不動産屋のぼったくり土地の価格の違法性

現在とある不動産屋と調停をしています。
我が家は袋地で、公道までの部分をその不動産屋から購入するということで話がまとまりました。
しかし、不動産屋が提出してきた金額が坪単価２０万ちょいと異常にぼったくり価格でした。

私の住んでいる市の平均坪単価は１０万ちょいです。また他不動産屋に我が家周辺の土地の坪単価を調べてもらったところ土地の実勢価格から算出してくれて１０万ちょいと言われました。

調停で何故その見積もりになったかを聞いたところ、我が家から遠くにある土地が坪単価２０万ちょいで売っているからそれを参考にしたそうです。普通は実際に売れた実勢価格で土地の価格を決めるのではないでしょうか？希望価格で売っている土地を参考にするものなのですか？

しかも何故か
坪数×２０万÷６という謎の計算方法でこのくらいが妥当だとかふざけたことを言ってきました。

余談ですが、調停員もこれがまとまらないと裁判になりますよ。とか何度も言ってきます。
まとまらなければ調停が流れますよ。なら解りますが何の権限があって裁判になるとか言っているのか
って感じです。
嘘が多い不動産会社なのでもう調停を流して裁判にしてもよいとも思っています。


不動産屋のぼったくり見積もり価格は罪にならないのでしょうか？
計算されている÷６とは何を意味しているのか？
こういった場合どこに訴えるのが一番効果的でしょうか？

不動産売買に詳しい方よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 回答ありがとうございます。
  
  どう計算しても坪単価3.3万にならないです。
  
  確か不動産屋が適正価格からあまりにもかけ離れたぼったくり価格で売ることは違反とされているということを前に読んだことがあり、今回のことはそれに当てはまるのではと思っていました。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/27 07:47

• 回答ありがとうございます。
  価格があまりにも納得できないので、通路部分は裁判し、悪意占有までもっていこと思います。
  
  お金の問題より不動産の今までの対応で許せない部分があるのでとことん争おうと思います。
  
  相場の2倍の価格提示とかなめくさってます。
  
  ありがとうございました。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/27 07:55

• 回答ありがとうございます。
  
  私の土地は袋地ですが、民法213条適応地であり、無償での通行等ができる土地なので評価額は低いでしょうが0ではありません。また地番も既に分筆されており、分筆された通路部分に水道管が埋設されていますので建物もたてられない厄介なだ土地を不動産側も所持しているという状態です。
  
  ちなみに213条適応地ということは調停の時、裁判官が間に入ってくれて断言してくださいました。
  
  不動産屋からしてもそのような不要な土地をもっていると売りづらくなることは明白です。
  
  確かに袋地じゃなくなれば評価が、あがることは十分承知しております。
  
  
  20年以上その通路部分を使用していたし、土地の悪意取得で争える土地だと弁護士さんに相談して言われました。
  
  腸が煮えくり返ることをやられまくったので、お金とかじゃないんです…。
  
  ありがとうございました。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/27 09:36

• 回答ありがとうございます。
  
  えっと勝てるかどうかは裁判所で判決出してもらえばいいだけの話しなんでここで言われても…という感じなのですが。
  
  先の質問者さんに回答したように、買わない裁判にもちこむ。と決めております。
  
  ただ見積もりとして提出してきた書類に土地の価格の計算方法が書いており、謎の÷6やこの価格がこの辺りの坪単価の最安値だという虚偽の文言が書いており、これは宅建業務違反にあたらないのか？
  ÷6が何を意味しているのかわかる人いますか？
  
  という点で質問させていただきました。
  
  買うか買わないかはもう決めております。

  No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/27 11:05

• 再度ありがとうございます。
  
  なるほどしっくり来ました。詳しい説明大変分かりやすかったです。
  
  ここでは書けない複雑な事情等や、前の住人とのやりとりなどがあり、納得できないところが多すぎて感情的になりすぎてました。
  
  60年以上もめていて昔の資料や捺印をおしてもらってとりきめた証明書も残っているので、現地調査を依頼してもう一度弁護士に相談してから決めたいと思います。
  
  ありがとうございました。

  No.7の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/27 11:45

• 全然違います。
  あなたからの回答はいりません。

  No.8の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/04/27 11:47

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2022/04/27 11:37

え？

見積もりの段階でボッタクリだと調停に行ったの？
よく調停、引き受けたよね(^_^;
土地所有者も質問者が気に入らなければ売らない自由もある。
それは裁判にすらならない希ガス。
（質問者の弁護を引き受ける弁護士は居ないため本人訴訟）

