借家の火災保険は大家だけが入っていればいいもの？

借家の火災保険は大家だけが入っていればいいもの？
一軒家を貸しに出します。
しかし、法律では失火の場合の借主の賠償義務はないとあります。
「失火の責任に関する法律」

その場合、大家として火災保険を掛けますが、借受人は入らなくてもいいものでしょうか？
大家として、借主になにを（保険等）要求すべきか悩んでいます。

また、建物時価額（周辺取引価格）が１０００万円程度の場合、１０００万円で構わないのでしょうか？
取得額２０００万円です。築１６年です。
減価償却法の価値では更に低いです。
保険会社の概算保険金は１７４０万円と出ました。そんなに価値があると思えません。
http://www.ins-saison.co.jp/products/fire/eraber …

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： yamato1957 回答日時： 2010/10/20 10:08

＞借主になにを（保険等）要求すべきか悩んでいます。

「建物」ではなく「家財」に加入するようように言って下さい。でも任意ですがね。

この回答への補足

家財は、任意でよいと思います。

今悩んでいるのは、借家人賠償保険の加入は要求したほうがよいのでしょうか？
２重保険になるような気がするのですが？

補足日時：2010/10/20 20:42

No.2 回答者： kuina34 回答日時： 2010/10/20 13:03

失火法により重過失がない場合、確かに借主の賠償義務はないのですが、

原状復帰義務はあります。
借りた当初の状態に戻して返すという義務です。

借主さんには借家人賠償責任保険の加入を要求するとよいと思います。
建物の火災保険は別途大家さんがかけてください。

No.3 回答者： rgm79quel 回答日時： 2010/10/20 14:10

借家人賠責保険ですね！

家主さん側から借り主さん側に対して
加入を義務づけている場合が多いです。

とはいえ借家人賠責保険は単独では保険がございませんので
火災保険とセットになります。

家財に若干の火災保険をかけて
それに借家人賠責がセットされている
『借り主専用の保険商品』が各国内保険会社から
用意されています。

弊社でも多数ご契約頂戴しております。
ただ、大変安価な保険
（２年で１５千円など）で
取扱手数料では
手間賃も何も全く間に合わないので
一般的には何処の代理店さんでも
お断りになられます。

弊社は大家さんから
自動車を含め
大変に大きなご契約を多数頂戴しておりますので
借り主用保険の取り扱いをお受けしております。

この回答への補足

火事を起こされた場合、大家の加入する火災保険でおりると解釈してもよいのでしょうか？
それなら、借家人賠償保険は必要ないと考えるのですが？

私は、貸主として不要なものは要求したくありません。

補足日時：2010/10/20 20:40

No.4 回答者： ag0045 回答日時： 2010/10/20 16:14

少し誤解があるようですが、失火法は賃借人には適用されませんので

借主は大家さんに対し重過失とかは関係なく賠償義務があります。
（民法４１５条　債務不履行責任のため）

失火法が適用されるのは、民法７０９条の不法行為責任に対して
です。

賃借人が借家賠責をつけていても保険で出るのは時価額が限度です。
したがって、大家さんのあなたが全焼の家屋を新築するには
あなた自身が新価で補償される火災保険を自らつけておく必要が
あります。

あなたの保険会社は新築費用を火災保険で支払いますが、火元に
求償することはありません（約款上権利不行使条項があるため）

あなたがしっかりと火災保険をつけていれば、借主は家財にのみ
保険を付ければよいということになります。
なお、特約として類焼損害補償特約、個人賠責特約、修理費用担保
特約などを家財の火災保険に付帯するようにすべきでしょう。

＞保険会社の概算保険金は１７４０万円と出ました。そんなに価値があると思えません。

保険会社の算出する金額は通常新価で出しますし、若干甘い面があるのは
確かですが、保険会社の認めた金額なら全焼なら必ず全額払ってくれますので
その金額でつけておくほうが良いでしょう。

最後に、こういうことはあなたの方の代理店から説明がありませんでしたか？
きっちりと知識のある代理店で相談して加入しましょう。

この回答への補足

あなたの仰られる法律解釈に疑問がありますので、補足を求めます。
私は以下のとおり解釈しましたが、如何でしょうか？

第415条
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。

上記を本件で要約すると、請求件のことが書かれてあるだけでは？


第709条
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

これも単なる損害賠償について書かれているだけでは？


失火ノ責任ニ関スル法律（民法第709条の規定は、失火の場合には、適用しない。）

上記による解釈をすれば、失火の場合には適用されない法律ですよ。但し書きがつきますが、かなりイレギュラーの場合ですよね。

＞保険会社の認めた金額なら全焼なら必ず全額払ってくれますので
＞その金額でつけておくほうが良いでしょう。

しかし、通常は時価額ではないのですか？価値は減価してますよ。

以前、損保代理店をやっている知人から、保険を勧められましたが、法律知識に乏しく、建築基準法にかんして勘違いしていたので教えてあげたことがあります。そのせいでか、法律全般に関して保険会社の人は頼りないと考えてしまうのです。威勢ばっかりいいのに中身がない。
それで、こちらで質問してみることにしました。

補足日時：2010/10/20 20:37

この回答へのお礼

以下の記事を見つけました。
http://shimanami.way-nifty.com/report/2010/10/po …
とすれば尚のこと、借家人賠償保険は必要ないものでは？


