼

とても分かり易くご説明していただき、本当にありがとうございます。
頭の中でモヤモヤしてたものがスッキリしました。
教えていただいた方法で実現可能なものを選択し、現状を改善して行きたいと思います。

最後にd22dutsunさんを始めご回答して下さった皆さんには、本当に感謝しております。この場を借りて皆さんにお礼申し上げます。

お礼日時：2004/12/11 00:27

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/12/10 00:35

>建築指導課に相談しましたが、結果的には無理の様です。

申請だけで済むかという聞き方だと無理だという返答になると思います。
実際には工事も必要です。ですから建築業者に相談することになります。
４ｍ幅が確保されていないと難しくなりますが、他の方への補足を見ると２ｍ＋２ｍの専用通路として申請しているようですから、それはぎりぎりクリアしているのかなとも思います。

ただ、、、隅切りの関係で唯一公道に面している人の敷地をけずらないといけないかも、、、、
私の想像でしかありませんが、もし現在の状況が、公道がＬ字になっていて、問題の私道がつながってＴ字になっているような形と考えるとそういう可能性を考えてしまいます。
何にしても一度建築業者に見てもらうと良いかもしれません。（彼らは開発も手がけますのでよく知っていますよ）

おそらく位置指定の場合は工事費がかさむので違法建築したのでしょう。

>不動産業者に代行をお願いするつもりですが、それで安心できるのでしょうかね？
不動産業者は競売参加ではなく任意売却を打診したのではないですか？
それであれば、売り主も承知の上でのことですから特段に心配はいらないと思いますよ。

とはいえ、他の方が書いているように、取得したからそれでＯＫという訳にはいかないです。
ただ、１／２持分を取得して、その上で分筆してご質問者名義だけの２ｍ専用通路を確保する（建築確認申請時の通りに）という技は無いわけでもありませんが。。。。
他の人はいやがるでしょうし、そうなると裁判する必要まで出てきます。
一応民法の規定で共有物の分割請求権は認められているので、出来る可能性はあるのですが、今度は弁護士まで雇う話しになるので大変だし、隣人との関係も悪くなりますしね。

やっぱり円満に進めるには、その土地を取得しようがしまいが、位置指定するしか無いような気もします。

この回答へのお礼

私の私的な問題に対し、親切にアドバイスをして下さる方々には本当に感謝しております。

>不動産業者は競売参加ではなく任意売却を打診したのではないですか？
>それであれば、売り主も承知の上でのことですから特段に心配はいらないと思いますよ。
その通りです、任意売却の話をされました、、、少し安心できました。
競売の方が安く購入できると思うのですが任意売却の方が得策なのですかね？
お隣とは仲良くお付き合いしていましたので、あまり安い金額を提示すると失礼になる感じがします。
しかし競売にすると事情を知らずに思わぬ高値で入札される方が出てくるかも知れないという不安が残ります。

教えて頂いたように位置指定道路にできないか建築業者に問い合わせてみます。
（一応、隅切りはしてありますが規準を満たしているかどうかは疑問です、なんせ悪徳業者のした仕事ですから）

専用通路の確保についてですが、専用通路を確保するのに分筆など「自分の持分（所有権）を明確化」する必要があるのですか？
専用通路と所有権は別と聞きましたが。。。

お礼日時：2004/12/10 19:39

No.3 回答者： d22dutsun 回答日時： 2004/12/09 18:52

＜２ｍの専用通路が確保できるので建築許可も下りるようになり、不動産価値が上がりますよ

不動産屋が言ってるのは幅4ｍの通路の半分の2ｍをmmaassaa1さんの敷地の一部として使う、つまり路地状敷地として確認申請できると言っているのだと思いますが、建築指導課は通路の所有者（この場合、公道に面してる方・もう1軒の方）の承諾書（通路の半分を敷地として使用する事に同意する文面）を添付して建築確認申請しなさいと指導すると思います。
例え通路持分の1/2を所有しても「自分の1/2はここです」とは勝手に決められないのです。

＜今の自分の家の価値も上がる事になると思うので真剣に検討しています。

確認取得できれば価値は上がります。が、自分の意志だけで確認取得出来ない土地なので、普通の土地よりは評価は下がります。
特に売りに出す場合、確認付きでないと銀行の評価が出ずローンが組めない等の問題があります。
もちろん自分で住むなら問題ありませんが。

