新築一戸建て(建売)購入で悩んでいます。
同様の事例が見つからなかったので、ご質問させて頂きます。

土地は私道沿いにあり、当該土地の先は突き当たりとなっております。
公道から15m(当該土地の間口1.78mまで)は位置指定道路が接しており、その先は43条但し書き道路となります。
位置指定道路に間口1.78mしか接しておらず、建築が不可能な土地なので、今回は43条但し書きの確認を取り、
それを持って建築確認を得ている為、今回は建築が可能だそうです。

-------
   | 43 |
   | 条 |
   | 道 |--------------
   | 路 |       |
   |  | 当該土地  |
   |-----|       |
   |   |-------------
   | 位 |
   | 置 |
   | 指 |
   | 定 |
   | 道 |
   | 路 |
   |   |
   |   |
------ ---------------
公道
---------------------------
シリーズ物の建売物件を扱っている業者が建築を行っており、他の物件はすでに建築し、通常の建売の状態となっていますが、
今回の土地に限っては売買契約後に建築を始めるとの事です。(当該物件は同シリーズです。)
建築に関しての許可協定書はすでに住民の方達より取得済みであるという事です。

私道に関しては幅員4mあるのですが、突き当たりであるという事と、転回スペースも無い為、公道移管する事は出来ないと考えます。

駅から近く日当たりも良く、同じシリーズの建売の物件も見学させて頂き大変気にいっておるのですが、今後何十年後かに建て替えが
出来るのかという事を不安に思ってしまいます。
仲介業者からは今回受けている43条の但し書きがあるので、法律が大きく変わらない限りは建て替えも可能という返事をもらっていますが、
心配です。
基本的には一度受けた43条但し書きの条件は無くなったりはしないのでしょうか?

また、このシリーズに関しては外部保障機関(JIO)の10年保障が付いているという事ですので、JIOのHPを閲覧した所、フラット35の
証明書の発行も可能という事でしたので、フラット35も利用可能かどうか仲介業者に確認した所、仲介業者より以下の回答がありました。
「通常は証明書発行可能ですが、証明書を発行する場合は、建築確認を取る前に手続きをしなければならず、今回は既に証明書の発行は
行わない方向で建築確認を行ってしまっておりますので、発行は不可能です。」
という回答でした。
これは本当なのでしょうか?

どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

 但し書きの許可を受けて建築した建物が存在する限りでは有効ですが、その建物を取り壊しまた新たに再建築する場合には、また許可の手続きが必要です。

ここで注意しないといけないのは、前の建物のときが認められたから、今回も認められるとは限らないことです。
 法律上、建物はその敷地が幅4M以上の建築基準法上の道路に2M以上接していなければ建築することができません。ただ、これを字義通りに実行すると、建築基準法上の道路に接しないところには一切建物が建てられなくなり、日本中が大混乱になり経済・社会に与える影響が大であることから、救済規定として但し書きがもうけられたのであって、厳密な意味でいえば、43条但し書き道路は純粋な建築基準法上の道路ではありません。そのため、物件価値や担保価値がそうでないところと比べて著しく落ちるため、住宅ローンや売却時にひどく苦労することになると思います。
 また、こういう物件に限って駅近などのそれさえ除けば、わりと条件のよいところに若干割安な価格で売り出されたりすることが結構あるため、住宅探し初心者は結構引っかります。

この回答への補足

冒頭記述で間違いがありました。
>公道から15m(当該土地の間口1.78mまで)は位置指定道路
→公道から35m(当該土地の間口1.78mまで)は位置指定道路

公道から35mの位置に転回場所が無い為、位置指定道路が35mで終わっております。

補足日時:2009/05/15 10:13
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この回答へのお礼

建替え時にまた但し書を取得する必要があるんですね。
仲介業者は法律が変わらない限り今回の許可証を持っていけば大丈夫と言っていたのですが。。
仲介屋曰く当該物件が接している道路は幅4mあるそうですが、公道から15mまでしか位置指定道路として認められていない為、
その位置指定道路と間口が1.78mしか接しておりませんのでそれだけでは建築不可という事です。
今回特例として認められた当該物件の許可は今後信頼性が無いという事と、将来の建替えや借り換え、万が一の時の売却の事を考えると
この様な物件を購入してはいけないような気がしてきました。。

勉強になりました、ありがとうございました。
ちなみにフラット35の証明書の作成の件は仲介業者の言っている手続き方法が必要なのでしょうか?

