金消契約とその後のローンの時期

いくつか質問させてください。
先日銀行からの２２００万の借り入れで新築物件を購入することになりました。
車、その他の借り入れは一切なく１週間前に本審査も通過し
今月の１０日に銀行へ金消契約に行きます。
主人は今年２７歳で収入的にも借り入れは２５００万がいいところらしく
毎年の返済を考えて２２００万を借り入れ残りは頭金として現金で支払うことにしたんですが

質問１：年利も１．８７５％とということで年間の返済が８５万くらいということを言われました。
ほかの質問を見るとあまり、１．８％台の年利を見たことがありません。
これは今後上がったりするからなのでしょうか?

質問２：　あと近いうちに、６０万程度のテレビを購入しようと思っているのですが
もし「Ｏドバシカメラ」などの簡易ローンを組む場合は
金消契約をしてどのくらいたった後であれば、問題ないですか?

質問３：　金消契約後借り入れする２２００万円は契約した直後に振り込まれるものなのですか?
それとも後日日を改めて、売主側に直接銀行から振り込まれるのですか?


わかりにくい質問ですみません。
一応できるだけの情報は書いたつもりですが、お答えいただく面でたりないところがあったらスイマセン。

No.3 ベストアンサー 回答者： interplay 回答日時： 2004/12/08 11:58

先月に住宅ローンを組んだばかりの者です。

お勤めになっている会社の提携ローンとかハウスメーカ提携ローンを使い、特約を受けるための保証金前払いとか定期預金を入れることによる特約などで金利は1.0%なんてよくあります。
家は実は5年前に中古住宅を購入し、今年残債借り換え＋新規ローンで新築にしました。
最初のローンは5年固定物で2.45%くらいでしたね。（このときも金利は底値と言われていました）でも今回は様々な特約など織り交ぜて同じ5年固定で1.35%くらいになっていたと思います。

回答１：まずNo.1の回答者様も書かれております通り、変動金利や一定期間固定で（3年とか5年）その後の金利はその時に見直しとか完全に固定などあります。金利については正直上がるか下がるか現状維持かは誰もわからないですね。おそらく完全に変動金利では無いと思います。（そうだとしたら結構しつこく確認をされてると思いますから）
っと考えると3,5,10年固定あたりではないですか？
この期間が経過するとその時点の金利や条件で見直しを行うことになります。
わたしの場合この時点を繰り上げ返済の目途にして、次の見直しを出来るだけ返済額が無理の無い方向にしようと思っています。
それから一般的には収入の30%を超える返済額は危険と言われていますね。ゆとりを考えたら20～25%でしょうね。
あと、賞与での支払いはあるのでしょうか？賞与での支払額の元金と金利の比率は月々の返済より金利幅が大きいと聞いたことがあります。なのでうちは賞与での返済額は0円にしてます。こういったところを3年とか5年固定の場合、見直し時に変更するっと言うことも可能な場合があります。

回答２：No1のご回答者様同様で、ローン実行までは新たなローンはしないほうが良いと思います。実行後なら普通に可能です。（生活に支障ない範囲ですが・・・）

回答３：おそらく融資実行してくれる金融機関さん（ご質問者様は銀行）に普通口座を開設していると思います。
この講座に振り込まれるのが一般的ではないでしょうか？
ここからハウスメーカや工務店に（基本的には）自分で振込みます。でも大体はローン実行金融機関さんに委任状などで実行してもらいます。


注意点：初めてのご購入と言うことで、いくつか『盲点』があると思いますのでご参考になれば・・・

その１：税金支払い分を融資金か頭金で確保しておきましょう。例えば住宅取得税（調べてみてください）。住宅を取得すると結構な額の税金を納めなくてはなりません。又、土地と建物の固定資産税も毎年掛かりますね。

その２：登記関連費用も確保です。登記事務所（司法書士）に頼み、登記します。結構とられます。又、登記の権利書は無くしたり火事などで消失しても再発行が効かないため、わたしは貸金庫に入れてます。

その３：住宅ローン減税は充てにしない。年額最高50万円で10年間の合計最高500万円減税されるとのうたいもんくですが、そんな人いません。。あくまでも年末時点のローン残高の1%（5000万円なら50万円)が控除の対象でそのうち所得税のみが控除対象です（住民税は対象外）。そんなに所得税払っているサラリーマンはそうはいないと思います。
月々の給与や賞与の所得税を全部足してそれがその年のローン残高×1%以下なら所得税が全て控除されます。なので、せいぜい年間10～15万も控除されれば良いほうではないでしょうか。。

大きなローンを組むと健康管理が一番大事ですね。頑張ってください。

この回答へのお礼

詳しく説明いただきましてありがとうございます。
実は銀行さんのやり取りや、
売主側との交渉は全部仲介してくださった会社の方が請け負ってくれているので
登記のお金や、火災保険やその他もろもろの諸費用や手続きの金額として１６０万ほど用意して支払いました。

住宅購入って難しいんですね。
ホント頭が痛いです＞＜
なので詳しく説明していただいて助かりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2004/12/08 12:25

