地役権設定時の線下補償料について

地役権設定時の線下補償料について

１５年程前に土地を購入しましたが、土地の真上に送電線（鉄塔と鉄塔の間）がありました。

数年程前から土地を売りたいと思い、不動産鑑定してもらいましたら、建築制限で２階建までのため、評価が下がりました。

数年前に、電力会社から地役権の設定を打診されたのですが、売買に支障をきたすと思い断りました。
ですが、設定しなくても土地評価が下がるのであれば、地役権を設定して線下補償料を請求したほうがよいのではないかと思います。
商業地のため、土地を買いたいといわれる方もいたのですが、建築制限があるため結局は話が進みませんでした。

　・地役権設定における、線下補償料の算定基準
　・今までの損害請求ができるのか

を教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願い致します。

No.2 回答者： mnb098 回答日時： 2010/07/11 11:58

書き忘れました。

重要事項説明書には物件案内図や土地の実測図などがついていて、高圧線の鉄塔が四角の記号で表示され、電線の方向が書かれている図面があるはずです。これらがついていないとすれば仲介業者の手抜きだといえます。

＞数年前に、電力会社から地役権の設定を打診されたのですが、売買に支障をきたすと思い断りました。

これは数年前に質問者も不利となる認識があるのに、設定を断り事実を隠そうとしたという事を指します。この事はどのようにお考えなのかの見解も補充していただきたいと言うことです。

No.1 回答者： mnb098 回答日時： 2010/07/11 11:34

＞１５年程前に土地を購入しましたが、土地の真上に送電線（鉄塔と鉄塔の間）がありました。

購入時の重要事項説明に高圧線下の事実は記入されているはずです。たとえ地役権が設定されていなくともです。さらに当然購入する物件は現地説明を受けるはずなので、建築制限があることが説明されずに購入したとすれば、仲介業者に対して説明義務違反で賠償を求めることは出来るでしょう。
ただし業者が存在していて支払能力があればと言う前提となりますが。

高圧線を見落としたとすれば購入側にもある程度の落ち度はあります。知識なく土地を物色して説明を十分に受けずにその価格で購入を決めたわけですから。
不動産鑑定で評価が下がったというのは標準的画地より低いというのか、売ろうと思っていたより低いというのかでしょうが、もともと線下なので低い評価の土地であったということではないでしょうか。

線下の地形と面積で建築制限がかかる事になるため、土地の一部だけ制限される場合は線下部分の利用できない部分を評価５０％ぐらいにする方法もありますが、全体の建物が制限を受ける場合は全体で評価を下げるしかありません。
補償の基準は電力会社に聞くしかありません。今までの損害とはどのように算定するのでしょうか。売れて初めて価格が出るのですからそこで損害が発生するとなるものです。
どなたに請求する事を想定しておいでですか。
補足をお願いします。