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こんにちは。こんな話があるのですが聞いてくださ
い。
借地に親から引き継いだ住まいがあり、もうその土地に50年以上も住んでいる70代の方がおいでです。
その土地の地主は何かとお世話になる近所の方なのだけれど、先日、借地面積を測量し直したら登記面積より若干大きいことが判ったので、その面積分の値上げと、永年の不払い分を過去に遡って支払ってほしいと申し入れがあり、今後のおつき合いを考えて承諾したというのです。

古い時代の測量の記録の誤差が見つかる話は、耳にしたことがありますが、それによる値上げや過去分の請求については聞いたことがありません。
実際はしばしば起こることなのでしょうか。

また今回はそれはない様ですが、おそらく借地人側では心証を悪くすることで、将来立ち退き要求などが起こると面倒と、心配がよぎり断り難かったのでは、とも思えます。

この年代の人に受け入れやすく、安心してもらえるアドバイスをして差し上げたいです。経験のある方、専門家の御意見を頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

 問題は契約書にどの様に記載されているかによると思います。

たとえば、その借地料を面積に従がい貸していて平米当り~円とするとの表現で、事実と異なれば精算します、とのようになっていれば、賃料をかえることも理解できますが、通常は、面積が記入されていても、その土地を特定させるための表現に過ぎません。
 法的に表現しますと、借地契約の瑕疵担保責任ですが、面積を契約の条件としていなければ、認められないでしょう。認められる場合でも時効は民法169条により5年です。まあ、契約というものは、お互いに納得して支払いをするのであれば、第三者が不当なものと思っていても隔靴掻痒の感はあるものです。地主さんの方にたしなめてあげるのも一方法だと思います。
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この回答へのお礼

shoyosiさん、ありがとうございます。
>面積が記入されていても、その土地を特定させるための表現に過ぎません。
そうですか、その辺もちょっと心配だったので説明して頂いてホッとしました。
さすがに契約書は見てはいないのですが、一般的な文面の物だと思います。土地を示す項目に面積が書いてあっただけでは、面積も契約の条件と言うことにはならないのですね。

隔靴掻痒 まさにそんな感じです。
一般的にどうなのか、法的にどうなのか、ある程度知った上で、私よりもう少し年輩の方にお声をかけて頂ければいいかなあと思います。

ふと思うのですが、(仮にですが)地主の方が「面積が契約の条件には当たらず、地代の値上げの根拠にならない」と気付いて、その上で請求をする場合は法には触れないのでしょうか。

お礼日時:2001/04/04 13:26

借地借家法11条1項


「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代などに比較して不相当となったときは、契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することが出来る。・・・」

とあり、旧借地法12条1項にも同様の規定があります。

 つまり、公課その他の経済事情の変動によって、地代が不相当となった場合に、『将来に向かって』地代の増減を請求することが出来るのです。『過去』について請求することは出来ません。また、この経済事情の変動というのも、変動があったからすぐに地代に反映させるということも出来ません。

 但し、過去の地代そのものが極端に低廉であったような場合は、それまでの得をした分について不当利得の返還請求(民法708条)を地主側がするということも考えられなくは無いと思いますが、いずれにせよ、お話の内容だけから判断すると、法的には過去の賃借料について支払う必要はないし、将来の地代の値上げに関しても、それが適性とみなされない限り、増額分に関して支払う必要はない、と言うことになります。

 この種の問題は、全国あちこちで発生しております。

 この原因は、土地の登記簿上の面積がそもそも正確でないと言うことにあります。
 現在、不動産登記法17条所定の図面を整備するようになっておりますが、まだ現実にはこの図面はほとんどのところで整備されてはおらず、昔ながらのいわゆる「公図」と称される図面を元に地番や境界などが示され、また、壬申地券(明治4年~6年)や改正地券(明治6年~14年)の表示面積を元に面積表示がなされているため、都市部の一部の地域を除き、登記簿上の面積と実測面積が異なるのは普通です。
 これは、明治政府の財源安定の為に、土地(特に宅地)の面積に対して税金をかけました。そのため、少しでも面積を少なくしようとしていた傾向があり、しかも測量の技術を持った人ではなく、一般人に測量をさせ、後で役人がそれを確認する程度であったために、非常に不確かな図面しか出来ていないという実情があります。(現在の「公図」の元になった図面「地押丈量(じおしじょうりょう)」:明治6年~14年の間に作成されました。)
 確か、ある調査によると、登記簿上の面積とに比べ、実測面積は平均して3割強くらい広かったという調査結果が出されていたように思います。

