分譲マンション管理費滞納者をなくすためには？

Question

今回、マンション内の役員に選出され驚いたのですが
（分譲マンション築３年）管理費を一度も支払っていない入居者が居るのです。
１０名中１人は現在８０万以上滞納（５０か月分）
色々、検索した結果管理費には時効があるとか・・？ならば払わなかった者の勝ちですか？
マンションの管理費は、管理組合に委託しているのですが、その管理会社が裁判を起こした際、損するのは我々ですか？
長期滞納者はとして、何をどうすべきでしょうか？
その方は賃貸として貸しており本人は他県に住んでいます、管理会社もやっとその方を発見できたそうです。
経済状態から、「払いたくても払えない」のならばそれなりに誠意を示してくれれば対応のしようもあるのですが、明らかに「支払いたくない」という姿勢がみえみえで非常に残念でなりません。
そういう社会おのルールを守れない人はマンションを買うべきではないと思っています。
どなたか適切な回答をお願い致します。
また裁判するのにかかる費用で必要な金額など教えていただければ幸いです。

bara2001 · Accepted Answer

80万円程度の滞納なら、まずは少額訴訟や支払督促をしてみることをおすすめします。
裁判所が関わるといやいやでも支払ってくれる人もいます。

それでも支払ってもらえない場合は区分所有権を差し押さえて競売にかけます。
弁護士費用、裁判費用もそこから回収します。

ただし、管理費滞納者は住宅ローンも滞納している可能性が高いので、まずは登記事項証明書（昔の登記簿謄本に代わるものです）をとって抵当権の登記があるか確認してください。
なんなら抵当権者に連絡を取って、管理組合の事情を説明したうえで、借入残高を尋ねてみてください。
管理費の債権（共益費用の先取特権）よりも抵当権のほうが優先するので、競売で見込める売価よりも借入残高のほうが金額が大きければ全部抵当権者にもっていかれてしまうので、この場合はちょっと辛抱が必要になります。

この場合、管理費よりも住宅ローンのほうがはるかに滞納金額が大きいでしょうから、いずれ抵当権者が自ら動いて当該物件を競売にかけます。
それを待ちます。
もちろん競売での売却代金は管理組合には入りませんが、実は管理費債権は売買によって区分所有者が代わった場合に新所有者に請求することができます。
もちろん競売に入札する方たちはそれを承知の上でその分引いた額で買い叩くわけです。
競売であれ、任意売却であれ、売買が行われれば新所有者から回収出ます。当然、裁判費用等はかかりません。

抵当権者がいなければ普通に差し押さえて競売にかけるだけです。

管理組合が毅然とした姿勢を示せば他の滞納者も支払ってくれるようになるのではないでしょうか。
いきなり弁護士に相談すると費用もかかりますが、まずはマンション管理士に相談してみてください。

st_tail · Answer

管理会社社員です。
そういうことは、管理会社と相談するのが一番だと思うのですが・・・。

まぁ、それはさておき、５０ヶ月分も滞納しているのであれば、早急に対応が必要です。
判例で、管理費等の時効は５年とされていますので、それを超えてしまうと時効を援用され、その分が請求できなくなります。

まずやらなくてはならないことは、時効の中断です。
一番手っ取り早いのは、理事長名で内容証明を送ることです。
時々、催告を続けていれば時効にならない、と勘違いしている方がいらっしゃいますが、催告だけでは時効は中断しません。
催告の後、６ヶ月以内に法的手段をとらないと時効は中断しません。
まずは時間稼ぎに内容証明を出しましょう。

で、その間にやらなくてはならないのは、規約で理事長に訴訟追行権を与えているかどうかです。平成１６年版の規約に準拠したものであれば、これは問題ないでしょう。
もし規約に定めがなければ、総会決議をとる必要があります。

で、法的手続きになります。
やるなら少額訴訟か支払督促が良いでしょう。当社ではこのあたりもサポートしていますが、管理会社によっては顧問弁護士を紹介し、３割を成功報酬として要求するようなところもあります。
管理会社紹介の弁護士が高いな、と思ったら、他の弁護士にも相談した方が良いと思います。
法的手続きで判決が取れれば、賃借人が払う家賃を差し押さえることもできます。
また、たいていの場合は和解を希望することになります。

とにかく確信犯であれば、粛々と手続きを進めましょう。
それが一番です。

AVC · Answer

　私のリゾートマンションはエレベーターホールの掲示板に『管理費(修繕費)を一ヶ月以上滞納している方』を記載する紙が貼って有ります。

戸別郵便箱の隣なので目立つところに貼ってありますがここ数年空白のままです(ただマンション総会の議事録には毎年数ヶ月分の未納金額が繰り越されていますが特段質疑はありません)。

　いきなりこのような掲示は未納者の反感を持たれそうなので先ず次回のマンション総会で議決、周知後が無難です。未納者への対応策もマンション総会の議決に委ねればいいと思います。

いきなりこのような掲示は未納者の反感を持たれそうなので先ず次回のマンション総会で議決、周知後が無難です。未納者への対応策もマンション総会の議決に委ねればいいと思います。

P0O9I · Answer

私の住んでいる所でも、入居以来１度もはらわない人間がいました。

我がマンションでは管理費と共に水道費も徴収しています。そこで管理組合の規約を改正して、何ヶ月かはらわなかったら、強制的に水道を止めることにしました。これは効きました。水道を止められたら、トイレも流せなくなりますからね。その人も７～８０万程度ためていたため、今分割で払っているはずです。私は今役員を離れたので、詳しくは分かりませんが。

裁判を起こしたら勝つはずですから、最終的にはそれに訴えるしか有りません。その前に管理組合の規約を改正して、裁判費用も請求することを明記しなければなりません。
なお、時効対策には請求を続けることです。時効は請求が止まってから始まるからです。

今、管理組合の最大の問題点の１つが未払い者です。「マンション 管理費 未払い」とうでググったらいろいろ対策法が出てきます。管理組合の規約等を改正して、なるべく早く対策を取るべきです。
少額訴訟制度は60万円以下ですので、８０万以上滞納している人は本格的な裁判が必要となります。

kbfd33 · Answer

マンション管理組合役員サンの頭痛のタネは分譲マンション管理費の未納者対策です。購入後に管理費を一度も支払わない入居者所有者対策がうまく行かないからです。管理会社が滞納者に裁判を起こすときに滞納額に比較して訴訟費用が高くつきますね。役員サンが民事訴訟に毎回出廷する訳にも行かず、依頼する弁護士の費用が滞納額を上回るからナカナカ訴訟しにくい。長期滞納者対策はシツコクしつこく支払いを督促して時候を中断する以外に手段は少ない。最終回収は売買時に全額取り戻すこと

分譲マンション管理費滞納者をなくすためには？

80万円程度の滞納なら、まずは少額訴訟や支払督促をしてみることをおすすめします。

管理会社社員です。

私のリゾートマンションはエレベーターホールの掲示板に『管理費(修繕費)を一ヶ月以上滞納している方』を記載する紙が貼って有ります。

私の住んでいる所でも、入居以来１度もはらわない人間がいました。

マンション管理組合役員サンの頭痛のタネは分譲マンション管理費の未納者対策です。

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