土地の実勢価格を判断するのに何か指標はないですか

現在、土地の購入を考えていますが、不動産業者が提示する金額が妥当かどうか分かりません。
　購入価格（不動産業者が提示する価格）は、公示価格の約1.2～1.4倍程度です。
　以前の、この欄の投稿より、「実勢価格は公示地価と路線価（公示地価の約８割）の間だ聞きます。」ということが、述べられています（これは、売却時の価格にかんする質問。今回は、購入時に関する質問。同じことだと思うのですが）。

これからすると、上記価格は相当高価格であると思われます。

　そこで、教えていただきたいのですが、不動産業者が提示した価格から何割程度の値引きが可能ですか？（上記、以前の投稿からすると3～4割引きも可能と言うことになりますが。）あるいは、公示価格の何掛けぐらいを目安にしたらいいのですか？

　実際、物件により価格は振れると思いますが、公示価格や路線価を調べられることより、あまり高つかみしたくありません。
条件としては、埼玉県浦和市で駅から約10～15分ぐらいの土地です。この地区は、文京地区として、埼玉では高級住宅街になります。

　よろしくご回答お願いします。

No.1 回答者： and4173 回答日時： 2001/05/25 20:15

不動産取引の価格はあくまで需要と供給のバランスによって決まります。

公示価格とか路線化というのは用途が高い地域や道路の広い商業地が高くなりがちですが、現在の市況は実需（自宅としての需要）が中心ですから、実際の売買ではそういった所よりも閑静な住宅地で特に人気がある、物件の供給が少ないエリアの方が高く取引されることが多いようです。
いくらこれが適正価格といっても、売主が売らないと言えばそれまでですし、買主が高いから買わないと言えば、成約には至りませんので、そこでどちらが折れるかで相場は動いていきます。
売主は売れるものなら少しでも高く売りたいわけですし、買主は少しでも安く買いたいという気持ちはいつの時代も変わらないというわけです。
ただ最近は同じエリアでも売れる地域と売れない地域との２極化が進んでいますので最寄り駅から徒歩何分だから坪いくらという相場の見方はできなくなりましたし、価格帯によっても需要の大小がありますから、そういったこともえいきょうしており、その市場のなかでどういう位置づけなのかがポイントになります。
ご自分で納得するには、周辺で売りに出ている物件をチェックして、どの位のスピードで売れていくか、価格変更している物件はなぜ売れないのかを見ていくと、大体相場をつかむことが出来ると思います。

No.2 回答者： noname#20895 回答日時： 2001/05/27 00:25

相場については、前の方が書いておられるとおりだと思いますが。

実勢価格は公示地価と路線価の間というのは、たしかに良くいわれます。しかしそれはあくまでも一般的な話ですし、不動産のプロの感覚の話ですから、人気のある高級住宅街で土地を買うのに、そういう点にこだわっていたら、買えないと思います。
相場で、妥当な金額で買いたいというお気持ちはわかりますが、少々高くてもその土地が本当に気に入ったなら、自分の予算と相談をして、無理がなければ買っても良いのではないでしょうか。
相場も大事ですが、その土地をずっと持ち続ける（住み続ける）覚悟があるか？の方が大事では？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#154219 回答日時： 2001/05/28 10:43

公示価格や路線価はひとつの基準であって取引の適正価格とは必ずしも一致しません。

ここでいう適正価格とはその物件の地域における成約事例の平均値と考えるのがよいでしょう。
成約事例は近所の不動産業者で頼めば簡単に出してくれます。その中から購入しようとしている物件に条件的に近いものを選んでいろいろな要素（駅からの距離・道路の幅員や向き・周りの環境など）をプラス、マイナスしてその物件の査定価格を出すわけです。
これは不動産業者に頼めば無料でやってくれますが業者によってはその後にフォローされる場合があります。
私の経験からするとお考えの土地は結構、人気のエリアではないかと思われます。人気の場所は必然ですが平均値よりも高くなります。
その点を考慮のうえ、ご検討になっては？

この回答への補足

有難うございます。成約価格というものが、一般人に教えてもらえるとは知りませんでした。早速頼んでみます。
　そこで、もう一つ疑問なんですが、路線価はこれら成約価格や不動産業者による価格の約8割をつけていると理解しているのですが、これだと、人気エリアであるアップ分はこの路線化に折込済みとなっていないのでしょうか？
すなわち、路線化は実勢価格（売買価格）を基にして決められる価格ではないのでしょうか？
すみませんが、この疑問もご回答お願いします。

補足日時：2001/05/28 11:30

No.4 回答者： noname#154219 回答日時： 2001/05/28 13:37

路線価は財務省（旧大蔵省）が発表する価格ですがその価格は不動産鑑定士に意見を聞きながら決められているようです。

私どもの身内に不動産鑑定士がおりますが話を聞きますと(1)取引事例による比較(2)下落率による比較(3)収益還元による比較などを総合して1月1日時点における価格を決めていくそうです。
したがって、取り引き時点での相場が1月1日時点よりも変わっている可能性や路線（そもそもその道路に面している土地を全般的に統一している）が個別要因を考えていないという点から考えて先ほど申し上げたように必ずしも一致しないと考えますがいかがでしょうか。