親が所有しているマンションの名義を
私の名義に変更したいと連絡がありました。

理由を聞いたところ
「明日に何があるか分からないから」と言います。

しかし、マンションの名義変更の書類の他に
数百万の借用書を作成したいといいます。
私から親にお金を貸した形にしたいそうです。

借用書がなぜ必要なのかを聞いたところ曖昧な返事しか
ありませんでした。

なにか事情があるように勘繰ってしまいますが
こうゆう方法はどんな場合に用いられるのでしょうか?

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A 回答 (3件)

#1の回答の後の事例と思います。



無効の借用書を作成した場合し、競売の妨害を目的とした場合には、犯罪となります。
登記すれば、公正証書原本不実記載に該当します。 犯罪

関西の不動産業者が、逮捕され新聞に掲載されたこともあります。
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はっきり行って、脱税目的。


子供からお金を借りた形にして、「譲渡担保」あるいは、「代物弁済予約」として証有権移転、所有権移転仮登記をする。
そんなことをしなくても、贈与税を猶予する制度があるので、合法的な、名義変更をするようにしてください。
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目的は、あなたに財産を譲渡することにあります。


その背景はわかりません。例えば、・・
・あなたの兄弟(あなたの知らない兄弟も含め)の中で当該財産を
 あなたに優先して譲渡したい(相続させたい)
・父に大きな債務や連帯保証があり、いずれ避けられそうにないため
 債務確定、差し押さえが来る前に財産を疎開させたい。
といったようなことが考えられます。

マンションは評価額にもよりますが、相続時精算課税制度を使えば
贈与税を払わなくても移転登記できます。(条件がありますが)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

偽の借用については、違法ですから、無効かつ脱税になる可能性が
あります。数百万というお金があなたが自由にでき、かつ親があなた
からその時期借用しなければならなかった事情があること、かつお金
の出入りが引出や振込記録で残っていることが必要です。
調べるのは税務署かもしれませんし、管財人かもしれませんが、嘘は
簡単にばれると思ったほうがいいです。

事情をふたりで共有することと、違法なやりかたはやらないほうがいい
ことを共有すべきですね。
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 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
いとも簡単な事なのですが・・、当事者同士ひざを突き合わせてじっくりお話することが先決です。
 そして遺産の分配をどのようにするかを文書(遺産分割協議書)にして、相続人それぞれの・・確か戸籍抄本と印鑑証明と実印を添えて最寄の司法書士さんに持っていけば法定で定められた手数料をお払いすると
すべて代理人として法務局で手続きしてれます。
 当方、遺産相続・土地贈与・土地売買に係わる所有権抹消の手続きなどでお願いしたことがあります。 とても簡単で親切にやってくれます。 

>急いでやらないといけないことでしょうか?
  特に急ぐ必要はありませんがいずれ必ずしなければならないことです。 今出来ないことは将来も出来るわけがありません。 人間というのはそういうものです。 わたしは急いでやるべきだと思いますよ。
 相続は必ずしも法定どおり分配しなけらばならないわけではないということを最後に申し上げます。
 

 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
いとも簡単な事なのですが・・、当事者同士ひざを突き合わせてじっくりお話することが先決です。
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Q子供名義の不動産登記を親の名義に変更するには

はじめまして。 よろしくお願いします。

夫と、夫側の義両親と同居中です。

家は義両親が購入し、支払いも義両親がしていたのですが、家と土地の名義は義弟名義になっています。

不動産登記は、家、土地とも、権利部(甲区)は義弟の単独名義です。
権利部(乙区)は権利者その他の事項という部分に連帯債務者として、まず義弟の名前、その下に義母の名前が記載されています。

義弟は家を購入当時、義両親と一緒に住んでいたのですが、結婚後、家を出ています。
義弟夫婦が家を出た暫く後、義父、義弟とも合意の上で、夫と私が義両親と同居を開始しました。

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Aベストアンサー

No.1で回答したものです。

義弟さんと不仲とのこと。

義弟さんの承諾は必要です。
義弟さんの実印や印鑑証明書も必ず必要になりますし…。


義両親が頭金を支払い、義弟さんの家を購入したとすれば、その時点で、本来なら義両親から義弟さんへの贈与として、贈与税が生じます。

頭金については、住宅購入のための特例で、贈与税は免除されるかもしれませんが、これには申請が必要です。

また、生前贈与は年間110万まで非課税となりますが、この特例は、住宅ローンには使えなかったはずです。
義弟名義の住宅のローンを義両親が支払ったなら、そのローン分については贈与になり、贈与税が発生します。それに無申告加算税、延滞税などが発生しますよね。

義弟さんに、このことを告げて、現在住んでもいない住宅の為に多額の贈与税がかかるとお話になってはいかがですか?