No.7 回答者： mofl 回答日時： 2022/04/27 11:05

再、No.4だけど、、、

まず民法第213条（適用地？って言う？）について。
第213条（公道に至るための他の土地の通行権）
第１条
分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。

これが囲繞地通行権だよね。
これは民法第162条の時効取得とは直接結びつかないからね。

第162条（所有権の取得時効）
第１項
20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
第２項
10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

で、質問者は第１項の「知ってて20年」を主張するわけだ。
だけど、認識が違うよね。
『占有』
の意味。
囲繞地通行権を主張して通行の用に供していただけで、これを
『占有』＝『もっぱら有する』
にはならないよ。

要は、
「囲繞地通行権がある土地、現所有者は俺に無償で使わせるしかないけで、こちらの言い値で売れや」
と言いたいんだよね。
それ無理よ。

まず、質問者の論点を整理したら？
囲繞地通行権と時効取得は別物。
それと、正当な土地取引で後出しで価格に文句を言っても仕方ない。

悪意の時効取得を成立させたいならまず占有。
塀などで取得したい土地を囲う、またはそこに建物でも越境させる。
その間に土地所有者から何も意見が無ければいい。
今回も悪意の時効取得として19年11ヶ月後に
「そこ、俺の土地だからね。
たかが囲繞地通行権で工作物なんか建てないでよ。」
と一言言われたら時効中断、また20年だ。

我が国は土地所有者の権利ってそんなに浅くないからね。

それと、一番の元凶。
質問者は弁護士から、を主張しているが、それ弁護士事務所の法律相談とか？
実際に現地を見させた、調査させた、依頼した、じゃ無いよね？
法律相談はあくまでも一般論でしか答えない。
囲繞地通行権なら現地を見るなり公図や登記事項証明書、現地の境界杭、質問者がいつ誰から土地を購入したか、あらゆる角度から調査をして判断するわけだ。

仮に大きな土地の所有者が道路側の土地を売ってしまい、自分が袋地になったことに後から気付いて、売却済みの土地の一部で囲繞地通行権や時効取得でタダ同然に土地を奪えばおかしい話だよね。

No.6 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2022/04/27 09:44

貴方に勝目があるとは思えません。

相場の2倍で売ったってなんの問題も無いですよ。
言い換えれば「売る気はないが、2倍支払うなら売っても良い」って条件なだけです。


あと「ぼったくり」って言うのは、定時金額よりも多く水増しして請求するようなことを言います。

今回の場合は、初めから坪20万って言ってたなら「ぼったくり」ではありません。
貴方が定時された坪単価で購入するかどうかの問題だけです。
高いと思うなら買わなければ良いだけです。

相手も売る気はあまり無いんだから、それで良いんです。

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2022/04/27 08:37

＞不動産屋のぼったくり土地の価格の違法性

一般消費者向けの生活必需品でぼったくり価格が設定されていたなら、消費者保護法とかで違法となるかもしれない。

でも・・・・
売主と買主との1対1での土地売買なら、売主がどんな値付けをしようとも、多分違法にはならない。
買主にも、「そんな高い土地、買ってやんない」という自由がある。



＞相場の2倍の価格提示とかなめくさってます。

そうかな？？？
質問者さんの持っている袋地、袋地なら評価額0円じゃないの？
不動産屋から公道までの土地を買えば、質問者さんの持っている袋地の評価額も、ポンと上がるんじゃないの？？？

