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どうもお世話になります。
不動産がらみの問題があって質問させていただきます。
☆祖母と祖母の娘夫婦（私からみると叔母）が20年前に家を建てました。
（祖母所有の土地に家を建築した）
しかしながらその後祖母と叔母は不仲になりました。
５年前に祖母がその家から出て行き、今は別の借家で生活をしております。
また、祖母が叔母夫婦とその孫に貸し付けている200～300万円ほどのお金も返ってこないため、祖母は土地と家を取り返そうとしているのですが、下記のような問題があります。
１．家のローンがまだ1000万円ほど残っていること。ローンの返済者は叔母夫婦だが、保証人に祖母がなっている
２．協議の結果、叔母夫婦は家を明け渡してもいいと言ってきたが、残りのローンを祖母や孫の私などが払うように伝えてきた
３．協議の結果、上記２以外の方法として・・・土地を売り払ったお金で家のローンを払い、その余りを祖母に渡すことで整理したいと叔母夫婦が伝えてきた
（土地を売ることは、祖母と私の親ともども避けたい）
４．祖母が高齢のため、転びようによっては、私がその1000万円の債務を背負うことになるのか？
はっきり言って叔母夫婦の性格はひどく、鬼畜のようなことを平気で祖母にしてきました。
ここらでギャフンと言わせる手を考えたいです。
【ここで質問】
祖母が土地と家を取り返し、かつ家の残りのローンを叔母夫婦に払わせる方法はないものでしょうか？
私や両親が家の残りのローンを払うという結果を避けたいのです。
No.2ベストアンサー
- 回答日時：
はじめまして。
当方も不動産がらみのトラブルを抱えています。が、信頼できる弁護士等専門家に密に相談した方が絶対に良い事を先に申し上げて置きます。
土地はその他のトラブルに比べてあまりに経済的価値が巨額だからです。
まず、保証人になっているという事ですが、
連帯保証人になっていなければ催告の抗弁権を有します。
つまり叔母様の支払能力を証明できればローン会社に債務の支払いを
強制執行される事はありません。勿論、連帯保証人だと完全にアウトです。
また、４についてですが、ご存知の通り
相続を放棄すれば不動産等の資産を受け継ぐ事は出来ませんが、
同時に負債を負う事もありませんので、その点はご安心下さい。
今回のケースですと叔母様としては、どう転んでも負債を負いたくないという事なのでしょう。
個人的には使用可能な住宅が手に入るのであれば負債を受け継ぐのも
それ程悪い話ではないと思いますが、より有利な条件を引き出すためには
逆に貴方から貴方に有利な提案をされてみては如何でしょうか？
たとえば、別居後の家賃、および200-300万の負債とその金利分等を要求するなど…。
折衝するのは大抵、双方の主張の中間になるからです。
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ご回答ありがとうございます。
いずれ弁護士や行政書士に相談しようと思っております。
また、有利な条件を引き出す交渉していこうと考えてます。
恐れ入りますが、ご回答のなかで詳しく伺いたい部分が２つございます。
１．
＞連帯保証人になっていなければ催告の抗弁権を有します。
つまり祖母が“連帯”保証人になっていなければ、叔母夫婦が家を明け渡し出て行った後も、叔母夫婦にたいして残りのローンを払うように催促できるということでしょうか？
２．
＞別居後の家賃を請求する
こういったケースにおいて、別居後の家賃を請求したりする事例、裁判例などがあったりするんですね？
もしそうならば少し追い込むことができますね。
No.3
- 回答日時：
今回の状況ですと叔母側に対し 「 借地権 」 と言う権利を親子の間柄として無償で与えてしまった結果になっており、これは建物の登記さえある限りは単独の取引対象にもなる比較的強い権利は全く関係のない第三者に売る事も可能で賃料の設定がない場合、また住宅ローンや個人的債務（２００～３００万円の借金）とも全く関係がない別件として成立します。
更に今回、叔母側によるローン残債の立替要求は道徳上の解釈とは隔たりが生じたとしても、法的には“借地権の買い取り”によって消滅させる正当な主張となり得え、後はその額に対する妥当性を争う問題に過ぎません。
そして、貴方の祖母が住宅ローンの保証人であると言う事は恐らく土地を担保として提供した「物上保証人」であって、その土地には「抵当権」が設定されているでしょから、叔母夫婦が支払いを滞ると最悪の場合は土地と建物の両方が「差し押さえ」を受け「競売」に発展する恐れすら生じますので、叔母側が邪な考えを抱いている以上は、残念ですが貴方が求める最良の策もなく、祖母から叔母への借金も当事者間の交渉によって支払わせるか、先の借地権を買い取る際に相殺する程度の選択肢しか残されていません。
しかしながら、この件を何れ生じる相続の際に決着させるとするならば、恐らくは借用書も存在しない２００～３００万円の借金には「法定利率」として年／５％が一層膨れ上がると、他の相続人に対する遺産分としては有利に働き、この時に叔母は始めて後悔の念を抱くのかも知れません。
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ご回答ありがとうございます。
祖母は貸し付けた２００～３００万円の返還を、もう諦めているようです。私が取り立てようか？ と聞いても、取り立てないで良いと言います。
祖母の遺産となりうるのは、唯一この土地くらいで、遺言として叔母夫婦には相続させないようにと言ってます。
No.1
- 回答日時：
家のローンということですので、たぶん祖母土地にはローンの抵当権が
設定されていると思います。
もしそうであるならば、ローンの返済が滞ると、土地と家は一緒に競売
に掛けられます。競売金額からローン債務を引き、余りがあれば祖母、
叔母夫婦に土地建物の評価額に応じて配当されます。
不足があれば、姉夫婦の債務が残り、祖母も保証債務が残ります。
競売によらない場合（任意売却）も大体そういう事になります。
ですから、誰かがローンを返済しない限り祖母は土地を取り戻すのは
難しいと思います。ローンの問題が決着すれば、祖母はその土地を自由
に処分なり相続させるなりすることができます。
このまま叔母夫婦が住み続け、ローンを払い続けるのであればそれに
越したことはないと思います。
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ご回答ありがとうございます。
抵当権が設定されてますね。そしてかつ叔母夫婦が家と土地を担保に、銀行から融資を受けているみたいです。
＞このまま叔母夫婦が住み続け、ローンを払い続けるのであればそれに
越したことはないと思います。
それも手のうちのひとつだと思いますね。
ただ、ローンの残りが10年もあるため、現在85歳の祖母はローン返済完了前にどうなるかは分かりません。
ありがとうございました。また何かあればアドバイスお願いいたします。
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