その負担が掛からないためにも、義両親名義に更生したいとお話になってはいかがでしょうか?

嫌な話になってしまいますが、普通は贈与税よりは相続税の方が安いはずなので、今さら、贈与税や遅滞税などを支払うよりも、義両親名義に更生された方が良いと思います。
(ただし、住宅購入がかなり以前の話で、ローン完済からも時間が経っている場合は、贈与税について時効になっているかもしれませんが)

司法書士さんに再度ご相談されて、できるだけ、穏便に解決できるといいですね。

あと義両親のご意向をもう一度しっかりと確認された方がいいですよ。
義両親の為にとやったつもりでも、後から
「確かに購入時点で弟に贈与することは考えていなかったが、いずれ、弟に残すつもりだった。あなたたちが騒がず、あのままにしておけば、贈与税も相続税も掛からずに弟に残せたのに…。弟は一番得な方法を考えて色々とやってくれていたのに」等と言い出すかもしれないので。
おそらく、司法書士の方も、そのあたりを心配されているのではないかと思います。

No.1で回答したものです。

義弟さんと不仲とのこと。

義弟さんの承諾は必要です。
義弟さんの実印や印鑑証明書も必ず必要になりますし…。


義両親が頭金を支払い、義弟さんの家を購入したとすれば、その時点で、本来なら義両親から義弟さんへの贈与として、贈与税が生じます。

頭金については、住宅購入のための特例で、贈与税は免除されるかもしれませんが、これには申請が必要です。

また、生前贈与は年間110万まで非課税となりますが、この特例は、住宅ローンには使えなかったはずです。
義弟名義の住宅の...続きを読む

Q土地の売買価格が下がると税金は安くなる?

平成11年に土地(団地)を坪単価25万円で、約70坪購入しました。
最近、同じ団地内の土地が当時の半値以下で、売買されていることを知り、何となく損をしたような気になりました。
しかし、周辺の売買価格が下がると土地の固定資産税も下がるというメリットもあるのでしょうか?
ちなみに、土地購入時から毎年、いくら固定資産税を納めているかは忘れてしまいました。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

土地の固定資産税は3年に一度「評価替え」制度があり、評価額の見直しをします。
その折、鑑定士が実売価格の事例を収集します。
が、実売価格が下がったからといって、すぐに評価額が下がる事はありません。
あくまで適正な価格を目安にしますので、相手の都合やこちらの都合で上がったり、下がったりの売買価格は参考価格にならないからです。
現在土地の評価額は縦覧制度で、固定資産税を支払っている方なら縦覧できます。
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そこで、持ちビルについては別名義の新たな法人に(元々あったものかもしれません)名義を移し変えるそうです。

私としてはこのような行動は違法だとおもうのですが、現実的に不動産会社などはこのようなことをやってのける事ができるのでしょうか?

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Aベストアンサー

債権者を害するとか、財産隠匿のためであれば、破産詐欺罪になる可能性はあります。

ただ、主要な債権者の同意を得て任意整理として行っている場合や、適切な価格で売却する場合など違法性のない名義変更も考えられます。

詐欺破産罪にあたるような違法行為をどうやってやってのけるのかというブラックな世界の事情は私にはよくわかりませんが、合法的な名義変更である可能性も高いと思います。

Q建売分譲の購入にかかる不動産仲介手数料の計算方法(消費税、土地価格など)について

こんにちは

建売分譲の一戸建てを購入しようと考えています。

土地と建物を合わせた物件価格が2500万円(税込み)の場合

1) 一般に、土地の値段を知ることはできるのでしょうか?
建売は土地と建物をまとめて税込み価格で表示されていることが普通ですが、この中の土地価格を知ることはできますか?登記などを確認することでわかりますか?それとも近隣の価格から推測するのでしょうか?新築の場合での話です。

2) この種の売買の場合、土地価格と建物価格の総額に仲介手数料がかかるのでしょうか?
土地価格は仲介手数料の対象外であるとどこかで読みましたが、土地と建物を併せて購入する場合は土地価格に対しても仲介手数料が発生する、とも読みました。実際はどうなのですか?

