前区分所有者の管理費未納金の扱いについて

Question

・市税滞納で差押えられ、競売されたマンションを購入しましたが、前区分所有者が管理組合（受託管理会社が業務代行している）への管理費等（管理費、修繕積立費、水道使用量等）も２年間滞納しています。
・管理組合の規定で、旧区分所有者の未納金は新区分所有者が継承する旨の規定が記載されています。また、区分所有者の未納金が発生した時、管理会社は督促電話や文書を出し３カ月を経過すると掲示板に掲示し理事長に請求権を返し、その後の督促や請求は理事長が実施する旨、記載されています。
・どの程度の督促や請求がなされたかの証憑は管理組合に閲覧請求中です。
質問１．旧区分所有者の未納金に関し、新区分所有者はどの程度責務を負
　　　　うのでしょうか？
質問２．新区分所有者は、旧区分所有者に支払った分の債権を確保するこ
　　　　とは出来るのでしょうか？

st_tail · Accepted Answer

管理会社の社員です。
すでに回答は出ておりますので、法的根拠について補足します。

区分所有法という法律があります。その中に、以下の条文があります。
（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

この場合、特定承継人というのは、新たに部屋の持ち主になった方、つまり質問者様になります。この条文により、管理組合は質問者様に今までの管理費等の債権全てを請求する事ができます。
当然、新所有者である質問者様は、その分を旧区分所有者に求償で着ます。しかし、相手は債務を払う事ができずに自分の財産を競売にかけられたくらいですから、当然支払い能力はありません。必然的に質問者様が全額払うしかありません。ついでに言うと、前の所有者に対してどんな請求や督促をしていても、それは全く関係ありません。仮に、旧所有者に全く督促をしていなくても、新所有者に全額請求することは、前条の条文により有効です。

まぁ、これだけではあんまりですので・・・。

一般的な管理規約であれば、管理費と修繕積立金は否応なしに新所有者に引き継がれます。しかし、水道料は突っぱねることは不可能ではありません。標準管理規約では、「管理費等」とは「管理費」「修繕積立金」と言う、と言う条文が殆どで、管理組合が請求できる債権は「管理費等」に限られています。ですから、水道使用料に関しては、規約に定める「管理費等」ではない、として支払を拒否することはできます。
ただ、今後そのマンションに住む気であれば、管理組合、ひいては今の住人全員を敵に回すことになりかねない、と言うリスクは承知してください。

それと、管理費の減免をお願いしては、と言う解答が付いていますが、管理組合で債権を放棄するには、区分所有者全員の同意が必要とされています。下手に減免を認めてしまうと、その理事会が今度は責任を追求されます。普通は、まず無理だ、とお考え下さい。

競売物件には、滞納が付き物です。
もし、当社の管理物件であれば、質問者様が支払を拒否すれば、次は、質問者様に対して法的な手段をとることになります。あきらめて素直に払うことを考えた方がよいでしょう。もちろん、一括でなくても、分割払い等の相談は、いくらでも乗ってくれると思います。

kita52326 · Answer

質問１．旧区分所有者の未納金に関し、新区分所有者はどの程度責務を負うのでしょうか？
→区分所有方の定めにより、残念ながら全額について負います。
　滞納２年だと消滅時効にもかかりませんし、管理組合規約に定めがあるなら遅延損害金を加算される場合もあります。
　http://users.ejnet.ne.jp/~yodaben/topic1.htm
　
質問２．新区分所有者は、旧区分所有者に支払った分の債権を確保することは出来るのか？
→求償請求ということになるのでしょうが、
　競売にかかるような人ですから、弁済能力があるはずがありません。
　理屈では可能でも現実的に無理です。

　滞納の有無は競売入札前に所謂三点セットで滞納額は確認できます。
　また管理費の滞納分が落札者に請求されることも、入札するなら当然事前に知っていないといけない「常識」です。
　今となっては低姿勢で管理組合に減免のお願いをするというのが最善と思われます。

inon · Answer

競売されたマンションを購入したと言うことは、債務も一緒に購入したと言うことです。お気の毒ですが未納金は貴方に支払う義務があります。
管理組合が、未納金の面倒を見ることはあり得ません。
競売物件は安いがリスクは高いと言うことです。

前区分所有者の管理費未納金の扱いについて

質問１．旧区分所有者の未納金に関し、新区分所有者はどの程度責務を負うのでしょうか？

競売されたマンションを購入したと言うことは、債務も一緒に購入したと言うことです。

管理会社の社員です。

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