新築一戸建てを考えています。

現在、新築一戸建てを考えています。

家族は、夫３６歳　年収４８０万　妻（専業主婦)　子供１歳
（子供はもう一人は欲しいと考えています)
夫は親の会社で働いています。（跡を継ぐ予定です)

頭金現金　　４００万

土地は、４０坪１５００万の土地を気に入り、近々契約予定です。
その際、現金で１００万支払をする予定です。

建物は、工務店で建てる予定です（坪５０万と言われています)
見積りで　３６坪　１８００万
諸経費　　１６０万
外構は夫が自分でやる予定です（専門職なので)

合計３５００万の予算で見積りがでました。

ボーナス払いはなし、変動金利１．３％　３５年ローン
３５００万まで銀行から融資OKが出ました。

３２００万借り入れて　毎月の支払いが９万６千円くらいです。
３２００万以内にローンは抑えたいのですが、見積り以上に
お金がかかる事はあるのでしょうか？

変動金利だとリスクがあると、夫はフラット３５や固定を望んでいますが
毎月の支払いが大変ですし、金利が上がり始めたら固定にする事も
できると聞いたので、私は変動でもいいかと思っています。

アドバイス頂けたらと思います。
宜しく御願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/03/24 17:04

３２００万借り入れて　毎月の支払いが９万６千円くらいです。

３２００万以内にローンは抑えたいのですが、見積り以上にお金がかかる事はあるのでしょうか？＞
大いにあります。最初の見積もりから100万円単位で上がることも珍しくはないと思います。これは、全ての細かい仕様を決めての見積もりではないですし、使うもののグレードや材質なんかを変更したいと思うことがあるからです。細かいことを言えば、コンセントの位置や数なんかも価格アップになります。

変動金利だとリスクがあると、夫はフラット３５や固定を望んでいますが毎月の支払いが大変ですし、金利が上がり始めたら固定にする事もできると聞いたので、私は変動でもいいかと思っています。＞
旦那さんの意見の方が正しいです。変動金利が上がり始めた時には、固定金利は既に上がっていますので手遅れのように思います。その考えで問題無いなら、誰も固定金利を選ばないというのもあります。
全期間固定金利でも無理なく払っていけるという試算で、変動金利の選択はありですが、その場合も差額は貯蓄して将来の金利上昇に備える方がリスクが少ないです。変動金利でしか払えない試算では、リスクの先送りでしかないでしょう。

銀行のローン審査が通ったからといって、払っていけるとは限りません。審査基準よりもっと低い無理無く払っていける試算にしましょう。具体的には、収入の25％までの返済（月10万円）、全期間固定金利、定年までのローン（定年以降の収入がないならこれを超えるローンは勿論駄目ですが、あと10年しないうちに老後の貯蓄も始めないといけないということも忘れずに）、物件価格の20～30％以上の頭金（これ以外に、生活費の半年から１年分は常に現金で置いておきます）といった感じです。毎月の返済額も今の家賃よりは少なくないと、普通は生活レベルを落とすことになります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かってくるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てると安心です）。毎月の返済額10万円が今の家賃よりは十分少ないとして、2000万円強の借入金が無理無く払っていける金額だと思います。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理の無いローンで、外食や旅行、お子さんとの思い出を作りましょう。

いい家に住めると良いですね♪

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
固定のほうがよいとは思いますが毎月の支払いが大変なので
今は変動にと思っています。
書き忘れましたが、私もあと３年、５年くらいしたら
夫の会社で働こうと思っていますので
私にもローン分くらいの収入は入る予定です。
細かく教えていただきありがとうございました。
夫にも相談して、頭金をもう少し増やせないか
もう一度考えてみます。

お礼日時：2010/03/25 11:48

No.9 回答者： atelier21 回答日時： 2010/03/25 13:46

「無料」で思い出しました　「唯ほど高いものはない」と昔から

仕事して対価貰わずに如何にして食うか　HMのサービスでもないと聞きます
地盤調査は地盤改良屋さんが遣るので 地盤改良ありきですから 最初から調査無料と言えます
地盤改良必要との調査結果を見せられて 拒否できないですよね 検証できない地面下ですから
実費支払ってでも 地盤調査事務所に聞くと 偏りのない意見が聞け 必要な調査と改良の是非が知れる
調査方法にも 信頼性の高低がありますから

