マンションの価格帯は下がらない？

Question

０９年度上期に全国で競売にかけられた一戸建て住宅や
マンションが、前年同期比４６・３％増の３万１８０件に
達してローン難民が急増したそうですが、今年はマンションの
価格帯が下がっているのかと思ったのですが、私が思っているよりは
それほど下がってないように思います。
売れ残ったり、手放さないといけない人が増えていると供給が多いので、とても下がっていいと思うのですが、私の考え方は間違えっていますか？
もしくは、これから大幅に下がるのではないのかと思うのですが、
アドバイスをいただけたらと思います。

congrats · Accepted Answer

>私の考え方は間違えっていますか？
住宅市場を考えるのにマクロ統計を使うのはいかがなものか。
例がふさわしくないかもしれませんが、釣れる場所で釣り糸をたらせば
釣れるのです。
そりゃ、その時間のすべてのお魚さんの空腹度の平均値を計って・・・
つれるはず。というのもいいですけど
あなたがマンションを1000戸仕入れるというミッションでもない限り
相場云々というのは変です。
だいいち不動産のプロでもこれから上がるか下がるかなんて株と同じで
そうそう断言はできない。

＞売れ残ったり、手放さないといけない人が増えていると供給が多いので、
＞とても下がっていいと思うのですが

住宅は均質な市場ではなくて、流通にかたよりがあります。
また、都心に近づくほどその物件をほしいと考える人の範囲は広域にひろがる
傾向があります。
一個一個の「供給量」もそれなりに意味がありますが、どの場所にいつ供給されるか
のほうが重要度は大きいです。

そのうえ、住宅市場はきわめて不公平な市場です。ナスが1万個市場に出て
買う人が1万人いたらナスを手に入れる機会にそれほど差はないです。

しかし住宅が1万戸市場に出たとして、買う人が1万人いたとして、それを手に
いれる機会は均等ではないです。
まず住宅は質の差人気の差が大きいから、立地で価格差が出て、それにローン
という第三者の評価が加わることで、購入者が選別されるのです。
その結果、不人気の物件は常に供給過剰、人気物件は常に品不足という
不均一な「需給関係」ができるのです。

住宅はほしいものが下がればいいが、ほしいものは皆もほしいからなかなか
さがらず、不人気物件はいまでも下がっている。それが現実。

knock123 · Answer

中古物件は抵当権を抹消しないと売れません。
簡単に言うと、ローン残高を貯金と売却益で埋め合わせできないと、
売れないのです。なので、中古物件は特に築浅の物件はローンがたっぷり残っているので意外と値段が下がらないものです。

リーマンショック前に計画された物件、去年の秋～今年の夏前に完成した物件であれば、予想外の買い手市場に値段が下がったとは思いますが、そういった物件で条件の良いものはもう売れていると思います。

実際、ウチの近所でも、去年の冬～新築マンション価格が２～３割くらい下がって、条件の良い物件はすぐに完売。今残っている物件は、どんなに安くてもここはいやだという立地か、その値段はこのご時世に高すぎるよ！というものばかり。

また、リーマンショック後の物件、まさに今から先の物件は新築も既にデベロッパーが売れ残りを警戒して着工を断念したりしているので、、そんなに下がらないんじゃないかな、と。

nonbay39 · Answer

不人気な物は下がる、そうでないものは下がりません。
　簡単に言えば、建築中に値引きも無く全戸完売するような物件は下がりにくいでしょう。
　完成して１年経っても売れ残っていて大幅値引きするような物件は将来さらに下がるでしょう。

　供給が下がれば当然デベロッパーも無茶な所には建築しないでしょうから、当然に人気のある地域に新築は偏り、その結果マンション価格全体が下がることにはつながらないでしょう。

　そもそも競売やローン難民の話題とマンション価格が下がることの因果関係は薄いと思いますが。ローンが払えず物件を手放すことになる人間の割合はごく一部でしょう。

マンションの価格帯は下がらない？

>私の考え方は間違えっていますか？

中古物件は抵当権を抹消しないと売れません。

不人気な物は下がる、そうでないものは下がりません。

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