離婚することになり、妻名義の家を名義変更したいのですが、どこから手をつけてよいかわかりません

恐れ入ります、近々離婚することになりました。
離婚による財産分割の際の住居の処遇について、
是非ご教示をお願い致します。

現在住んでいる家は、
土地（約４０坪）は私の実母名義で、建物は妻名義です。
家は３年前に建て直しましたが、
私が当時から病気療養中でありましため、
私自身は土地や建物の権利には全く無関係な状態です。

３年前に立て直した家は、４階立ての賃貸併用住宅で、
１階の一部に私の実母が住み、３階の一部と４階は私たち家族（私・妻・長男７歳・次男３歳）が居住しております。

賃貸部分は５部屋で、家賃収入は月約４５万円で、
それを３０年住宅ローンの支払いに充てております。
ローンは約９０００万円で、実母名義の土地は担保となっております。

妻との話し合いで、離婚後、妻は家を出て実家に帰ることになり、
この建物の所有権を放棄して名義を変更したいとのことです。

しかしながら、私は恥ずかしながら連帯保証の問題で約５年前に
自己破産・免責を受け、その直後から病気療養の身となり、
現在も無職状で、今後もすぐに社会復帰できる見通しはありません。

このような背景を前提に質問させていただきたいのですが、

１、このような私の状態でローン契約の残っている建物の名義を
私の名義に変更などできるのでしょうか？

２、私の弟（公務員・４０歳）の名義に変更することは可能でしょうか？

３、いずれかの方法で名義変更となった場合、税金はどのくらいの額になるのでしょうか？

４、私の妻から私の弟の名義に変更できた場合、なにか通常の名義変更とは違う問題が起きることはありますでしょうか？

恥ずかしながら体調が悪く、
急な離婚協議にどう対処していけばよいか頭が働きません。
誠に恐縮ですが、どうかご教示お願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： mnb098 回答日時： 2009/12/20 13:04

・協議離婚の財産分与とするなら、相手は配偶者と言う事になるでしょう。

財産分与とするには建物の評価額が大きすぎます。なぜなら質問者が債務引受できないからです。
妻が建物の所有権をなくして出て行きたいと言うのは、ローンからも開放してね、
と言う意味なのでしょう。

・弟さんが債務引受して負担付贈与で名義変更する事は、銀行が認めれば可能かも知れません。しかし公務員で不動産収入が年間500万円以上発生する事と、持ち家が発生することで支障が出ませんか。

・税金はその取得財産の価格によるので、ここでいくらと回答できません。

・建物が区分登記に変更できれば、住宅部分は財産分与にして夫の持分と、賃貸部分は母の持分にして賃貸部分の収入は母で計上して借主を母にできたら、抵当権は設定してあるので夫は担保提供者だけで済むかもしれない。
わずかな可能性ではありますが。

この回答へのお礼

早々とどうもありがとうございました。
大変参考になりました。
教えて頂いた事をもとにベストな方策を考えていきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/20 16:03