身内に不動産を売る場合の価格

法人所有の土地を役員に売る場合、最低どのくらいで売るのが適切なのか教えてください。
明確な答えはないのはなんとなくわかりますが、相場の2分の１では完全にだめだと思います。
例えば坪30万から39万が売買の相場だったとしたら、８がけで坪24万とかは安すぎますか

No.3 回答者： gaerg645 回答日時： 2017/01/19 16:05

基本的には

公示地価
基準地価格
路線価

が不動産担保の評価基準になります。
http://xn--hekm0a371yk5bjwg978azy4a.biz/shinsa/s …

売買価格も、これに準するものでないとおかしいことになります。

ただし、路線価は基本的に流通価格の70％～80％に設定されているため、

＞８がけで坪24万

と同じぐらいになるかと思います。

税務署から指摘されたとしても、「路線価で評価しました。」なら問題ありませんが・・・

「なんとなくこのぐらいかな。という金額にしました。」では筋が通らないのです。
極論、根拠がなければ1円で売ることも可能になってしまうので、おとなしく路線価で設定するか？税理士に相談したうえで節税すべきです。

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/01/14 17:28

たぶん，役員に安く売ってしまった場合の贈与税のことを気にしているのだと思います。

実勢価格と（それよりは明らかに安い）売買価格との差について贈与があったものと判断され，その差額についての贈与税を払うことはしたくないのだということで。

であるばらば税務署にそのように思わせない価格で売買を行えばいいということです。法人を運営しているなら，顧問の税理士がいるんじゃないですか？　その税理士に相談して決めればいいんじゃないでしょうか。

というか，「相場の何掛けが大丈夫か」の問題ではないと思います。税務署が見るのはそんなことではなくて，どれだけの利益があったかです。
たとえば，相場が坪10万円の土地を8掛けの坪8万円で売るとします。土地が30坪だった場合，価格は240万円で，相場よりも60万円安く売ったことになります。このぐらいの額なら，税務署も何も言わないかもしれません。ですが，相場が坪100万円の土地だったらば差額は600万円です。これは指摘を受けるのではないでしょうか。
「何掛けか」が問題でなく，「いくらかなのか」が問題になるはずです。

それから，他にも気にすべきことはあります。

株式会社が取締役に対して与える財産上の利益については，株主総会の決議が必要とされています（会社法361条）。相場よりも安い価格で不動産を売ることは，その差額相当分の利益を与えることになりますから，この規定の射程範囲です。これを怠った取締役は違法な業務執行を行ったものとして責任を問われることになるでしょうし，それにより会社に損害の与えたのであれば，その賠償をすることになることもありえます。

またその行為により会社の資産が減少し，会社債権者への返済に支障が生じるようなことになる場合，その売買は債権者に対する詐害行為だとして，民法424条の詐害行為取消権の対象になる余地もありえるでしょう。

そういったことにも対応しようという考えによるのでしょうか。それなりの規模の取引を行っている会社では，役員との売買だけでなく同族会社間での売買についても，わざわざ不動産鑑定士に依頼をして鑑定額を出してもらい，その鑑定定額を参考に売買価格を決めているなんてところもあります。

役員に対する財産上の利益は税務申告にも影響を与える事項だと思います。税理士に相談すべきだと思います。

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2017/01/13 21:01

一番単純なのは路線価で売る。

土地については、相続税、住民税ともに路線価で評価される。



＞例えば坪30万から39万が売買の相場だったとしたら、

いやいや、あんたが言っている売買の相場ってどうやって証明するの？
気にしているのは安く売った場合の贈与税だと思うが、通常は路線価で評価される。


こんなところで聞かずに、税務署に行って、いくらで売ればいいか（安く買った人の贈与税が発生しないか）、聞けばいいでしょう。