不動産売買手付金持ち逃げと仲介業者の責任について

昨年６月、仲介業者を通じてマンションを購入する予定でした。
仲介業者は事前に売主の債務残高、登記簿調査や、抵当権者（銀行）への問い合わせをすることなしに登記簿だけを信じ、買主であるわたしに売主－買主の不動産売買契約を締結させました。しかも契約当日いきなり該当マンションの鍵を渡され今日から住んで良いと言われ、本日、自己資金として用意した金額すべてを手付金として売主に払うように指示しました。
当方も鍵を渡されたことですっかり仲介業者と売主を信用してしまい自己資金（一千数百万）をそのまま現金で売主に渡してしまいました。所有権移転は後日ということで契約だけを済ませてしまったのですが、その後売主の経営する会社が倒産しており、資金に行き詰っていることが判明しました。今年４月現在でも売り主が現れていません。来月には競売される予定です。

警察に訴えたところ詐欺として立証するのは難しいといわれました。弁護士に相談したところ、仲介業者も売買契約書、重要事項説明書の説明がきちんとなされていることから民法上悪い点は見つからず、無知な私に過失があるのではないかということでした。
宅建協会に問い合わせしましたが、やはり相場を著しく超える手付金をそのまま払ったあなたにも過失があるといわれました。
売主はもうすぐ自己破産するでしょうから、手付金返金および損害賠償請求の訴えを仲介業者に行いたいと考えております。

確かにわたしはその時点でマンション購入に関する知識はゼロで、全面的に仲介業者を信じてしまったのですが、これはわたしの過失になるのでしょうか？そうだとしたら素人にはとてもマンションなど購入できませんよね？

No.6 ベストアンサー 回答者： tajimaro2 回答日時： 2009/04/13 11:19

元不動産屋です。

任売物件だったとのことですが、通常任売物件ですと手付金は仲介業者または弁護士等が預かります。（法的な根拠はありませんが）金銭に困っている人に大金を渡せば、逃げてしまう可能性は十分に考えられるからです。任売物件の場合、可能な限り手付金は少なくしますが（上記理由により）、手付金以外にも支払うこと、支払うように勧めることなどありえません。売買契約書・重要事項説明の問題ではなく、業者の指示により手付金以外の金銭を支払ったのならば、業者に対しても損害賠償するべきだと思います。抵当権や根抵当権等の担保権がついているのは当たり前の事で、それらを抹消して引き渡す手配をするのが仲介業者の仕事です。
全く個人的な考えですが、不動産屋と売主はグルではないでしょうか。

この回答へのお礼

他の方も不動産屋と売主はグルの可能性は否定できないといっておりました。
詳しく調査する必要がありますね。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/04/26 14:46

No.5 回答者： akak71 回答日時： 2009/04/08 16:10

＃３追加　不動産に抵当権があることの説明を受けていたなら、質問者にも過失があると思います。

抵当権があると危険だという事は、不動産を購入する人の常識とされています。

No.4 回答者： akak71 回答日時： 2009/04/07 17:38

これは裁判すべき事例と思います。

勝か負けるかわからない事例と思います。

質問者が勝つ可能性はあると思います。
高額な仲介料を貰っているので、個人的には、仲介業者に責任があると思います。
裁判では、同様な事例で、司法書士には責任があるとされています。

この回答への補足

はい、最終的には裁判で闘うしかないかと思っております。
この場合、当方が完全に敗訴するとは思えません。
問題なのは、業者に誘導されたわたしの行為に過失が適用されるかです。
適用されてしまいますと、すべての金額を回収できなくなってしまいます。
あくまでも全面勝訴したいとの考えです。
難しいかもしれません。

補足日時：2009/04/07 18:01

No.3 回答者： rorona667 回答日時： 2009/04/07 13:59

……いえ、確かめるまでも無く、確かに保全措置は売主担保責任の話でしたね。

お恥ずかしい限りです（つд⊂）

この回答へのお礼

いえいえ、ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2009/04/07 14:04

No.2 回答者： swn214 回答日時： 2009/04/07 13:04

手付の保全措置は、業者自らが売り主になる場合だったような気がします。

もしそうなら、この件に手付の保全措置ははありません。うろ覚えの知識ですので、別途ご確認ください。

まずですが、もしかして、任意売却の案件だったのでしょうか？
だって抵当権がついているんですよね。普通、そういう場合は担保権が抹消されることについて、債権者も交えて十分打ち合わせしなければ契約しないし、手付も払わない。もし払ったとしても少額に抑えるべきかと思います。
それを債権者への確認すらなくいきなり自己資金全額を手付として出せと言ったのですから、極めて不自然です。

質問者様も詐欺の可能性を疑っておられるんですよね。ただ、立証できなければ意味がありませんが。

他方、詐欺ではないという前提に立った場合ですが、仲介業者は抵当権付きの物件について、いきなり自己資金全額を手付として出せと言った
のですから、十分な調査もなく極めて大きなリスクを買主に負わせたことになります。たとえ少額でも損害賠償を請求できる可能性はあるような気がします。この部分は素人の感想と同レベルですから、専門家にご確認ください。

この回答への補足

任意売却です。売主（個人）- 仲介業者 - 買主（個人）という契約です。
おっしゃるとおり、抵当権抹消について十分打ち合わせしなければいけないはずですが、仲介業者はそれを怠りました。またその件について仲介業者は責任を認めております。
仲介業者は売主からいまだ仲介手数料ももらえていないようです。
見方を変えれば、この仲介業者と売主が共謀している可能性すら否定していません。（まずないとは思いますが）

＞十分な調査もなく極めて大きなリスクを買主に負わせたことになります。
はい、その通りです。民法上は問題ないといわれても、宅建業法第１条に大きく違反するものだと思います。
ここで問題となるのが、上記のような業者の誘導があってわたしは手付金を相場を越える額を支払ってしまったのですが、わたしの知識があればそれをイヤだと拒否できたにも関わらずそうしなかったのはわたしにも過失があるといわれるかどうかなのです。
この場合、手付金の全額返済を業者に対して請求するのは難しいのではないかと心配しております。

補足日時：2009/04/07 14:05

No.1 回答者： rorona667 回答日時： 2009/04/07 12:03

　というか、鍵を渡されたいうことは、既に引渡しを受けていたということですから、支払った金額はそもそも「手付金」ではないですよね。

手付金であれば、一定の金額以上は業者に保全措置の義務がありますから、当然に手元に金銭は戻ってきます。
　もし、鍵を渡したのがそれを見越してのことなら悪質ですが、別に完成物件の鍵を渡すこと自体は自然ですし……

　うーん、難しいですね

この回答へのお礼

はい、今回は売主と仲介業者は別ですので、保全はありません。
引渡しという意味では占有権は発生しているのですが、所有権の移転が行われていない以上、抵当権者から競売されるのは時間の問題ですし、事実、抵当権者からそのような通告を受けております。

お礼日時：2009/04/07 14:04