住宅ローンの借り換えについて質問です。

住宅ローンの借り換えについて質問です。

３４歳の彼はずっと１人暮らしをしており　賃貸料金を支払うなら
１軒屋がほしいと昨年１１月に２１００万円の借り入れをしました。
中古物件で築４３年の家です。
頭金を２０万円支払い３５年ローンです。
１ヶ月の支払を賃貸マンションと家賃が同じくらいと申し入れ
７６０００円の支払となったわけですが
今後その彼と籍を入れたいと思っていたところです。

しかし先々の事を考えると定年までには完済したいと思っているし
定年までに建替えの可能性があるとするならば
定年後も働いていかなければならないと思っています。
もちろん築４３年の木枠のサッシの家なので耐震性などはありません。

そこでお友達に「借り換えもむりかな・・・」と言われたのですが
私は「借り換え」のメリット・デメリットのことはよくわかりません。
よかったら詳しく教えていただけないでしょうか？

ちなみに彼の収入は月の手取りが２３万ほど。
貯金は５０万円程度。（あくまでも車の車検や保険の支払の為）
１１月に中古物件を購入してから　１月に仕事を変わりましたが
給料が上がったわけでもなく「今の仕事が楽だから」という理由だけで
変わったそうです。

ちなみに今私は無職ですが　もちろん彼と一緒に生活して行くのであれば
子供を望んでいるし　それ以外は仕事に出るつもりです。

この住宅ローンの返済について
良いアドバイスがあったらお聞かせ下さい。
　

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/05/17 07:56

年収（税込み）が分からないので何とも言えないのですが、少し無理なローンのように思います。

金利が変動タイプであれば、更にリスクがあるでしょうか。住宅ローンと言うのは金額が大きいだけに払えなくなったから滞納ということでは大きな損失になるので、無理のないローンでないといけません。具体的には全期間固定金利（３％程度）で定年までのローンを組んだ時、税込み収入の25％程度までの返済が目安になります。頭金も物件価格の20～30％以上は用意したいですし、これ以外にも生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきたいところでしょうか（他にローンなんてもっての他です）。頭金を多く払っておけば、ローン残高＞家の価値になり難いので、いざという時に売って清算することが出来ます。また、ローン以外にも固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、建て替えないならもっと多くの費用が必要）が掛かるようになるので（毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくと安心）、賃貸の家賃よりは数万円以上は安くないと普通は生活出来ません（毎月多くの貯蓄が出来ている家計を除く）。
と言うことで、築43年、70才完済というのではかなり問題ありなローンのように思います（将来の金利は分かりませんが、変動金利なら最悪かも？）。定年までに返済することは勿論ですが、建て替え費用も貯蓄しないといけません。定年間近になってからローンは組み難いでしょうから、多くの現金が必要になりますので、早期完済後更に貯蓄もしないといけないとうことです。家賃と同じならという思いがあったのでしょうが、リスクを先送りして大きな負の資産を持ったと考えた方が良いのかもしれません。
住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンによって外食や旅行も諦め（状況によっては子供も）、生活を切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねないということです。

そこでお友達に「借り換えもむりかな・・・」と言われたのですが私は「借り換え」のメリット・デメリットのことはよくわかりません。よかったら詳しく教えていただけないでしょうか？＞
借り換えというのは、金利が高いローンを組んでいるなら金利の低いローンに変えて金利負担を軽減しようといものです。手数料（基本的に現金が必要）等が掛かるので、金利差が大きくないと意味がありません。また、担保価値とローン残高によっては担保不足で借り替え出来ないこともあります。多くの頭金を払ってれば問題無いのでしょうが、築43年の家の価値もしれているのでなかなか難しいと思われます。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

この回答への補足

回答ありがとうございます。
はっきり言いますとこの５月から正社員になったばかりなので
年収見込みがわかりません。求人票にはボーナス年２回と書いてあるだけで
何ヶ月分（平均）という事も会社側や他の社員の方々に聞いていないそうです。
そして月給は２２万～２８万と記載されていました。

１日１時間程度の残業をしてきますが　保険や年金を差し引いても
手取り２２万あるかないか。。。かもしれません。

住宅ローンについてですが東海ろうきんで１１月に借り入れをし
私の記憶が正しければ１０年固定だったと思います。
（なにせ籍を入れていないので　口を出さないようにしていたのではっきりわかりません。）
それから固定資産税は年間４５０００円程度でした。

後から気付いたのですが　彼は不動産の方に薦められて「正社員」と記入しましたが
じつはその借り入れをした時は契約社員だったのです。
もし契約社員と記入したのであれば　もっと借り入れが少なく
違う道だったのかも・・・っと思っています。

この先籍を入れて一緒に生活して行っても良いのか。。。
とても不安です。しかも今後子供を願っているし　自分も働いたにせよ
一般事務程度しか収入を得られないくらいです。

ムリな住宅ローンがあるから・・・　子供はムリかも・・・
という考えで　籍を入れることを拒んでもいいのでしょうか。。。
彼自身は今の仕事は「気楽だから変る気はない」と言い張っています。
性格上　絶対に変わらないと思います。
ただ繰り上げ返済をして行きたいと考えていますが
考えても無理なようですよね。。。
私があとどのくらいの収入があれば繰上げ返済ができ
建直しもでき　子供との生活ができるのか。。。
とても不安です。　

補足日時：2010/05/18 07:44

この回答へのお礼

先日物件購入した営業さんに連絡を取り
現在の事情を話しました。
すると何回も「正社員ですよね？」と確認をしていたそうで
契約社員だったとは知らなかったそうです。
しかも「社員カード」のようなものを見せてもらった事があると言っていましたが
よく聞いて見るとパートでさえの私も持っていた「職場に入る為の入社書」だったみたいです。

きっと彼は正社員＝社員＝契約社員　と社員がついていたら正社員と
勘違いしていたのだと思います。
普通では考えられませんが　その間がとてもあてはまるような性格の持ち主だからです。
深く考えていなかったのでしょうね。

＜リスクを先送りして大きな負の資産を持ったと考えた方が良いのかもしれません＞
のお言葉ですが　とても怖くなってきました。
一緒に働き住宅ローンを完済できたとしても　修繕費（建替）や老後の資金も
貯蓄できるか不安です。
しかも子供が欲しいと思っているのに。。。
彼１人なら返済は可能かもしれませんが　妻を持ち子供を持った時点で
もっと彼に負担が掛かってくるのでは？と思ってしまいます。
しかも現在でさえ「前倒しして立替も貯蓄しなくちゃ」と言葉では言いますが
その言葉には重みが全く感じられません。

お礼日時：2010/05/19 06:23

No.1 回答者： datchi417 回答日時： 2010/05/17 07:42

築43年ということは、ほとんどは土地の値段ですね

（ひょっとしたら全部が土地で家屋はおまけかも…）

現在の金利が高く安い金利のところに借り換えるなど、支払い金利などにメリットがなければ借り換えはもったいないです。
住宅ローンは自動車ローンなどと違い、一部だけ前倒しで払うこともできるので、最初の予定通りに住宅ローンを支払い、それにプラスして毎月貯蓄し100万単位の額が貯まった段階で住宅ローンを前倒しで支払うようにすればいいかと思います。

この回答へのお礼

籍を入れるとなったら私も協力して返済をしていこうと考えていますが
借り換えを考えるよりも貯蓄して前倒しで返済の方が良さそうですね。
定年を迎えても返済していかなくてはならなくなりそうな状況ですが
頑張っていこうと思っています。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/17 19:46