隣地を同時購入すれば建蔽率オーバーでも問題ない？

全くの素人なので、良く分からないのですが、相談させてください。
とある中古物件を購入するのですが、その建物は売主がセルフビルドで建てた作業小屋があるために、建蔽率と容積率がオーバーしており、現在違法建築となっています。つまり増築した時には建築確認を取っていないという事だそうです。その物件を購入するに当たり、住宅ローンが利用できないという事で、結局、隣地15坪ほどを同時に購入する事にしました。

購入するにあたり住宅ローンを使いたいので、銀行と相談したところ、隣地を同時に購入するという事を条件に住宅ローンは可能になるとの説明を受けました。しかし、ここからが分からないのですが、この建物を役所から壊せと言われたくないのと、将来売却する時に有利なように、合法な建物にしたいと思っています。
その場合、何か届け出をしなければいけないのでしょうか。それとも隣地を購入した時点で、もう合法な建物になっていると考えていいのでしょうか。

建物が建っている土地と追加で購入する隣地の15坪は別の人の所有ですが、同時に購入するので、結局二つの土地が同時期に僕の名義になります。その二つを合わせると、今建っている建物の建蔽率と容積率はクリアされるという状況です。
明日か明後日にでも、住宅ローンの仮審査の結果が出て契約になるので、至急ご回答いただけるとうれしいです。よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/02/09 13:39

「あら、買えてローンがつくならいいではないですか」と以前回答したものです。

ん～購入したからといって「合法」になるという解釈は厳しいです。
そう解釈されたのなら申し訳ありません。違います。

銀行がローンをつけるにあたって現在の登記の面積や確認申請面積で考えると明らかに違法のままローンはつかない。ということであります。
銀行のローンが通るための条件は、確認申請書の表紙に記載されている内容程度で合法と判断できるかという程度のことしか求められません。となりの土地も買わずのままでは「人に申し開きのできる状態」では無いのです。よって、セルフビルドの内容が建築基準法にあっっているかどうかまでは銀行員は確認義務がないと考えられるので建蔽率や容積率が銀行のローン条件になるなら土地購入は良いではないかとお話ししたのが趣旨です。

確か結構大きかったですよね車庫。面積忘れましたが・・。
＞この建物を役所から壊せと言われたくないのと、将来売却する時に有利なように、合法な建物にしたいと思っています。
とありますが、まず、危険な建物であれば壊せと言われる可能性はありますが強制的に行われることはほとんどありません。財産権の問題まで違法建築が踏み込めないようです。
建蔽と容積は合法のようですがセルフビルドではどれだけ合法的に作ってあるか怪しいものです。
元の建物にくっついているのか離れているのか、構造の安定は、内装制限は・・・。といろいろ確認が必要です。
たとえ仕様構造がOKでも、もし増築申請が必要だったものを今からそれを壊さずに増築申請だけ出せば良いということもできません。あとは１２条５項の報告書を建築士が提出することがありますがそれも、こういうものがあるということを書類上認識するのみで完全な合法建築には今更なれないのです。

なので、「それを壊さずに購入したい」ということに可能性が見えたことを祝福したにとどまり、建築基準法的に合法になったということではありませんし、これからも合法にはなりません。
ただ、適正な建蔽率や容積率に今回していただき、後に内装や構造を適正に維持していただけることは所有者の建築監理の義務としては非常によいことだとは思います。

もちろんその他の法にも触れるかもしれませんので見ないことには全てを語れません。
ご心配であれば建築士に見ていただいてください。

でも、土地を買えば建て替えの際は同じ規模のものが建ちます。そこには意義があると私は思います。

この回答への補足

回答色々頂きましたが、金曜日に住宅ローンの審査が通り、今日日曜日に契約だったのですが、日曜日だと色々確認したくても休みの所が多いので、月曜日に変更していただきました。
いよいよ契約です。どのように進むか分かりませんが、どうしても欲しい物件菜の頑張ってみます。
ありがとうございました。

