土地購入後、約２年プランを練ってから建てることは可能ですか？

４年後の子供の入学に合わせて戸建てを検討し始めました。

建物＜土地にこだわりがあり、優先順位をつけて土地を探す予定ですが、あまり「妥協」はしたくありません。
なので時間をかけて探したいので少し早いですが動き始めようかなと
思っています。

建物は注文住宅で、ＨＭは２社に絞っています。

この場合、先に土地を不動産会社かＨＭを通じて仮押さえをし、
手付金を入れた状態でプランを練るのに、その期間を２年とか２年半とかあけても大丈夫なものでしょうか。
住宅ローン控除を受けるのは土地取得後２年以内、土地取得の控除を受けるのは３年以内と調べてわかりましたが、２年や２年半もの間、
土地を「手付」の状態でねかせておくことは可能なのでしょうか？

また、実際にお金を支払うタイミングは土地・建物合算で建物の引き渡し時でよいのでしょうか？

詳しい方、実際、そのようにして家を建てたという方ぜひ教えてください。

No.7 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/05/06 01:20

　土地契約の２年後に家を建てることは、現金決済で土地を先に購入するのであれば可能でしょう。

　しかし、土地の決済を手付け後２年というのは無理でしょう。長くても３ヶ月程度でしょう。

　土地建物のお金を同時に支払うことは通常無理でしょう。土地の代金は当然に先に支払い所有権移転をする必要があります。他人が勝手に自分の土地に家を建てたら困るでしょう、建築中に夜逃げされたらとんでもないことになります。現金で用意できなければつなぎ融資を組みます。つなぎを組むためには建築確認申請が必要です。ゆえに土地と建物はほぼ同時期に契約する必要があります。

　土地にこだわりがあるのは正解でしょう、土地に建物を合わせるほうが本筋ですから。ともあれ幾らこだわりがあっても、良い土地が出たらすぐに買い、建物を建てる気持ちがなければ、結局買えません。

　あなたの気持ちは分かりますが、土地を選定後確実に押さえ、ゆったり建物を考えるには、通常の方では土地を現金決済する能力が無いと無理です。

　結局、土地無しの方は、思い立ったときに目の前にある一番条件の合う物件を買うしか無いです。

　４年後が明確ならば、２年半後くらいから考えた方が良いでしょう。今できることは、土地を色々見て自分にとって大きく駄目なところを把握するぐらいでしょう。

　現実に買う時でないと本当の妥協ができませんから、今だらだら考えても決まりません。

　まあ、この４年の間に本命の地域に新しい団地が出たら角地を真っ先におさえることをお薦めはします。その時が吉日な気がします。

No.6 回答者： detekoiya 回答日時： 2009/05/05 12:21

>この場合、先に土地を不動産会社かＨＭを通じて仮押さえをし、

手付金を入れた状態でプランを練るのに、その期間を２年とか２年半とかあけても大丈夫なものでしょうか。

無理ですね、そんなのんきな売主２００％いません。
手付だけでそんなに長期も待って、もし決済できなかったらえらい損害です。手付流れをもらったくらいじゃ割に合いません。

>住宅ローン控除を受けるのは土地取得後２年以内、土地取得の控除を受けるのは３年以内と調べてわかりましたが、２年や２年半もの間、
土地を「手付」の状態でねかせておくことは可能なのでしょうか？

ローン控除についてはその期間であっても上記のとおり、土地の売主には関係のないことです。

通常は
土地契約時→土地の手付金
土地決済時→土地の残金
建築契約請負時→建築代金の1/2もしくは1/3
（1/3ずつの場合）上棟時→1/3
完成時→1/2もしくは1/3
土地決済時に建築請負契約も同時に締結することが多いです。
銀行からそのように指定される場合もあると思います。

事前に支払方法・日程・金額について銀行によく相談したほうがいいと思います。
建売購入ならば現金は諸費用分程度でいい場合もありますが、土地先行購入の場合は全額融資では無理です。

質問者のような日程で建築したいならば、土地は全額現金購入するしかありません。
土地先行取得で銀行ローンを組む場合は、土地取得時に建築プランもほぼ確定させて総額を確定し、土地決済後半年以内完成及び建物への抵当権設定とか３か月以内の請負契約締結。着工開始とか縛りがあります。

