区画整理予定の土地購入

現在新築で家を建てるために土地を探しています。
見つけた土地情報の中のひとつに市の区画整理事業計画に含まれている地区の物件がありました。このような場所に土地を買うのは良いのか悪いのか分からないのですが詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願いします。

土地区画整理事業と土地の概要は
・今から15年ほど前に施工され当初施工期間は20年とされていた。
・しかし15年たった今でもまだ1/3程しか進捗していない。
・売りに出ている土地は区画整理事業の最後のほうに行われるエリアでいつになるか不明。（現在のところまだ予算のめどもついていない）
・古くからある住宅地。
・区画整理後は道路配置が大幅に変わる。

これから先20～30年は何もないだろうと思っています。
ただ区画整理が行われた際には家の解体は余儀なくされるはずですが、立て直す費用は行政から貰えるだろうし（満額でないにしろ）、立ち退きとなっても別の場所に家を建てれるくらいの立ち退き料は貰えるのではないかと考えています。
普通の土地に家を建ててもどうせ20～30年も経てば老朽化してリフォームなど必要になってくるのかと考えれば、立ち退いて別の場所に立て直すのもありかなと思えます。

そこで質問ですが、

１．上記のような考えは甘いでしょうか？
２．区画整理後は道路配置が大幅に変更され元の街並みは跡形もなくなりそうです。また売りに出ている土地は大半が道路となってしまうようです。このような場合は単純に立ち退きとなるのでしょうか、それとも新しい区画のどこかに土地をあてがわれるのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/12/15 19:12

＞これから先20～30年は何もないだろうと思っています。

事業中であれば事業計画が存在します。
あなたが言う数十年先までの計画なんて存在しません。

＞立ち退きとなっても別の場所に家を建てれるくらいの立ち退き料は貰えるのではないかと考えています。

当然仮換地中ですから
事業開始前までの土地と既存の建物を取得すれば
土地については仮換地先が用意され
建物については、一般的に
補償は区画整理区域内は
曳き屋移転です。

＞１．上記のような考えは甘いでしょうか？

なぜ遅延しているか調べる必要があります。
事業の収支が成り立ってないと
再減歩又は賦課金で
痛い目を見ます。
↓
再減歩
http://www.honcho-journal.com/kamishiki-kukakuse …
賦課金
↓
http://www.city.niigata.jp/info/shigaichi/sikumi …

＞単純に立ち退きとなるのでしょうか、それとも新しい区画のどこかに土地をあてがわれるのでしょうか？

区画整理事業の「仮換地図」で確認でき
あなたが取得したい土地が
どこに換地されるか事業者に確認できます。
また、仮換地証明でも証明されます。

No.5 回答者： iwakura009 回答日時： 2009/12/15 19:15

事業に支障をきたす建物を建てさせないために７６条があります。

建築できるかを事業者に確認してください。

kent_aさんの回答通り
計画前からある建物とかしか保証されない。

＞　売りに出ている土地は大半が道路となってしまうようです。このような場合は単純に立ち退きとなるのでしょうか、それとも新しい区画のどこかに土地をあてがわれるのでしょうか？

建築自体ができない可能性がありますので確認が必要です。

takapiiiさんの回答より
＞　新築になる場合は、当然同等の家を建てる程度の補償＋αですので、建てた当時の家の仕様よりも良い家が建つ訳ではないので・・

仮にまちがって建築できたとしても補償はありえません。

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2009/12/15 11:35

土地区画整理事業は複雑ですので、事前によく勉強してからじゃないとなかなか難しい物件になりそうです。

その土地区画整理事業を行っているのが誰なのかによって土地収用法で判断するのか土地区画整理法で判断するのかという点を明確にしなきゃいけないのですが、とりあえず一般的な話で簡単に回答します。

土地に関しては当然代替地(換地)を探して移動する事になります。
しかし、同等の価値の土地をあてがわれたとしても、当然土地価格が変動しているので、現在より狭くなる可能性があります。
また建物に関しては、曳屋が可能のであればそのまま家を引っ張って行く事になりますので、新築になるとは限りません。
新築になる場合は、当然同等の家を建てる程度の補償＋αですので、建てた当時の家の仕様よりも良い家が建つ訳ではないので、移転時の新しい仕様を取り入れるために、追加でローンを組まれる方も多いようです。

「公共事業の立ち退き（用地買収） 補償Q＆A」というページが参考になります。
http://homepage2.nifty.com/taka-jim/

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/12/15 11:20

区画整理によって家の解体立ち退きが必要な場合、、あなたがおっしゃるようにけっこうな補償金をもらえるケースが多いです。

普通に家を売るよりよっぽど良い場合が多いです。
しかし、保留地の売れ行きが悪かったり地価が下がったりして、区画整理組合の資金計画が予定通りに行かなかった場合、区画整理事業完了後に清算金を徴収される場合もあります。大きな土地を持っていた地主さんなんかは千万単位のお金が必要になる場合もあるようです。
１５年まえから始まった区画整理との事ですが、計画当初とは時代が違いますので、事業計画は大きく変わってくるのではないかと思います。そうなると不満も出て事業が進まなくなる事もあるでしょう。
実態をよく調べてから考えたほうが良いと思います。

No.1 回答者： kent_a 回答日時： 2009/12/15 10:41

おそらくですが

そのような土地ですと、道路の拡幅を考慮した建物の建築許可しかでないと思います。

計画前からある建物とかしか保証されないと思います。
詳しくは最寄り役所に問い合わせることをお勧めします。