母名義の都内中古マンション名義変更の方法は？

現在軽い認知症の症状を持つ高齢の実母を介護をしています。
母一人子一人の関係です。私には夫とこどもが一人います。

母の病状が悪化し、施設に将来入る可能性があるので、
今のうちに名義を変更しておいた方が良いのかなと思います。
どのような専門家にどのように問い合わせるのが適切でしょうか？
生前贈与とかしておいた方がよいのでしょうか？

マンションは都内の一等地にあり、築40年くらいになります。
２LDK程度のサイズです。今はヘルパーさんと私がやりくりして
なんとか一人暮らしが出来ています。

マンション名義を私に移して私が、修繕積み立て金や
管理費をはらい、そこに母が住むというほうが自然なのでは
ないかと感じています。


どなたか分かる方教えてください。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/09/05 12:03

No.３です。

あなたがお母さんからマンションを買う事はできますが、買ってどうするんですか？買ってお住まいになるならまあ良いと思いますが、買ってまた売るようであれば、買うだけでも登記費用や不動産取得税などが必要ですので無駄だと思いますけど。
また現金で買うならいいですが、ローンを考えておられるようなら親子間の売買で住宅ローンは難しいかもしれません。
それとお母さんの認知症の程度によって意思表示に問題があるようであれば、売買するにしても後見人が必要かもしれません。

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2011/09/04 22:58

親名義の不動産を子供名義に変える場合、無償であれば「贈与」か「相続」という事になります。

「贈与」の場合は親の自由な意思で何人かの子供のうちの誰か一人の名義に変えたりできるわけですが、高額な贈与税が課せられる場合があります。
「相続」は親が死んでからの事で、「遺言書」がない限りは相続人全員に権利があります。相続人の間で協議して誰か一人の名義にする事は可能ですが。贈与税の控除より相続税の基礎控除のほうがはるかに大きいので、特に事情がない限りは相続を待たずして贈与で子供に名義を変えるという事はあまりありません。

子供さんはあなた一人との事ですから、相続人はあなた一人です。（お母さんの配偶者や隠し子などがいなければ）わざわざ高額な贈与税を払って（場合によってはかからない事もありますが）名義を変える必要はないと思います。
またお母さんは認知症との事ですから、意思表示に問題があるようでしたら名義の変更はできないかもしれません。

お母さんの財産であるマンションの管理のため、あるいは場合によっては介護費用のためにマンションを売る必要がある、というような事であれば、名義を変えるのではなくあなたがお母さんの成年後見人になったほうが良いかもしれません。

この回答への補足

ありがとうございます。
後見人になる選択肢の他に、
親のマンションを有償で購入することはできるのでしょうか？
また、その意義はあるのでしょうか？
もし分かれば教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

補足日時：2011/09/05 10:53

この回答へのお礼

なるほど、成年後見人になる方が良いのですね。
介護費用のためにマンションをリフォームして貸したり、売る可能性はあります。
参考になりました、ありがとうございます。

お礼日時：2011/09/05 10:49

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/09/04 21:07

＞どのような専門家にどのように問い合わせるのが適切でしょうか…

不動産の名義書換は法務局、俗に言う登記所です。
難しい書類を書くのが苦手なら、司法書士にお願いします。

＞生前贈与とかしておいた方がよいのでしょうか…

良いか悪いかではなく、不動産名義を書き換えるのは、売買のほかは相続か贈与しかありません。
ご質問文からは、母にお金を払うわけではなさそうですから売買ではありませんし、母はまだ健在なのですから相続でもありません。
消去法で贈与しか残りません。

＞マンションは都内の一等地にあり、築40年くらいになります…

まずは税法上の評価額を調べます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

この評価額から 110万円を引いて税率を掛けた数字が納める贈与税です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

なお、母が 65歳以上、あなたが 20歳以上なら、相続時精算課税を申告することによって、現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。多くの方から指摘があるように、生前贈与は税金が
かかるんですね。売買することも出来るのでしょうか？親子の間で？

お礼日時：2011/09/05 10:51

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2011/09/04 20:52

今、名義を移したら生前贈与なので

贈与税が馬鹿にならないですよ

この回答へのお礼

そのようですね。ありがとうございます。

お礼日時：2011/09/05 10:52