こだわりも妥協しないのも自由ですが、相手あってのことでは単なるわがままは相手にされません。こだわりには財力が必要なのです。

建築条件付き売り地で、建築業者が土地の売主でもある場合ならば、土地先行取得じゃなくて建物完成引き渡し時に土地建物まとめて支払でいいというケースもあるかもしれません。
銀行等に対して実質は注文だけど、契約上は建売の形を取らなければならないのでインチキとまではいきませんが多少は契約書上の操作が必要になることが多いです。
まあこのご時世ですのでそこまでリスクのある販売方法を取ってまで売りたい業者はそう多くはないと思います。
もし完成までに買主に万が一のことがあったら（死亡とかリストラとか）一般的じゃない建物で新築建売販売をしなきゃならなくなりますから。
それ以前にだいたいどこの会社でも早期回収は当然ですし。

質問者はローン控除について書いてるので、少なくとも全額現金での購入ではないのは確かだと思いますが、もし自己資金が土地手付程度しかなければ注文住宅はほぼ無理になります。
一般的には完成物件購入ならば自己資金は総額の１割程度ですむ場合でも土地先行取得の場合は３割程度必要とされています。

No.5 回答者： kouasa0527 回答日時： 2009/05/05 11:09

基本的に土地を購入後でないと建築開始出来ません。

土地代を建築後に一括で支払いのパターンとしては建築条件付の物件か土地代代行システムをされているHMになります。いずれHMがあなたの支払いを肩代わりしてくれてるわけですから二年も待ってくれません。将来設計をしっかりされているならば土地が見つかった時点で建築を早められるのはいかがでしょう？自分のこだわりをしっかりまとめられているのであればプランに二年も掛けなくても良いものが作れると思いますよ。

No.4 回答者： LegaC2 回答日時： 2009/05/05 10:36

> ２年や２年半もの間、土地を「手付」の状態でねかせておくことは可能なのでしょうか？

よっぽどお人よしな人がいれば別ですが、普通、無理でしょうね。
良い土地が見つかった場合、先に、土地のみ購入することになると思います。

> また、実際にお金を支払うタイミングは土地・建物合算で建物の引き渡し時でよいのでしょうか？

HMによると思います。
一時的に土地の代金を立て替えてくれるHMなら、合算での支払いになると思います。(但し、土地の代金が発生してから支払いまでの間の利子は、HMに支払う必要があります)
ただ、通常、建物引渡し時に全額支払うのではなく、工事開始前、工事途中、完成時に、おおよそ1/3づつ代金を支払うことになります。(払う割合は、HMによります)

私は、昨年、土地を購入してから、注文住宅を建てました。
私のHMは土地の代金を立て替えてくれるみたいでしたが、私の場合、現金で購入したかったので、立て替えてもらいませんでした。

私が思いつく、先に土地のみ購入する際のメリット・デメリットは以下のような感じでしょうか。
■メリット
　・建築条件が付いていないので、自由にHMが選べる。
■デメリット
　・3年以内に住居を建築しないと、土地の不動産取得税の控除が受けられない。
　・住居がない宅地の固定資産税が高い。(住居が建っていれば、200平米まで1/6になる)
　・ローンで購入する場合、土地のみのローンというのは皆無に等しいので、つなぎ融資でローンを組む必要があり、金利が高い。

No.3 回答者： mido00202 回答日時： 2009/05/05 10:19

土地を先に決済して、２年後に建てればいいのではないでしょうか。

さすがに２年後の請負というのは難しいですよね。

売るほう（ＨＭ）の立場になって考えてみてください。
家を建ててほしいから土地情報を与えるのであって
土地情報を与えて他のメーカーに建てられたら悔しいですもんね。
請負を交わすにしてもこのご時世、期中完工、期中売上げが
声を大にしている住宅業界、合算での支払いは99％無理でしょう。

可能な返答を出すメーカーは「何を考えているの？」と言わざる負えません。
（まず土地無し客はほとんど相手にされませんよ）

No.2 回答者： hettuisan 回答日時： 2009/05/05 10:08

はっきり言って申し訳ないですけど、そんなボランティアのような売主はいないと思います。

土地を売るにはそれなりの事情がありお金が必要だから売るので、２年も先にしか残金が払えないような買主に売ると思いますか？

ご自分の『コダワリ』も立派ですが・・・

＞あまり「妥協」はしたくありません。
妥協はしなくてもよいですが、質問者様の今の考え方は自分勝手ではないでしょうか？

売主の立場になって考えた時に、質問者様のような考えの方に売りますか？

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2009/05/05 09:40

　

「手付」の状態で2年も寝かせるのは不可能
不動産屋は慈善事業じゃ無いからネ

購入時期を2年先と言ったら手付けを受け取ってくれないでしょう。