No.4 回答者： interplay 回答日時： 2004/12/08 12:03

No2.の回答者です。

ごめんなさい。もうひとつ。

その４：火災保険と地震保険と家財保険費用の確保。自身による火災は火災保険では出ません。又、地震保険だからといって評価額の50%しか出ません。（国の決まりです）家が保険でまかなえても実際には家財がないと始まりません。っと言う事で、実際の物件が完成しているのであればこのあたりの見積もりをそろそろとって検討してはいかがでしょうか？

家そのものの他に買ってみて初めてわかるいろんなお金があるんですよね。。。

この回答へのお礼

詳しくお答えいただいてありがとうございます。

色々検討してみたいと思います。

お礼日時：2004/12/14 09:50

No.2 回答者： namnam6838 回答日時： 2004/12/08 11:57

#1です。

手付金は、頭金と諸費用に充当されて、残額があれば返金されます。
諸費用は一旦売主に支払います。売主に支払うのは、物件価格だけではなく、物件(現金+ローン)＋諸費用(現金)です。
諸費用には、購入後にかかる費用が概算で含まれているので（司法書士報酬など）、引渡後もしばらく確定しません。
なので多めに払って後日精算（振り込まれてくる）になります。
諸費用が100万円で足りるといいですが(物件価格が不明なのでわかりませんが)、物件価格の5%ぐらいが目安なので、足りていないかもしれません。
その場合は引渡日までに振り込みが必要です。
諸費用額は、売主から試算時からほぼ正確な金額が提示されていて、引渡前となると正確な金額(概算は"概算"として含まれている)=売主に振込む額　が判明していると思います。

住宅ローンと諸費用ローンはまったく別のものです。
もし諸費用ローンが必要ならば、別に申し込まなければなりません。
（一般に諸費用ローンはもっと高金利で返済期間が短いものです）

すごい乱暴な試算ですが、「3,000万円」の物件を「頭金100万円」買う場合・・
現金で払う分・・諸費用分(150万円程度)＋頭金100万円
　　（例えば手付で100万円・後日指定される日に、残額150万円を振り込む)
ローンで払う分・・2,900万円
「諸費用」は意外と大きく、頭金とは別に現金払いが多いです。（諸費用ローンはあまり組まない）
諸費用で大きいのは銀行ローンの保証料です。
(保証料はローンの大きさで変わるため、諸費用も一概に5%とは言えないです)

この回答への補足

スイマセンもう少し詳しく書くべきでした。
物件の価格は２５００万円。そのうち２２００万円だけを住宅ローンで借り入れ、
諸費用を１６０万と見て住宅の残り３００万円とあわせて４６０万円を現金で支払いました。
が、その前の売主との契約で手付金として１００万円を払いました。
要するに現金で合計５６０万円を現在支払ったことになります。

ということは、引渡し後に差額分が売主側から返金されるということなんでしょうか?

補足日時：2004/12/08 12:12

No.1 回答者： namnam6838 回答日時： 2004/12/08 11:04

(1)1.875%というと、固定1年か変動金利で優遇されるとそのぐらいになりそうですが、これだけではわからないので、なんともいえません。

変動・上限付変動・固定(1,2,3,5,7,10,15,20年)など、いろいろあります。
金消会で一通り説明され、「どれにしますか？」と聞かれて選択することになるので、その前に決めておきます。
1.875%は、おそらくその提携先でいちばん低い金利で試算しているもの思われますが（金額が低く見えるので売主が売りやすい）、実際にどうするかは、ローンを組む方の判断になります。
金利に先高感があり長期固定を望むならば長期固定で申し込んだほうがいいです（金利は1.875%ではなく高いものになると思います）。
(2)融資実行（引渡日）直前に、「直前審査」があります。この審査で本審査と信用状態が違うと落ちて融資は実行されません。ヨドバシのローンが影響を与えるかわかりませんが、少なくとも引渡を受けるまでは避けたほうが無難と思います。
(3)引渡日（金消契約日ではありません）に売主に送られます。ローンを組んだ人には来ません。

この回答への補足

（３）についてなんですが、２２００万円の借り入れなんですが、
頭金のほかに手付金として１００万円ほど現金で支払いました。
なので実際売主側に残りとして支払わなくてはならないのが２１００万円なのですが、
直接２２００万円を銀行側から売主に支払われてしまうと
１００万円（手付けとして支払ったもの）が多く支払ってしまうことになるのですが
これはどうすればいいのでしょうか?
残り１００万円だけ主人の口座にいただくことはできないものですか?
それとも手付金とは、家の値段に含まれずそのまま回収されてしまうものですか?

知人が、住宅ローンのほかに諸費用を同銀行から借り入れしたした時は契約時に
自分の口座に諸費養分全てが１度振り込まれたと聞きましたが
残りの１００万円の行方が知りたいです。
お願いします。

補足日時：2004/12/08 11:19

この回答へのお礼

ありがとうございます。
テレビ等の購入は引渡しが終わった後に考えたいと思います。

金利に関しても色々な種類のものがあるのですね!
お恥ずかしい話この手の類のお話は
まったくもって無知でして・・・。

主人任せにしてましたが、普段は仕事のため不動産屋さんや銀行と私がやり取りすることが多くて
もっと勉強しないとだめですね!

お礼日時：2004/12/08 11:30