3) 仲介手数料には消費税がかかりますが、その元となる数字は税抜き価格とすべきでしょうか?
土地と建物で税込み総額2500万円の場合、税抜き価格は約2315万円ほどです。どちらの数字に3%を掛けて6万円を足して1.08掛けしたものが仲介手数料の上限となるのでしょうか?

以上3点について、不動産売買についてご存じの方、教えてください。
よろしくお願いします。

こんにちは

建売分譲の一戸建てを購入しようと考えています。

土地と建物を合わせた物件価格が2500万円(税込み)の場合

1) 一般に、土地の値段を知ることはできるのでしょうか?
建売は土地と建物をまとめて税込み価格で表示されていることが普通ですが、この中の土地価格を知ることはできますか?登記などを確認することでわかりますか?それとも近隣の価格から推測するのでしょうか?新築の場合での話です。

2) この種の売買の場合、土地価格と建物価格の総額に仲介手数料がかかるのでしょうか?
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Aベストアンサー

不動産業者です。

1.税額から逆算できます。不動産の売買は建物には消費税が課税されますが、土地には課税されません。ゆえに消費税がいくらかわかれば、それに対応する額が建物の価格で残りが土地の価格になります。まー建売業者に素直に土地・建物がそれぞれいくらか聞けばすむことですが。
2及び3.建売業者から直接購入するのであれば、仲介手数料はかかりません。あいだに仲介業者がはいるとかかります。
計算方法は、土地と建物の税抜き価格の合計額の3%に6万円を足した額に消費税を足したものになります。
1でも書きましたように土地代には消費税はかからないので、税抜き価格は2315万円にはなりません。

Q親の借金を子が返済し、親名義の不動産を子名義に変えたい

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なんとか私の貯金全てをかき集めれば、650万は用意できます。
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補足情報として
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両親と話し合いをし、不動産の名義変更は了承してもらっている。
再度父が借金をするようであれば離婚をする(させる)ことを約束し離婚届に記入させ私が預かる予定。

Aベストアンサー

>両親と話し合いをし、不動産の名義変更は了承してもらっている。

父親名義の不動産を、あなた名義に変える方法は次の2点です。

1.父子間で「不動産売買」を行う。
2.父が子に「生前贈与」を行う。

1の場合。
あなたは、自宅に担保(抵当権)が付いたまま父親から自宅購入します。
固定資産税評価額前後の値段で契約書を作れば、問題ありません。要件さえ守っていれば、自分で作成しても可能です。(図書館に参考書があります)
支払い方法は、650万円を頭金にして残りは分割でいいでしよう。
この頭金が父親に渡り、父親は借金を返済する。
借金返済時に、抵当権抹消書類を債権者から貰う。
この契約書・抵当権抹消書類を持って、法務局で名義変更・抵当権抹消を行います。
毎月の給料から、残金を父親に分割支払います。(実質、実家への生活費援助ですね)
この場合、記録が残る様に「あなたの口座から父の口座」へ資金移動し、正しく支払っている履歴が必要です。
そうでないと、後々に問題が発生しても「契約の有効性」を証明出来ません。
「売買を装った贈与」「脱税」と見なされる場合があります。

2の場合。
母親・あなた以外に相続権利者が存在しないとして・・・。
法務局で、生前贈与による名義変更を行います。
この場合、贈与税が必要です。
父親の借金返済後は、売買時と同様に抵当権抹消書類を持って、法務局で抵当権抹消を行います。