この回答へのお礼

記載していませんでしたが、分譲地なので、
他に家がすでに建っています。
地盤は調査済とのことでした。
不動産のほうへ詳しく聞いてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/25 16:05

No.8 回答者： atelier21 回答日時： 2010/03/25 13:46

「無料」で思い出しました　「唯ほど高いものはない」と昔から

仕事して対価貰わずに如何にして食うか　HMのサービスでもないと聞きます
地盤調査は地盤改良屋さんが遣るので 地盤改良ありきですから 最初から調査無料と言えます
地盤改良必要との調査結果を見せられて 拒否できないですよね 検証できない地面下ですから
実費支払ってでも 地盤調査事務所に聞くと 偏りのない意見が聞け 必要な調査と改良の是非が知れる
調査方法にも 信頼性の高低がありますから

No.7 回答者： u-kid 回答日時： 2010/03/25 09:00

すみません、月割りの所は「１から２万」です。

あと、
建物の所で、
　・地盤改良費
が抜けていました。土地の状態を受け渡し後にハウスメーカ等が調査して必要性の有無や必要な場合の方法、費用を算出します。地盤の状態が良ければ全く掛かりませんし、極端な場合は１００万単位で掛かる場合もあります。こればっかりは調査してみないと解りませんが、大きな金額が必要となる場合があるので、リスクとして見ておく必要があります。
　また、ごく希に古い擁壁が敷地内にあって、擁壁を作り直さないと建築出来ない場合があります。

また、書き漏らしていましたが、これらの費用のうち、ローンで賄えないものが結構ありますので、現金で数百万は持っていないと困ることになる可能性があります。

No.6 回答者： u-kid 回答日時： 2010/03/25 07:12

他の方の回答と重なる部分もありますが、念のため。

見積もりの詳細を見ないと断言は出来ませんが、土地、建築請負の見積もりには不動産取得税や登記費用など入っていない場合があります。諸経費の内容次第ですが。我が家の経験から見積もりには行ってなさそうなものを挙げます。
1)土地取得費用
　・仲介手数料
　・固定資産税（毎年1/1の所有者に課税されますが、引き渡し日に合わせて日割りで負担することが多いようです）。
　・不動産取得税（住宅用でしたら軽減措置などがありますが手続きが必要です）
　・登記費用
　・契約書印紙代
2)建物
　・登記費用
　・契約書印紙代
　・上下水道負担金
3)ローン関係（金融機関によって異なり、金利の中に組み込まれている場合もあります）
　・団体信用生命保険
　・ローン保証料
　・火災保険料
　・契約書印紙代

このほか、取得の翌年からは固定資産税や都市計画税（自治体、居住地域による）が課税されます。月割りにすると１〜２万くらいの負担になります。
また意外に掛かるのが、カーテンやエアコンです（建物代金に入っていない事が多いです）。また、引っ越し費用も計算に入れておく必要があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
細かく教えていただきありがとうございます。
不動産への仲介手数料はありません。
工務店さんが不動産と交渉して、上下水道工事費分を
土地価格から値引きしてもらい
１５００万との事で話をつけてもらいました。
工務店さんへの手数料もなしです。

教えていただいた諸経費のほとんどは見積り明細に書かれていましたが
固定資産税、ローン保証は書かれていませんでした。
現金で払うものが増えそうですね。

ありがとうございました・

お礼日時：2010/03/25 12:17

No.5 回答者： rika-chan 回答日時： 2010/03/24 18:22

　変動金利1.3％で、支払いギリギリにしてたら、将来固定にするとしたら、数万円支払いが増えて、首がまわらなくなる危険性があります。

我が家は2年前購入で、3.27％ですが、固定なので、支払いが変動する危険性もなく、安心して生活設計が立てられます。

　今の金利は低いですが、数年前は、5％台なんて金利の時代もあったんですよ。もしそれで、借りかえるにしても、手数料もかかりますし、1.3％で考えている予算なら、必ず今より支払い額は増額します。固定金利の金利額込みで、毎月10万、ボーナス払いなしくらいの予算が妥当ですね。頭金400万が少ないかなぁ・・本当は、今から子供を産むつもりなら、子供が小学生になったくらいが家を建てるのに妥当ではないでしょうか？

