土地の評価について

土地を購入しようとしています。
４９．１１坪　9,000千円＋600千円(手数料）=9,600千円で不動産を仲介で購入しようとしています。

不動産から手続きとして、土地の固定資産評価を見せてもらいました。H14年度で5,080千円でなっていたのですが、
9,600千円と5,080千円の開きがあるのですが、問題はないのでしょうか。
あまり深く考えなくてよいのでしょうか？
教えてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： bonnnou 回答日時： 2003/03/22 00:10

　私も、手数料６０万円は少し引っかかりましたが、次のように解釈しています。

　　不動産仲介手数料　売買額２００万円まで　５％
　　　　　　　　　　　　　　２００万～４００万円　４％
　　　　　　　　　　　　　　４００万円を超える部分　３％　で、
　　　　　　　　　１０万円＋８万円＋１５万円＝３３万円
　　　　　　　　　　３３万円×１．０５＝「３４万６５００円」（消費税込み）
　　不動産売買契約書に貼る印紙税　「１万円」
　　登録免許税　　「約１０万円」
　　司法書士手数料「約４万円」
　　　　　　　計　４９万６５００円

　シビアに計算すれば、約５０万円ですが、
　その他雑費をいれれば、計５０数万円位となり、質問のように「６０万」としているのではないでしょうか？


　さて、土地の価格の問題です。
　まず、質問では、土地の購入価格を「９６０万円」としていますが、問題、比較すべき土地価格は「９００万円」です。

　土地の価値は、様々な価格がつけられています。
　実勢価格、固定資産評価額、路線価等です。

　その他、新聞等で「基準地」「公示地」の価格が年に１回ずつ発表されています。
　この二つの価格は、まさしくその土地を適正に評価した価格で、その土地のまさしく適正な売買価格＝実勢価格です。

　その土地に比べて、比較する土地は、何が優り、何が劣っているのかを見極めて、周りの土地の価格が決まって行くことが多いようです。


　その他のおおざっぱな考え方では、税務署が用いる路線価があります。これは、実勢価格の８割７割程度の価格と言われています。

　これよりも、固定資産税の評価額の方が安くなっています。実勢価格の７割６割くらいですか。

　固定資産の課税単価が、５０８００００÷４９．１１＝１０３，０００円／坪
　　　　　　　　　　　　　　　３１，０００円／平米

　中堅都市の宅地評価とすれば、安いし、市街化調整区域内の雑種地とすれば、
　高いし。

　田舎の市・町・村の宅地ですかね？

No.4 回答者： oo1 回答日時： 2003/03/21 22:28

質問とは直接には関係ありませんが、少し気になることがあります。

９００万円の土地の不動産仲介料の最大値は、売買価格×３％＋６万円に消費税を加算して算出すると３４６，５００円です。それにも拘らず、６０万円を請求されたのでしょうか？　法的には、この方が問題になりそうな気がするのですが…。

参考URL：http://www5.ocn.ne.jp/~ebino/tyukaitesuryo.htm

No.3 回答者： oo1 回答日時： 2003/03/21 14:16

土地の値段は一物四価となっています。

一般の取引価格と公的な三つの価格です。それぞれの関係は、一般取引価格を１００とすると、公示価格は９０、路線価は８０、固定資産評価は７０くらいの割合で設定されています。これは地域によって異なりますし、また土地の個別性は考慮外です。

これら公的三価格の間は一応均衡が図られていますが、実際の取引価格は個別的な取引事情によって価格が大きく変動します。その意味では公的価格は参考にしかなりません。

なお、確か今年は固定資産評価替えの年にあたります。まもなく当該土地の平成15年評価も一般の閲覧に供せられるハズ。来週あたり、担当課にお尋ねになるとよいと思います。

No.2 回答者： jakyy 回答日時： 2003/03/21 09:38

【不動産価格の形成要因】

次のような事が価格の形成要因です。
土地の場所、形状、地質，日照明、接面道路などがまず大きく影響します。
また、近くの公共施設、上下水道の有無なども大きな要因です。
その他に住宅環境が著しく悪化が予想される汚水処理施設が建設予定などが
近くにあれば、大幅に土地の値段が下がります。
つまり、土地の価格は国，地方自治体が決めた路線化評価、固定資産評価とは
かなりの開きがでてくるのは、当然な事です。
【土地の利用目的】
近くの土地と条件面がほとんど変わらないのに、取引の値段が違う時があります。
それは、利用目的が違う事があります。住宅を建てる人、マンションを建てる人と
倉庫を建て人人とは、利用目的が違います。
倉庫を建てる人は日照よりも、車の入りやすい土地を選びますし、
住宅を建てる人は道路幅よりも日照を気にします。
【社会的事情】
借金を抱えて処分を急ぐ人、相続で処分を急ぐ人は多少値段を安くしてでも
処分します。その時の価格は最近の取引価格とはかなり違ってきます。
【固定資産の価格】
毎年1月1日を基準に固定資産課税台帳に不動産価格は登録されます。
固定資産評価員が決めます。３年間は変わらないというのが原則となっています。
また、家があるなしで価格の違いがあります。

土地の価格は適正な価格を決めるのは大変難しいので、
不動産鑑定士に評価を依頼する事がありますが、あくまでも目安で
その価格で取引が出来る訳ではありません。

参考になさってください。

No.1 回答者： maisonflora 回答日時： 2003/03/21 09:22

時価の６０～７０％が固定資産税評価額とされます。

開きよりも、近隣で売買されている相場がどうかが大事です。

参考URL：http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html