この土地に、最大何坪の土地が建てられるでしょうか？

Question

土地購入を検討しています。該当の土地は行き止まりの土地で、公道5ｍに接道しています。車を一台停める予定です。
土地は63.28坪、建蔽率40％、容積率80％。第一種低層住居専用地域です。四方に家が建っています。
できれば建坪40坪、1階と2階総面積にしたいと考えています。問題は、土地形状による車の車庫入れです。すんなり入らないだろうから、ある程度の広さを確保しないとダメだと思うのですが…

videocam · Accepted Answer

>　問題は、土地形状による車の車庫入れです。
建物１階部分の大きさだけでなく、建物の形をどうするかが問題かと思います。
私の場合は、実際に土地を購入する１年前から大手ハウスメーカーをあたり、数社から絞った１社に土地図面を見てもらい、どういうプランが成立するかを提案してもらいました。
この段階では土地を購入していないので本格的な詳細設計はできませんが、ザックリの手書き図面を出してくださいました。手書きとはいえ、抜かりなく土地条件を踏まえているので安心です。
モタモタしていると土地を他の客に取られてしまいますから、不動産会社に事情を話し、購入するかどうかの返事を待ってもらう期間を調整します。
車庫の位置については、土地に古家がない状態でしたので、土地に自車を前進やバックで入れたり、車のドアを開けたりして使い勝手を調べました。このときは、いつもの営業マンに立ち会ってもらいました。（間取りは後回しでした）
車は３ナンバーですが、これ以上狭くすることのできない大きさを割り出し、手書き図面を検証しました。
敷地境界線に隣地の塀が密着している場合、こちらが塀を建てる必要はないのですが、新たに塀を建てることになると（双方の合意のもとで）境界線上に塀を建てるので、それだけ狭くなります。
このためだけに限らず、敷地境界はよく確認しておきましょう。

videocam · Answer

> 同地区で、築15年の大手ハウスメーカー施工の中古住宅
接道面が狭い、道路に傾斜がある、土地が南に向いていない（建物の窓に正午の日光がどれだけ入るか）南側の建物が建築違反で大きい、といった状況をよくみましょう。
土地周囲に学校、交通量の多い道路、鉄道、送電鉄塔、何が建てられるか分からない空き地があると、要注意です。
学校は、騒音、砂埃が問題になりがちです。
送電鉄塔についていえば、まったく気にしない方もいますが、電磁気による健康被害の指摘があることや、台風や強風時の風切り音、落下物の危険性、携帯電話やテレビの電波障害といった問題が出てきます。送電線にヘリコプターが引っかかったという事故がありましたが、ないほうが無難でしょう。
土地価格は、同じ地区でも個々に算出すると、土地単価が違ってくるものだとお考えください。土地の形や向き、接道、用途地域、規制などの条件があります。
また、現所有者の都合で高くなることもありますが、仲介業者が実態に合わない価格をつけて販売するケースがあります。10年ほど前のことですが、更地7500万円が、１０キロほど離れた街で１億円になっていた事例がありました。知らないと損をするというものです。
ザックリ６００万円が上物ということになりますが、建物が気に入らなければ、建て替えも視野に入れてはどうでしょうか。ハウスメーカーといっても、２×４だと経年変化が激しいです。
>　南西＆北東角地
具体的なイメージがわいてこないのですが、道路と道路の間にあり、敷地を通過しようと思えばできるということでしょうか。そうだとすると、防犯上に問題があります。建物や塀によって道路から反対側の道路へ抜けられるというふうに見えなければ大丈夫です。
とにかく、古家については「住んでみる」ことをおすすめします。所有者が住んでいるなら、中へは入れませんが、車で土地周辺に張り込み、周囲の状況をできるだけ長く観察します。夜は車の中に泊まり、朝、仕事先へ通勤してみます。遊んでいるこどもたちの様子なども観察します。
車の出入りも大切ですが、最初の土地の場合、都市ガスがきていなくてプロパンになるというようなオチはないでしょうか。公道なので大丈夫そうですが、地域全体が都市ガスなのに、配管が来ていないというようなことがあります。
また、土地が奥まっていて本下水（ほんげすい）がないため、トイレ汚水を直接排水できず、浄化槽を設置するしかないという条件が潜在していないでしょうか。
また、近くに用水路があると、水道本管がそれをまたいで通過するため、水面利用料を支払いつづけるということもあります。
郊外の地域では、そういう不便がたくさんあります。

kchan2000 · Answer

「隣地から一定の距離を作らないといけないなどの規制があるのかと思ったのです」

一低の建蔽40％なので隣地境界から建物外壁までを1ｍ以上空けないといけないとおもいます。役所の建築相談係り等で確認されたほうがいいでしょう。

tpg0 · Answer

建蔽率に境界線の規制は有りません。
その土地なら、建築に際しても足場が隣地にはみ出す事はないでしょう。
屋根の庇(ヒサシ)等が隣地にはみ出す事がないなら問題ありません。

tpg0 · Answer

63坪で建蔽率40%で容積率80%なら、24坪の総二階建てなら最大48坪の建築が可能です。
一階部分が24坪を超えない範囲の二階建て迄なら建築許可が下りるはずです。
勿論、一階部分が22坪で二階部分が18坪のような建築許可申請でも通るはずです。

この土地に、最大何坪の土地が建てられるでしょうか？

> 問題は、土地形状による車の車庫入れです。

> 同地区で、築15年の大手ハウスメーカー施工の中古住宅

「隣地から一定の距離を作らないといけないなどの規制があるのかと思ったのです」

建蔽率に境界線の規制は有りません。

63坪で建蔽率40%で容積率80%なら、24坪の総二階建てなら最大48坪の建築が可能です。

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