　子供の通う学校など、いろんな条件を考えた方がいいような気がします。建てることが決まっていて、仕方がないなら、少し予算を抑えたほうが良いような気がします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
土地はほぼ決めています。
夫の実家に近いところに住む予定です。

固定金利のほうがよいとは思いますが毎月の支払いが大変なので
今は変動にと思っています。
書き忘れましたが、私もあと３年、５年くらいしたら
夫の会社で働こうと思っていますので
私にもローン分くらいの収入は入る予定です。

夫にも相談して、頭金をもう少し増やして
もう一度考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/25 12:07

No.4 回答者： yankyu-y 回答日時： 2010/03/24 17:41

＞建物は、工務店で建てる予定です（坪５０万と言われています)

見積りで　３６坪　１８００万

この金額は概算見積もりです。　これからプランを練って行く事になりますから、仕様を上げれば当然100万円単位でアップします。
＃2さんと同意見です。


＞変動金利だとリスクがあると、夫はフラット３５や固定を望んでいますが
毎月の支払いが大変ですし、金利が上がり始めたら固定にする事も
できると聞いたので、私は変動でもいいかと思っています

住宅ローンの　本当の怖さを知らない、あまりにも無知な考えです。
もう少し住宅ローンという物をお勉強して下さい。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5746256.html

ちゃんと返済計画がプランとして描かれてるならば、変動も1つの手段として有効に利用出来ますが、　ただ単に目先の金利のみで決めているのならば、　あなたは既に住宅ローン破綻の予備軍ですよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
固定のほうがよいとは思いますが毎月の支払いが大変なので
今は変動にと思っています。
書き忘れましたが、私もあと３年、５年くらいしたら
夫の会社で働こうと思っていますので
私にもローン分くらいの収入は入る予定です。
細かく教えていただきありがとうございます。
夫にも相談して、頭金をもう少し増やして
もう一度考えてみます。

お礼日時：2010/03/25 12:03

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2010/03/24 17:14

坪単価は 最終的に掛った費用を 延面積で割った 統計値です

敷地建物は個性があり 一律に考えられると 誤差が何処かで生じます

一寸考えただけですが 見積もり項目が何処まで 明細されているか
地盤は？ 仕上材及び設置設備機器類のランクは？ 付帯雑工事は？　
インフラ設備の引き込みや負担金は？ 諸税や印紙代又金融機関の諸経費は？此の 諸経費160万が 想定外費用＝予備費でしょうか？

工務店は建設するプロですが 必ずしも施主立場のプロではない
私は 施主に オーナー業のプロになって下さいと 常に言います

この回答へのお礼

地盤調査は無料でやっていただけると言う事です。
建物の明細はまだ内容が決まっていないため詳細は出ていませんが、
カーテン、照明は自己負担です。
それ以外に内装をランクアップしたり、特殊な事をやらなければ
すべて含まれますといわれました。
諸経費は、印紙代、金融機関の諸経費、引越し代など
すごく細かく書かれた明細でした。
予算ギリギリなので、これ以上かかるのか工務店の方でも確認してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/25 12:01

No.1 回答者： aokii 回答日時： 2010/03/24 16:27

年収４８０万、子供１歳（子供はもう一人は欲しい)では、変動で毎月の支払いが９万６千円のままなら良いですが、変動で金利が上がりますので４５歳までに年収が６００万にならないときついです。

フラット３５や固定がお勧めです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
固定のほうがよいとは思いますが毎月の支払いが大変なので
今は変動にと思っています。
私もあと３年、５年くらいしたら夫の会社で働こうと思っていますので
私にもローン分くらいの収入は入る予定です。
もう一度考えてみます。

お礼日時：2010/03/25 11:45