地目が公衆用道路の 売買について

添付した図のように

A（地目：宅地）の売買対象地を購入する際に、
前面道路は、片側一車線の国道ですが
Bの筆はAの所有者が所有しています（B地目は公衆用道路です）

(1)このような土地Aを売買する際、
Bの筆は現所有者に県に寄付してもらってからAのみを購入するべきなのでしょうか？

(2)筆Bについて
固定資産税は免除されているということなのですが
売買対象とした場合、
不動産取得税についてこの土地はどうなるのでしょうか？

(3)土地Aだけを購入して、筆Bは元の所有者のまま、という風にしても
リスクなどは無いのでしょうか？
将来Bの相続者が国道上に何かを建てたり、
通行を拒否したりして問題になったりする可能性はあるのでしょうか？

(4)どう見ても綺麗に整備されている国道なのですが、心配なので役所に行き確認したところ
そこは間違いなく公道ですよ、と言われました。
ただ、公道の所有者が個人（地目が公衆用道路でも）、ということはあり得るのでしょうか？
所有権は個人だけど、国に貸している。。みたいなことなんでしょうか。。。

(5)隣地Cを購入検討した際にも公道に接している、と言われたのですが
（隣地Cと筆Bの所有者は別なので、C購入の場合に筆Bの購入は無し、という条件でも）
この状況は本当に公道へ面している、と言えるのでしょうか？

いろいろと質問してしまって恐縮ですが
詳しい方からのご意見、ご回答をお待ちしております。

No.4 回答者： sirousagi1 回答日時： 2013/02/26 09:58

その購入したい土地の利用目的に関わります。

建物をＡに建てたい場合、Ｂが建築基準法上の道路にあたるかを調べないといけない。
地目が、公衆用道路でもそこが重要です。

それを踏まえて
(1)一緒に購入するより、自治体に渡してもらうことが一番です。
　自治体により測量登記を補助してくれます。

(2)不動産取得税はついてきちゃいます。当然、路線価格が基本となります。

(3)そのとおり。
　現状では、Ａは接道しない敷地です。
　Ｂがどのくらいの規模かわかりませんが、民間の所有権者の存在する敷地ですからね。
　今後に何も無いとは言い切れませんよね。
　建築基準法上の道路に敷地が２ｍ以上の長さで接した出入りができないと土地の評価的が低い。
　そうだと金融機関からの融資も受けにくいものなります。

(4)国道ではない。しかし、国管理として無償貸借状態の整備不十分な場所があるとはびっくりです。

(5)ここは、市街化調整区域ですか？なんだか変な土地構成です。
　通常、ＢをＡ及びＣの境界線延長で分筆して各々をＡとＣにくっつけて売るはずなんですけどね。
　Ｂは他人の土地なので、接道していない敷地です。通常では買い手がつかないはずなんだけどな。
　私に見識がないのか、こんな条件で売買する話は初めて聞きます。

No.3 回答者： kannjyani 回答日時： 2013/02/24 06:06

(1)Bの土地には関与せず、Aの土地のみを購入するのが宜しいです。

(2)上記のことからここは省きます。

(3)その心配はありません。居住者の出入りを妨げる行為は法律で禁止されています。

(4)おそらく国に貸している状態でしょう。
私道（公道ではなく全くの個人の所有）であっても、そこに建物を建てることにより、突き当りの居住者が通行できなくなるなどのケースはよくあることで、そういった場合には通路を確保し、その通路を利用する者から月々幾らかの利用料を払い受けています。

(5)公道に面しているとなります。

以上、ご参考までに。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/02/23 11:02

不動産業者です。

（1）これに拘る必要はありません。通常第三者の個人等が所有する建築基準法上の道路で、問題となるのは、設備工事時の道路の掘削、埋設の道路所有者の承諾書です。しかし公道認定されてる道路は、その一部が第三者所有でもこの必要がありません。誰が所有者でも、全く関係がありません。

（2）B地の固定資産評価額に対し、取得税は賦課されます。但しA地に居宅を新築等した場合は、200m2の軽減面積にこのB地も含まれます。（あくまでA地が200m2に満たない場合ですが）

（3）リスクなし

（4）公道に接しています。私の自宅の前面道路も市道なのですが、4名の個人所有者の名義です。これは相続財産から漏れて数十年後に移管されたため、2次～3次相続等で手続きが不可能で、その状態のまま移管されたようです。ですから、それ自体がそう珍しいことではありませんよ。

一つだけ注意点を。現在下水の最終枡など宅地内にありますか？片側1斜線なのでそう広くは無いですが、国道の場合下水管が非常に深いところに埋設されている場合があり、取り出しに多額の費用を要する場合があります。また国道ですと道路の採掘、使用許可が非常に時間がかかり、工事の時間帯も制約を受ける場合がありますので、業者に確認してください。

No.1 回答者： nanakasyomura 回答日時： 2013/02/23 07:08

1.購入者は心配無用です。

国道管理者が考えること。

2.失礼。
専門外です。

3.Bの権利者が工作物等を建築するのは建築基準法違反。
通行を拒否するのは道路法違反。
よって、あり得ません。

4.貸している、と解釈されてもいいでしょう。
国道に限らず、市町村道でも民有地を道路法上の道路として認定をかけている場所はそれほど珍しくありません。
今は先行して土地を取得しますから、古くからの道路でしょう。

5.明確に接しています。
道路法上の道路の区域が確定すれば、所有含めて権利者が誰であろうと関係ありません。
管理上のトラブルは国道管理者が解決させます。