つなぎ融資について 教えて下さい

つなぎ融資について教えて下さい。

建築条件付の土地で住宅会社と契約致しました。
土地・建物・諸費用等　合わせて　3510万です。
その内、土地契約に対し　50万
　　　　土地中間金に対し　800万
　　　　建物申込金に対し　160万　　　
合計　1010万　を住宅会社に払い済みです。
銀行からの住宅ローンは　2500万　です。
土地価格の残金は　450万
建物上棟時に1000万・引渡し時に1050万　銀行から降りるそうです。

で、1000万に対してつなぎ融資申込になりましたが、
つなぎ融資は、契約～引渡までの期間、土地残金(450万)に対し利息がかかるものかと思ってましたが違うのでしょうか？

何に対してのつなぎ融資、利息がかかってくるのか・・・
住宅会社さんからの説明では今ひとつ判らなかったので、
判りやすく教えていただけないでしょうか。。

No.2 ベストアンサー 回答者： LegaC2 回答日時： 2010/03/21 22:24

一般的に、住宅ローンは、完成した建物に対して、お金を貸してくれます。

ですので、建物完成以前に融資が必要な場合、「つなぎ融資」としてお金を貸してくれます。

今回のケースの場合、「引渡し時の1050万円」は通常の融資で、それ以外の「建物上棟時の1000万円」と「土地残金450万円」と言う事になると思います。

1000万円のつなぎ融資の申し込みは、建物上棟時用となります。
土地残金の450万円がいつ、どのような融資方法か書いていないので、わかりませんが、土地残金に対しても、つなぎ融資になると思います。

また、期間は、建物上棟の場合も土地残金の場合も、融資された日から最終的な融資実行日(引渡し日)までの間だと思います。

私自身、一昨年、住宅ローンを組みましたが、つなぎ融資は受けなかったので、間違っていたら、ご容赦下さい。

この回答へのお礼

大変わかりやすいご説明をありがとうございました。
こちらの回答を参考にしながら、もう一度担当者に
たずねてみたいと思います。

お礼日時：2010/03/22 21:49

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/23 15:04

NO.1です。

＞まさか銀行も業法違反という事ではないですよね
銀行では業法に関する知識不足なのでしょう。私の営業地域の銀行のローンセンターなどではありえません。
どうしてその様な制限をするかというと、万一今その業者が破産など起こした場合、支払済の土地代金850万は保全されていなく、大きな損害を被ります。
その様な事が無いように、業法では定められた金額以上を受領する際には、物件を引き渡すか？保全措置を講ずるか？いづれの措置を講じない限り受領してはいけませんよ。となるわけです。
例えば、その業者が土地に800万程度の銀行などの借入があったとしましょう。しかし、もう既に850万は受領済みで残金は450万です。
800万の借入金を返済し、質問者さんに所有権移転をする為には、350万追い銭しなければなりません。
しかし、それは受領済みで使ってしまっいていると建物代金から廻して当て込む事になります。
回っている内は良いのですが、廻らなくなると・・・倒産です。
その様な事が無いように業法で制限されています。
大きな会社ならまず法令順守でその様な事はあにと思いますが・・・
全額支払っていないから移転されていないのではなく、850万も支払っているのなら移転してもらうことが支払う条件なのですが。
余りご不安ばかり与えてもと思いますから、この辺りで・・・
しかし万一の保全を取らずに契約したので、フジハウ○の様な事がおきたのですよ。
一度担当者（重要事項を説明した取引主任者）へ確認されて、売主会社としての意向を聞いたほうが懸命です。

この回答へのお礼

住宅会社が倒産の場合の保険は、つなぎ融資申込みの時に銀行で手続きしました。
これが言われている「保全」という事でしょうか。
いずれにしても払いすぎという事なんですね。
少し勉強させていただきました。

お礼日時：2010/03/23 19:22

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2010/03/22 08:54

最近、金融機関から融資を受けましたが

想定以上の経費が掛か(10万以上)る事が解った
短期金利、手続き費用、保証料、印紙代、等等
周辺の金銭をかき集めて、短期しのいだ・・が

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/22 21:45

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/21 22:15

不動産業者です。

土地の所有権は質問者さんに移転済みですか？（質問者さん名義になっていますか？）
もしまだ所有権が移転していない場合、業法違反となります。（保全は取っていないでしょうから）
土地が１３００万、建物が2210万、土地は保全措置を講じるか所有権を質問者さんへ移転しない限り、手付金は（中間金などすべての授受される金員を含め）売買額の10％以下かつ１０００万以内です。
今回の場合ですと、130万までしか業者は受領出来ますせん。それ以上土地の対価で受領している場合は悪質な業法違反となります。
建築宅地課などにバレれば、間違いなく即刻差額を返金、出来なければ処分対象となる案件です。
まず、つなぎよりはそこがどうなっているのか？ご確認ください。
所有権の移転もしくは保全がされている場合は、業者の言う中間金は建物の中間金で上棟時に支払う１０００万を一時銀行から借りて支払い、最終実行時に精算するものです。
所有権移転をしていない仮定で話をしますが、現在１０１０万を支払い済みで、土地分は法規に照らせば１３０万までそうすると建物分で８８０万を支払い済みという事になります。
未着工では十分な額を支払い済みです。
これ以上、支払いを求められるのであれば、次回の１０００万は土地分全額充当、所有権の移転は絶対条件です。
既に所有権移転をされているのなら、ご安心ください。

この回答へのお礼

まだ土地代は払ってないので当然所有権はありません。
土地の所有権は着工時か上棟時に残り450万が銀行から降りれば、土地の所有手続きになると思います。
中間金は1000万以内という事ですが、申込しました銀行も頭金・ローン金額の振り分けは知っていると思いますが、まさか銀行も業法違反という事ではないですよね。

お礼日時：2010/03/22 21:43