お礼日時:2009/05/13 11:38

>基本的には一度受けた43条但し書きの条件は無く


但し書きは、あくまで但し書きですから、但し書きが変わる可能性有ります。
最近、銀行の評価が厳しく、但し書き道路は、再建築不可扱いする銀行もある。
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    • 0
この回答へのお礼

但し書きが変わる可能性も有るんですね。
銀行融資が厳しくなるとは知りませんでした。
フラット35の証明書の作成の件はどうなのでしょうか?
勉強になりました、ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/13 09:55

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初めまして。色々な方のご意見をお聞きしたく発言しました。(最終的には自分の判断であるのはわかってるのですが・・)
1年半くらい前から家が欲しいと思うようになり、色々モデルハウスを見学したり土地を探したりしていました。
色々ありましたが今、二つの物件で迷っています。

1、希望する土地にぴったりの建築条件付分譲地が造成され始めた。
ここはバス停も何個かあり、便利はとても良い。小中学校とも徒歩5分くらい。
大型スーパーも2件ほどありコンビにも2件、病院、郵便局、銀行なども
すべて徒歩圏内。また幼稚園もまあまあ近い。
(うちは車一台で私は自転車もなく多分バス中心の生活になると思います)
土地は北向きで62坪、1190万。
指定ハウスメーカーは4社ほどあるがすべてかなり高額。
今一件出してもらっているハウスメーカーでは40周年キャンペーンだかで
かなり安く建てれる。(間取りの自由度はほとんどなし)
総額で3300万くらい。
ただその間取りはあまり気に入っていないもの。

2、希望の土地より車で5分ほど離れている。
高級住宅街といわれているような緑の多い町並みの一角。
土地は74坪。北向きでモデルハウスを1月に建ててある。
その会社は私の地元の会社でその社長と私の親が友達。
モデルハウスが売れていないため値下がりしている。現在2700万。
以前一度もう少し高い値段のとき話があったが、断わった経歴あり。
バス停はひとつだが、よく行く主要な都市にはすべて一本でいける。
周りにはコンビニが一軒だけ。
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カーテン照明は別。
1はカーテン照明は金額に込み・・


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多少不便ですが金額的に全然違うのと、何かあったときのアフターも
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かなり厳しい支払いになるかな・・とおもってます。
住環境か金額かでかなり悩んでいます。
うまくまとめられず長文で大変申し訳ないのですが、
色々な方の意見をお聞きしたいので宜しくお願いします!

初めまして。色々な方のご意見をお聞きしたく発言しました。(最終的には自分の判断であるのはわかってるのですが・・)
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色々ありましたが今、二つの物件で迷っています。

1、希望する土地にぴったりの建築条件付分譲地が造成され始めた。
ここはバス停も何個かあり、便利はとても良い。小中学校とも徒歩5分くらい。
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Aベストアンサー

私も質問者様のような状況でつい最近まで悩んでました。

そして 結論 どちらもやめました。

1は金銭的に無理しているのに肝心の間取りに納得できない

2は建売り モデルルームで安価にも関わらず買い手がでない
 →人気がない、なにか問題があり

私自身そうですが
3 2の周辺で建築条件付きでない土地を探し、地元工務店または
  ローコストHM(タマとか)で建てる。
  
  私が建てている直ぐ近くに建売りがあるのですが、
  土地32坪 建坪32坪で2700万です。
  これに諸費用(登記、仲介、銀行関係などなど)
  +200万とすると、2900万です。
  建売りで100万ほど値引いても2800万です。
  
  そして私の家は総額で
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  土地は若干小さくなりますが、
  建売りよりも高設備 例えば
  ・広々浴室&洗面所 もちろん浴室乾燥機付
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  そして、なにより金額に殆ど差がないです。

  ただ問題は土地が見つかるかどうかです。直ぐに引越しする
  必要があるなら「2」しかないと思いますが、急ぎでないなら
  土地探しからまずははじめることをオススメします。


  
  

私も質問者様のような状況でつい最近まで悩んでました。

そして 結論 どちらもやめました。

1は金銭的に無理しているのに肝心の間取りに納得できない

2は建売り モデルルームで安価にも関わらず買い手がでない
 →人気がない、なにか問題があり

私自身そうですが
3 2の周辺で建築条件付きでない土地を探し、地元工務店または
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Q惑星の距離の測定方法

金星や月の距離を測定するにはレーザー光を利用し、この光が地球を出発して惑星を反射して地球に帰ってくるまでの時間を測定して距離を測るとされています。

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例えば土星は約14億kmも離れており、ガスを主成分としている惑星です。
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回答よろしくお願いします><

Aベストアンサー

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どなたかお詳しい方ご教示下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

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前面道路が2種類の道路となっているということなのでしょうか?
一つ言える事は43条但書道路は原則再建築不可ですから周辺相場より割安なのではないでしょうか?いずれ売却する際に原則再建築不可であれば売却しずらいのはお分かりいただけると思います。 では!!


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