失火責任法は民法７０９条（不法行為）の例外規定であり、債務不履行責任（民法４１５条）には適用されない。従って、借家人の失火であれば、借家人は家主に対して債務不履行に基づく賠償責任が発生し、家主の火災保険金を支払った保険会社は、その限度において、家主の債権を取得することなります。

　つまり、原則は、借家人の失火により損害を受けた家主は火災保険契約を締結している損保会社に火災保険金の支払を受けるために、同損保会社が借家人に対して、求償権を取得します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓　しかし

　現実には、火元の借家人も被害をこうむっていては賠償は実質上困難であるため、火災保険には、「借家人に故意重過失がない限り代位求償権を行使しない」という代位求償権不行使条項が自動付帯されています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　従って、家主の火災保険会社は、借家人の軽過失であれば、「不行使条項」により代位求償権の行使はできないことになります。

　他方、借家人に故意又は重過失があれば、代位求償は可能ですが、故意の場合には、今度は、借家人賠償責任保険は当然ながら免責となるため、借家人の資力の問題にかかってきます。

　従って、借家人賠償責任保険への求償が成り立つのは、借家人の「重過失」の場合だけという特殊なケースに限られることになります。

　解説には、「単なる過失でもなく故意でもなく重過失のみの立証が必要という意味では、極端な言い方をすれば、針の穴を通すような事実関係の立証・理論立てが必要な例外的なケースと言える。」（同書Ｐ１５２）との記載があります。

　今回の事案は、借家を巡る火災保険関係の理解を知るために参考になる判決として紹介させていただきました。

お礼日時：2010/10/20 20:56

No.5 回答者： is-net 回答日時： 2010/10/20 21:42

　誰を守りたいのでしょうか？

　借主を守りたいのであれば、借家人賠償責任保険についてよく考える必要があるでしょう。
建物の持ち主をまもりたのであれば、ご自身で火災保険を掛けておけば十分です。火災保険についてよくお調べになっていますね。気にされている点が分かると助かります。

この回答への補足

別に調べたくて調べたわけではありません。

法令をつけて回答してくれるから、法律文を読み直しただけです。
また、裁判例でも重過失の請求権を却下。と結果が出てますね。
なんと矛盾している保険なのかと悩まされます。

他に誰もこの矛盾に疑問を持たないのでしょうか？

補足日時：2010/10/20 23:44

No.6 回答者： pleausre1203 回答日時： 2010/10/21 05:32

簡単に言いますと、大家さんの貸家にかける火災保険は「物」に対する保険です。

借家人賠償保険は「損害賠償請求」に対する保険と考えてください。保険の対象となるものを「保険の目的物と言います」もし、借家人が火災を発生させた場合、現状回復の必要があります。実務の支払いはどうなっているか不明ですが、それは新価でなくても時価でよいはずですので、大家さんの自体が新価の火災保険を物件にかけるのは必須と考えます。一方、借家人賠償は「物」に対する保険ではなく、「損害賠償請求」に対する補償ですので、 その火災によってアパートの修繕のため部屋が貸し出せなかった場合の家賃収入なども補償の範囲になると考えます。火災保険と借家人賠償保険は「保険の目的物」が違いますので、補償の範囲も異なります。

No.7 回答者： ag0045 回答日時： 2010/10/21 09:26

まず下記に関してですが・・

＞しかし、通常は時価額ではないのですか？価値は減価してますよ。

確かに価値は減価しても、最近の火災保険の考えは罹災してそのまま
中古の状態で復元なんて不可能で、新築費用でしか復元は出来ない
と云う観点から、被災者（契約者）のために新築費用で支払うタイプ
の火災保険が常識化しています。

大家さんの立場で自己の財産を守る観点からは、借主の借家賠なんか
に頼るのではなく、自ら新価で支払われる火災保険にそれなりの
金額で付保しておくことが望ましいですね。

ただ、（新築）金額の算定には差がありますので、保険会社が標準的に
２０００万円としても、加入は知り合いの工務店なら１５００万円で
新築可能となれば、保険会社の算定金額にこだわう必要はありません。

また保険会社も上下３０％の範囲内（上記なら１４００万円～２６００万円）
で決められるような仕組みになっています。

古いタイプの火災保険ですと比例てん補という仕組みもありましたが
最近の火災保険は新価実損払と云って、この分かりにくい比例てん補の
仕組みもなくなっています。

ご質問の１０００万円での加入も問題はありませんが、この場合にも
時価払ではなく、新価実損払方式の最近の火災保険での加入とすべき
ですね。
でないと、罹災時に不利な計算となる場合もあります。

次いで、失火法、債務不履行責任、不法行為に関しての疑問ですが
良く勉強されていますが、先の私の回答（理解）と矛盾した点は
ないように思います。

どの辺が疑問と思われるのかもう少し教えていただけたらと思います。

この回答へのお礼

＞ご質問の１０００万円での加入も問題はありませんが、この場合にも
時価払ではなく、新価実損払方式の最近の火災保険での加入とすべき
ですね。
でないと、罹災時に不利な計算となる場合もあります。

新価実損払い方式も悪くない考えですね。
それでも建物が、１６年経過しているのでかなり古いです。
火災が起きれば、再取得可能という考えですね。
自宅の家財保険が再取得価格で加入しています。

お礼日時：2010/10/21 12:42