42条2項道路（公道）のセットバック部分が他人の土地である場合

中古一戸建の不動産購入予定です。先日、重要事項説明を事前に見せて貰ったら、自分の敷地と道路の間に他人の土地があります。自分の敷地の前が他人の土地でした。内容としては以下の通りです。
1.公道(42条2項道路）でセットバック部分が1.1ｍ
2.セットバック部分の所有者は当時の分譲業者
3.分譲業者とは連絡が付かず（有限会社で廃業？）
4.再建築は可能と説明済み
5.セットバック部分の市への採納（寄付）は、
　全体が完了してからなので、数十年先
6.セットバック部分も含めて市が舗装など整備
（商談当初は公道に面していると説明）
7.水道は引き込み済み

質問１
不動産の価値はどうなるものでしょうか？

質問２
所有者と連絡付かなくても将来、市への採納
（寄付）は可能でしょうか？

質問３
再建築の際、セットバック部分の所有者の
承諾は必要となりますか？
　※他人の土地を通る事になるので。。。

No.4 回答者： non1972628 回答日時： 2010/08/17 11:48

質問1→これが一番大きな問題かと思います。

もし、前面道路が私道の2項道路で、道路内の所有権を一切持たないとすると不動産価値は大きく下がりますし、銀行融資も難しいです。（敷地と接していなくても私道内に所有権を持つのであれば問題なし）ただ、不動産販売価格は折り込み済みの値段なのではないですか？

質問2→専門用語は忘れましたが、市がその有限会社を相手取って裁判を起こし、相手方不在で処理をする方法があると聞いた事はありますが、よっぽどの事情が無ければ市は動かないでしょう。また、市が寄付を受け付けるにも道路の条件が満たされていなければなりません。例えば幅員6ｍ以上で通り抜けできるなど・・・

質問3→質問者さんの敷地が42条2項道路に接しているのですから、建築基準法上の問題はなんらありません。その道路所有者が民であろうと公であろうと建築基準法上の道路です。従って承諾は不要です。

ただ、その所有者不在の私道敷地が、知らない間に反社会的な会社や人間に渡ってしまい、
いくら法的には問題なくても恐怖から法外な値段でその敷地を買い取らされた・・・・などということが不動産バブルの時代にはよくありました。
専門家を入れて良く検討されることをお勧めします。

No.3 回答者： expect25 回答日時： 2008/05/01 21:24

市がその土地に仮登記すれば良いと思うのですが、

市側にそういう考えはないのでしょうか？

要求してみてはどうですか？

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
返事が遅れまして申し訳けございません。
＞市がその土地に仮登記すれば良いと思うのですが、
＞市側にそういう考えはないのでしょうか？
＞要求してみてはどうですか？

売主の方から市に要求しても中々腰を上げてくれないよう
です。
他人の土地である為、ＳＢ部分を狭あい道路整備要綱に
従って、市へ寄付をしようにも受け取ってくれずじまいです。

時効による取得が市が及び腰でしたら、時効によって
ＳＢ部分を取得してから、市に寄付する方が良いので
しょうか？

時効による登記で何かポイントがありましたらアドバイス
頂けると幸いです。

現状をもう一回整理し加筆してみました。
　・東（公道）、北（私道）の角地　
　・東側公道は42条2項道路（公道認定：市道）
　・ＳＢ部分が分筆されている（ＳＢ部分は市で舗装）
　・ＳＢ部分は開発業者の土地（幅1.1ｍ長さ20～30ｍ程度）
　・第三者の土地はＳＢ部分のみ
　・ＳＢ部分は現状道路の為、固定資産税は無い
　・ＳＢ部分の所有者は当時の分譲業者だが、行方不明
　・ＳＢ部分について会社登記、役員の所在を追っても、
　　昔の事で役所でも転居先の記録なし。　
　・北側位置指定道路（昭和58年位置指定）
　・北側位置・北側位置指定道路部分は持分あり（8分の1）
　・北側位置指定道路は例の42条2項道路に接道
　・市の建築指導課に確認した所、建築基準法上は問題なし
　・市に確認したら民法上懸念あり（下水道の掘削等）

どうぞよろしくお願いいたします。

補足日時：2008/05/26 19:55

No.2 回答者： expect25 回答日時： 2008/04/23 12:01

時効取得です。

採納（寄付）予定から10年。
（道路として使用してから20年という理屈は、無理かもしれません。）

ただ、nyaritaroさんはそこが道路である以上、ご自分の財産は守られていますので、寄付せよ（所有権を移せ）と言うことはできません。あくまで他人のものだからです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
役所に確認したら建築基準法上は問題は無いけど、
民法上での問題になるかもと言われ、市で開催する
無料法律相談の際、弁護士に相談してとの事でした。

確かにセットバック部分（分筆済）とは言え、善意の
第三者と名乗る人が購入してライフライン引込や自動車
通行等なんだかんだ、判子代やら承諾料と言われるのが
心配になってしまいます。それに水道も隣の位置指定
道路(位置指定も例の42条2項道路に接道）から通じた
私設管ですし。。。

購入条件としてセットバック部分が自分の持ち物or
狭あい道路整備要項による市への寄付を条件にして
みました。もし駄目だったら今回の物件はあきら
ます。。

お礼日時：2008/04/29 09:14

No.1 回答者： expect25 回答日時： 2008/04/22 09:45

質問１

　折込済の価格であると思われます。
質問２
　可能です。
質問３
　不要です。そうでなければ、ライフラインの引き込みもできなくなりますので。

ここで重要なのは、公道指定処分がなされているかどうかということです。また、公道として市が維持しているのですから、（別に道路ができない限りは）公道指定解除がなされることはないでしょう。

この回答への補足

ecpect25様
ご回答ありがとうございます。

　＞ここで重要なのは、公道指定処分がなされているか
　＞どうかということです。また、公道として市が維持
　＞しているのですから、（別に道路ができない限りは）
　＞公道指定解除がなされることはないでしょう。

→今回は42条2項道路で、公道（市道）となっております。
　先日市に確認した所、公道指定となっているので、狭あい
　道路整備要綱に該当するなら、前向きに採納（寄付）に
　応じるとの事でした。

現在、不動産会社で当時の分譲会社がどうなっているか
追跡して頂いているのですが、30年近く前でしかも小さな
有限会社という事で、休眠会社になっているかもしれない
とも言われました。
　＞質問２
　＞所有者と連絡付かなくても将来、市への採納
　＞（寄付）は可能でしょうか？
連絡付かなくても、採納（寄付）が可能というコメントが
ありますが、どうやって行うかご教授頂けまでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

補足日時：2008/04/23 06:22