>両親と話し合いをし、不動産の名義変更は了承してもらっている。

父親名義の不動産を、あなた名義に変える方法は次の2点です。

1.父子間で「不動産売買」を行う。
2.父が子に「生前贈与」を行う。

1の場合。
あなたは、自宅に担保(抵当権)が付いたまま父親から自宅購入します。
固定資産税評価額前後の値段で契約書を作れば、問題ありません。要件さえ守っていれば、自分で作成しても可能です。(図書館に参考書があります)
支払い方法は、650万円を頭金にして残りは分割でいいでしよ...続きを読む

Q土地購入での仲介手数料

土地の購入を予定しています。
不動参会者が仲介に入っているため仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、最大物件価格の(3%+6万円;税別)として上限が決められていますが、世の中一般的には、
仲介手数料は値引き交渉をしないものなのでしょうか。

もし仲介手数料の値引き交渉をして成功した方がいらっしゃれば、どのくらい値引けたか、値引き交渉のコツを教えて頂けると助かります。

Aベストアンサー

私の場合、地主が知り合いだったので、仲介手数料がただになりました。

最初坪単価を下げる交渉をしたのですが、他の区画の販売価格に影響が出てはいけないので、坪単価は下げませんでした。(別に公表するわけじゃないので、実際に下がった区画があるかもしれません。)

他の方の話を聞いてみても、坪単価を下げる方がありえる話みたいです。

あと、税金とか水道工事負担金とか、交渉できるポイントがいくつかありますので、仲介手数料だけにポイントを絞らずに交渉してみてください。

まあいい土地は少々高くても購入した方がいいと思います。電気製品や食料品みたいに代わりがないので交渉中に他の方に横取りされても残念ですから。

コツとすれば、(私の場合もそうですが)人脈の活用ですか。あとは家を建てる前提であれば、ハウスメーカーからのプッシュで土地代か、建築費を値切れると思います。

あんまり建築費は(施工不良となることがあるため)値切らない方がいいんですけどね。

Q小沢幹事長の所有する不動産が問題になり、名義は小沢一郎だが所有は「陸山

小沢幹事長の所有する不動産が問題になり、名義は小沢一郎だが所有は「陸山会」だと確約書を見せて説明していましたが、もし小沢幹事長が死亡したら相続はどうなりますか?

Aベストアンサー

>売買契約書に 陸山会 会長***  と肩書きつきで署名すれば陸山会が契約したもの。
>単に *** と署名したのは 個人が契約したもの

回答はそのとうりなのですが、新聞報道を見ると疑問が生じます。

新聞報道によれば先に小沢氏個人が不動産を個人で購入し後に確認書を交わしたとあります。

これを時系列で見ますと、最初に売買契約をした買い主は小沢氏個人であり、後に確認書により小沢氏個人より陸山会への所有権移転がなされたと推察します。

小沢氏個人の登記名義は当然小沢氏であり陸山会の登記名義は小沢氏であります。

小沢氏個人から陸山会への所有権移転の名義変更は、小沢氏から小沢氏へとの所有権移転登記となり登記実務上こうした登記申請は受理されるか疑問であります。

物件変動が登記に反映されていない場合対抗要件としての現在の登記名義がどういう状態なのか不明です。

具体的に固定資産税納付通知書は小沢氏あてに送付されているのか、陸山会あてに送付されているのか新聞は報じてません。
世田谷都税事務所は当該物件を所有者あてに納税通知書を送付しているのでマスコミも世田谷都税事務所に聞けば分かることなのに取材をしていないように見受けられます。

本人が意図してこうしたことをしたのか偶然こうした結果になったのかは特捜の調べを待つしかないのですが権利無き社団という法律的に不安定なものを介在させたということは所得隠しにしか見えません。

>売買契約書に 陸山会 会長***  と肩書きつきで署名すれば陸山会が契約したもの。
>単に *** と署名したのは 個人が契約したもの

回答はそのとうりなのですが、新聞報道を見ると疑問が生じます。

新聞報道によれば先に小沢氏個人が不動産を個人で購入し後に確認書を交わしたとあります。

これを時系列で見ますと、最初に売買契約をした買い主は小沢氏個人であり、後に確認書により小沢氏個人より陸山会への所有権移転がなされたと推察します。

小沢氏個人の登記名義は当然小沢氏であ...続きを読む


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