 「今後も、地主の方とトラブル無く、気持ちよく過ごしていきたい」という借地人の方のお考えもあると思いますが、この種の問題は、現在までの地代が適性であったかどうかを含めて、できればお住まいの都道府県弁護士会に連絡してこの種の問題に詳しい弁護士の先生を紹介してもらって相談されるのが一番だと思います。

 下に、弁護士会のURLを掲載します。

参考URL:http://www.nichibenren.or.jp/
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この回答へのお礼

abenokawamotiさん、詳しいお話をありがとうございます。解釈のもととなるところが良くわかります。

こういった法に絡むことは、確信が持てないと先方に対して迂闊にものを言えないものですね。

自分のことでないので独自に動くわけにも行かず、ちょっと歯がゆいのですが、不自然に感じることが強い立場からの押しであっけなく通っているようで、嫌な感じでした。
人間関係に思いを及ばすと微妙ではありますが、逆に言えばこの請求をされた先方とこれからもおつき合いがあるわけで、法解釈を知ったうえで改めて考えて頂くのは意味のあることかと思います。
弁護士会に付いてもお話してみたいと思います。

(OKWebの仕組みに慣れていなかったので、思いがけず締め切りになってしまいました。間際でしたが投稿を頂けてラッキーでした。)


みなさんありがとうございました。

お礼日時:2001/04/06 00:29

地主はいかなる理由に基いて、賃料の増額を申し入れても自由ですが、当事者が納得しないときに法の助けを借りて決定するということになっています。

近代法の前提として、個人は社会生活において自己の意思に基いて自由に契約できるということになっています。また、法律は公序良俗および強行規定に反しない限度で効力をもち,信義則や任意規定の助けを借りて解釈することになっています。しかし、これは当事者が争訟になったとき問題になるに過ぎません。また、借地法においては賃料の決定は強行規定すらありませんが強行規定に違反していても、法は無効を宣言するだけです。刑事法は謙抑主義(刑法は,あらゆる違法行為、あらゆる有責行為を当然の処罰対象にすべきでなく刑罰は必要やむを得ない範囲において適用されるべきである。)が原則で、私的自治に立ち入らないことになっています。
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この回答へのお礼

shoyosiさん、こんにちは。
度々すみません、お答えありがとうございます。

そうですか。
場合によっては、詐欺のような要素に扱われはしないかと想像したのですが、借地人に判断能力があるわけですし、ご本人が反論する心構えを持たない限りは、やはり地主の良識に任せるしかないですね。

しかし反論さえすれば、このような理由での請求には応じる必要はないのですよね。
う~ん、良く判りました。
御本人のお気持ちもありますし、無理のないかたちで説明出来ればと思います。
本当にありがとうございます。

お礼日時:2001/04/05 14:16

お住まいの問題だけに、いい加減な情報にふりまわされたり、事件屋(弁護士等でないのに、法律問題を丸く収める、といって出てきて、依頼人を食い物にする)にひっかかる危険をおかすより、専門家に相談しましょう。


不動産の賃借関係は、事例も多いので、たくさん相談先があります。
まず、お住まいの自治体で(区や市)、相談窓口を設け、予約制で弁護士さんに相談(無料でなくても、個人で頼むよりやすいと思います)できるサービスを利用できると思います。お年寄りなら、そういうお役所のサービスが安心できるのでは。
それから、弁護士会(お住まいの都道府県にかならずひとつあります)が、よく、特定の種類の問題の相談会や電話相談日を設けています。いつも受け付けている相談窓口なら、例えば東京第一弁護士会なら30分5000円(税別)ですが、収入が少ない場合は扶助制度も設けてありますので、電話で、どう相談したらよいかまず聞いてみることをお勧めします。

参考URL:http://www.nichibenren.or.jp/chihou/chihou.htm
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この回答へのお礼

こんにちはbaianさん。すぐに御回答いただきありがとうございます。そうですね、お役所のサービスなんかはお年寄りにも敷居が低そうに思えます。
土地関係の知識の有る無しもさることながら、不安の様なものが今回の御本人の判断につながっていると思うので、できるだけ受け入れやすい環境でないと、落胆してばかりで何らか交渉する動きにはならなそうに思えます。
自治体の相談すすめてみようかな。

ただそう大きな都市ではないので、相談時に人に見られるとか考えると、弁護士会は厳めしいけど相談事が噂になるイメージとか、知人に出会ったりはない感じがします。

お礼日時:2001/04/04 11:50

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。


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