それを無視して、「相場の2倍の価格提示」に腹立ててもしょうがなくね。



＞悪意占有までもっていこ

「悪意占有」の意味が違うと思うよ。
他人の土地を、他人の土地だと知っていて自分の土地のように使うのが悪意占有でしょ。
自分の土地を高い値段でしか売らないといのとは、違うでしょ。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2022/04/27 08:01

不動産業者は仲介？それとも売り主？

質問かよくわからないが、読み解くと、、、

＞我が家は袋地で、公道までの部分をその不動産屋から購入するということで話がまとまりました。

要は旗竿地の「竿」の部分を購入して、「旗」の土地の袋地を解消させた、ってこと？
（建築基準法第43条第1項の接道義務を満たした、と）

まず、我が国は不動産に限らず自由市場だよね。
公法が取引価格の是非に介入しない。
どうしても欲しい土地があり、そこを相場の倍で売ってくれ、と言われて
「国家から逮捕されますのでできません」
と断られることはない。
価格は契約者同士、甲乙が納得して決めたはず。

例えば産廃が埋まっていた、など、
「話が違う！」
と、重要事項説明に虚偽があったわけでもなし。

刃物や銃口を突き付けられて署名捺印を迫られたわけでも無いでしょ。

袋地を解消させる重要な土地なら、相応に価値は上がるよ。
そこは足元見たこともあるわけだが商取引とはそう言うものだ。
竿など誰も見向きはしないが質問者にとっては生命線だろう。
それには奥の袋地の利用価値も含まれるわけだ。

＞余談ですが、調停員もこれがまとまらないと裁判になりますよ。とか何度も言ってきます。
＞まとまらなければ調停が流れますよ。なら解りますが何の権限があって裁判になるとか言っているのか

いや、調停で解決しなければ次は裁判で争うしかない。
調停委員は間違っていない。
傷害や窃盗で刑事の有罪無罪を決めるのとは違う、民事での調停は調停委員が中を取り持ち双方に歩み寄りを示唆するものだろう。
調停委員は裁判官じゃない。

÷６に不満ももいいが、実数ってどうなの？
いくらで買ったわけ？
平米単価、総面積、いくら？
そして質問者の主張する「平米単価の相場」は？

総額が数十万程度なら訴訟に持ち込んでも裁判費用、弁護士費用、かかる時間、裁判所まで何度も足を運ぶ労力、割に合わないと思うよ。
調停委員はそこも踏まえて双方に歩み寄りを求めているわけだ。
（仮に質問者が100万のボッタクリと主張するとして、中を取って50万を返金できないか、または売買の解消、手数料含めて無かったことにすれば質問者は納得するでしょ、など）

納得いからければ調停を蹴って裁判に持ち込めばいい。
っつーか、それしかないよ。
不動産業者に違法な取引があるなら調停委員がすでにそれを突いている。

No.3 回答者： Atakumi 回答日時： 2022/04/27 07:58

私はかなりの数の土地を買っています。

私から見ればそんなに欲しい土地ですか、これだけもめて土地は貴方には向かない土地で安く買っても、いずれ貴方から離れる土地のように感じます。

不動産の買い物は向き不向きと貴方に合った土地なのかです、土地建物の購入は一般の売買とは違います、安く買ったとか高く買ったとかではなく、貴方にむいている土地かどうかです。

私から見れば調停や裁判で安く買っても、いずれ手放さなければ成らない土地のように感じます、私なら買いません。

貴方にむいて土地なら、もめないで貴方の希望に叶う価格になるはずです。

質問とは関係ない回答ですが、もめた土地を買って手放している人をいっぱい見ていますから、参考までに。

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2022/04/27 07:23

売り主の意向が土地価格には反映します。

それ以外では売る気がない、という話です。
実勢価格で売らなければいけないという法律もありません。
あなたに売らなければならない義務も道理も、所有者にはないのですからね。

実勢価格以下で買いたいはあなたの都合でしかありません。
どこに訴えても変わりません。
むしろ、ゴネたら商談不成立になる懸念のほうが高くなります。

No.1 回答者： acnc 回答日時： 2022/04/27 02:28

計算されている÷６とは何を意味しているのか？

計算すると　坪単価3.33万円　

価格は自由なので同意するか、しないか