坪数の数え方の基本と未利用地持分とマンションの駐車場

分譲住宅の購入を緩やかに検討しています。
お恥ずかしい話、いまだに坪数の数え方がよくわかりません。
よくわかっていないので質問もなんだか変な聞き方になると思いますがご容赦下さいませ。

■１、「坪○○万円で建てられる」などとハウスメーカーなどのうたい文句でよく聞きます。
　これは２階建てだとしたら１階、２階の面積を足していうのでしょうか。
　真上から見た家の面積分のみ？
　外壁なども含んだ「何かが建っている部分」？
　土地そのもの？

■２、同様に「坪○に家を建てた」「○坪の家」というと土地そのものでしょうか？

■３、未利用地持分とは
　家が建たない部分（私道・通路用階段など）でしょうか。
　土地のm2に含まれている計算になりますか？
　以前、私道があった家が売買で支障があったケースを聞いたことがあります。未利用地持分のある物件はどちらかというと手を出さないほうが無難なのでしょうか。それとも広く持てるとしたらお得なのかな。

■４、マンションの駐車場の「空き無し」
　安い物件で比較的よく見る駐車場無しの物件。
　販売されている時に駐車場の無い物件はあまり無い気がします。（勿論はじめからついていないなら仕方ありません）
　一方、駐車場を必要としないおうちも勿論あるでしょう。余らせているとも思えないので、その分は２台希望するおうちに貸し出しをしているのかな、と勝手に解釈しています。
　新しく車を購入、もしくはマンションの新規オーナーなど、途中から必要になった家があるとします。１台目なら優先されたりしないものなのでしょうか。普通の月極駐車場のように空くまで待つ、というものでしょうか。もしかしたら外部に貸したり、なんてこともあるのでしょうか。
物件によるところはあるでしょうし、一般的な状況で結構です。

全部のお答えでなくて勿論構わないので、どうぞよろしくお願いします！

No.2 回答者： junkg7 回答日時： 2009/04/28 07:11

１.１階、２階の面積を足した坪数で建築費を割ったのが坪○○万円となります。

逆に言うとその価格に1・2階の総面積を乗ずれば建築費となります。
２.前者は土地の総面積、後者1・2階の総面積だと思います。
３.主に共有道路と思いますが、それに伴い道路後退なども考えられます。
良く調べないと分かりませんが、不利な場合が多いでしょう。
４.駐車場は規約等で転貸出来ない場合が殆どでしょう。
一定時期に再抽選する規約になっているマンションが多いように思います。
外部に貸す事は有り得ますが、一般的では有りません。

この回答への補足

こちらも、詳しく頂き助かります（＾＾）
駐車場に関してなのですが、今現在住んでいる賃貸（分譲を持ち主さんから借りています）は駐車場がありますがいっぱいで、数年住んでいますしその間他のおうちの引越しもありましたが、駐車場に関する通知が来ることもないのです。（普段の通知は普通に我が家の方に来ます）
そこでいまいちシステムがわからなく今回の質問に至った次第です。
ありがとうございました！

補足日時：2009/05/11 01:00

No.1 ベストアンサー 回答者： wodka 回答日時： 2009/04/27 20:20

tarutosan様、こんばんは。

不動産を少々かじった者の意見です。

１．通常は建築物の延べ面積を基準として「建築費坪あたり○円」と表示しますので、１・２階全部を足した面積になります。

２．「坪○に家を建てた」と言えば敷地の広さを指し、「○坪の家」と言えば建物の延床面積を指すと思います。

３．公道に接していない場合の私道持分だったり、共同ゴミ置き場用地など、地域共同で持つべき土地です。地域に必要なものですから、分離して処分できないように持分とされているわけで、損得とは無関係です。逆に、これらが無い場合は、接道等に気を付けるべきです。

４．区分所有者の公平性を考慮して、普通は１戸１台です。全戸分ない場合は抽選になるでしょう。もちろん、マンションの管理組合ごとに異なる決まりがあると思いますが、誰かを優先したり、あるいは複数契約を認めるところは少ないと思います。
なお、空きがあっても通常外部には貸しません。住人以外に貸すと、管理組合が法人税や消費税等の納税義務を負うからです。

なお、m2数に0.3025を乗じた数が坪数になり、坪数に3.30578を乗じた数がm2数になります。

この回答へのお礼

細かく色々ありがとうございます！とても参考になりました。
確かにその後、端っこに未利用地があるようなので、ゴミ置き場かなと思いました。ゴミ置き場を新設なんて、考えもしなかったです。
敷地面積が不自然に多かったので未利用地の分が入っているのでは心配していましたが、別でした。別でしたが傾斜地が入っていて（手も届かない只の山）その分多く見えただけで、希望の間取りは難しかったのとかなりの高台で家までの階段も命の危険を感じたため、その後購入は見送りましたが、教えて頂いた事はとても勉強になりました。
ありがとうございました（＾＾）

お礼日時：2009/05/11 00:59