尚、道路位置の指定を受ける為には
・公道と通路の交差部分に隅切りが必要です。（辺長は2.828ｍor3.000ｍ）
・道路となる土地、道路に接する敷地、またはそれらの土地にある建築物に関して権利を有する者（所有権・仮登記・抵当権の債権者等）の承諾が必要です。又、承諾印は実印、印鑑証明添付です。

はっきり言って大変です。

この回答へのお礼

参考になりました、ありがとうございます。
承諾書についてですが、この家を購入した当時、通路を共有している４軒で「道路としてのみ使用する」との覚書を交わしております。
もし、私の専用通路として承諾頂く場合、他の所有者の方に何らかの迷惑が掛かる事があるのでしょうか？
（公道に面していない方の家は向かい側に建っており、公道に面している方の家は私側に建っておりガレージの出入り口が通路に面しています。）

それと、承諾書は立て替える時ではなく、購入後すぐにもらっておいた方が良いですよね．．．

最後に「道路位置指定」を受けるのがベストだと思うのですが、自分では無理そうです。どこに相談すればよいのでしょうか？ご存知であれば教えてください。

お礼日時：2004/12/10 00:37

No.2 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/12/09 16:23

・４軒のうち１軒は公道に面していますが、残りの３軒はこの通路にのみ面しております。

現状では私の家は道路に面しておらず、幅４ｍ通路を３軒が利用していることで通路も確保できていないため建築許可が下りません。
⇒通路所有者の承諾があれば建築確認の安易に取得が出来る行政があります。行政にお問い合わせ下さい。


「２ｍの専用通路が確保できるので建築許可も下りるようになり、不動産価値が上がりますよ」と情報を持ってきてくれました。
⇒公道に２ｍ接する形状（ここがミソ）になれば言われる通りとなります。

位置指定
⇒このよな通路の場合、位置指定を取得することが難しい場合があります。位置指定の許可を取得するには所有者全員の同意は勿論ですが、道路の形状（アスファルト幅員・下水道の整備状況・側溝の設置方法が管轄行政の基準に適しているか等）が問われます。
但し完全に無理と言う訳ではありませんので良く調査して下さい。

結果
業者さんの言われることは最もと思われますが、元々連棟式住宅の建築許可等で一段の建築確認を取得している場合も考えられますのでその場合は、一段の住宅の容積率、違反率が問われ場合がありますのでご注意下さい。

この回答へのお礼

参考になりました、ありがとうございます。
"連棟式住宅の建築許可等で一段の建築確認"の意味は私には良く分かりませんが、役所に相談に行ったときに「建築申請と違うものが建てられている」と言われました。建築申請では私の家と向かいの２軒で２ｍずつ専用通路として使用するようになっていたそうです。悪徳業者に騙されたって事ですよね。無知でした。

お礼日時：2004/12/09 23:52

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/12/09 10:05

４ｍ幅あるのであれば、その道路の所有者である４軒で「位置指定」を役所に届けて「位置指定道路」（建築基準法４２条１項５号）にすれば現状でも４軒ともその通路を「建築基準法で認められた道路」に出来ます。

公道に面している持分のある人が位置指定に反対しているというのであれば意味は出てくるかもしれませんし、競売で購入した人が位置指定に反対するのであれば、それを防ぐという意味はあるかもしれませんが、、、、。

現状だとその土地は宅地としてはきわめて価値が低いと思います。
競売される前に現所有者と他の所有者とで位置指定道路に出来れば、なんの心配も要らないし、特に道路の為だけにその土地を買う意味はなくなると思います。

ただ自分の敷地の隣の土地というのはなかなかでない物件であり、今回競売ということであれば、相場かそれより安く購入できるチャンスでもあります。（競売価格はかなり低くなるので）
こういうチャンスはめったにないので資金的に問題がなければ思い切って購入するのは良いことですよ。
道路の話は置いておくとしても。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
位置指定道路については建築指導課に相談しましたが、結果的には無理の様です。
専門知識を持たない私には理由は理解出来ませんでした。ただ、応対してくれた人は、アドバイス的な事は一切言ってくれなかったので、もっとうまく相談すれば結果は違ったのかなという気もします。

隣は他の人には価値が低いため、安く購入できるチャンスと思うのですが、「競売」というのも不安要素のひとつになっています。不動産業者に代行をお願いするつもりですが、それで安心できるのでしょうかね？

お礼日時：2004/12/09 23:35