補足日時：2011/02/14 00:54

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

おかげさまで隣地の持ち主の方を説得して、隣地ごと購入する事にしました。最初は高い値段を言われたのですが、なんとか相場価格で買えそうです。
僕としては、オールドアメリカン調のこの作業小屋が俄然気に入っているので、どうしてもこのまま買おうと思っています。合法にならなくても、壊せと言われなければそれでもいいと思っています。
場所は町から結構外れた、周りは畑だらけの場所なので、他の方のお礼に書いたように、防火地域や準防火地域でもなく、外壁とか屋根とかあまり問題では無いような事は聞いています。
構造的にどうなのかは分かりませんが、基礎もちゃんと作ってあるようですし、見た感じはプロが作った作業小屋やガレージと変わらない気がします。
実は、この物件は別な方が購入しようとした事があり、その時、銀行(地域の銀行です)の方がこの物件を見ているそうです。それで作業小屋が違法であると判断したらしく、図面と現状が違っているので、その時は審査に回す事すらしなかったそうです。なので不動産屋さんも住宅ローンは使えないと言っていたのですが、隣地を買えば大丈夫という回答を貰ったので、そのまま前の方と同じ銀行に相談したら、そう言う事なら審査は可能ですと言われて仮審査に出しました。
なので、僕はこれで違法じゃなくなるという事かな？とも思ったのですが、なんとなく漠然と不安があったので再質問しました。
そう簡単に壊せと言われないという事なら購入しようかと思っています。まだ仮審査の結論も出ていませんが、もし通るようなら一度建築士に相談してみます。

お礼日時：2011/02/10 00:19

No.6 回答者： nobiemon 回答日時： 2011/02/11 10:07

建蔽、容積OKなら

今の増築部分が何平米なのかわかりませんが
もし10平米オーバーなら10平米以内ごとで何度かずつ分けて増築した小屋と言うことにできれば
理屈の上ではその小屋は違法ではなくなることになるはずです。
10平米以内の増築なら何度行っても建確は必要ありませんので。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

建築した大きさは、建て坪で8坪、容積で12坪ほどあります。中二階のあるガレージです。詳しく聞いてみると10年程かけて徐々に建てた物のようです。

お礼日時：2011/02/14 00:51

No.4 回答者： odasaga09 回答日時： 2011/02/09 12:01

>建蔽率と容積率がオーバーしており、現在違法建築となっています。

この手の違法性には、役所の姿勢がもろにあらわれます。
隣人や誰かが行政にクレーム申告しても、現に人の所有権利物、なかなか壊せとまでは強制実行できないのが実情です。

＞隣地を購入した時点で、もう合法な建物になっていると考えていいのでしょうか。

「建蔽率と容積率」においてのみなら合法になります。ただしその他の基準法規定をクリアしてるかは、この質問記述からではわかりません。
本当の合法性を求めるのなら、防火構造や耐震構造性ほかいろいろな法的知識からのチェックが必要になります。

さて、一番胡散臭いのは、「その作業小屋を壊したくない」という希望意思がすべてにあるのか？？？
ということです。

＞その物件を購入するに当たり、住宅ローンが利用できないという事で、結局、隣地15坪ほどを同時に購入する事に・・・


例えば将来、増改築やそっくり新築の確認申請でも、作業小屋が問題であったなら、「除却建物」＝つまり「この工事で壊す建物ですよ」と図示すれば確認はおります。（完了検査には、実際そのとおりにする必要はありますが。）

建てる工事をするための住宅ローンだったら問題なし。中古住宅購入ローンでその要件が「検査済み証がある物件か」、「合法建物か」であるなら、論理的に言って、いずれにしろその作業小屋がある限り、ネックになるはずです。
ですから隣地を買って、建蔽率と容積率はクリアされるからローン審査もOKという話はツジツマが合わないのです。

　※　隣地も買わせる方便？とかもうかがえるわけです。

ただ、貴方が、「この作業小屋は壊したくない。このまま使いたい。」という意思があるのか、優先なのかということが全てだと言うに尽きるのです。

つまり、それのみをまず決めることです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

壊せとはなかなか言われないんですね。少し安心しました。建蔽率とかだけの問題では無いという事は、やはり僕なんかでは分かりようが無いですね。不動産屋は建蔽率と容積率をクリアできれば問題無いと言っていたので、それ以外は考えていませんでした。
銀行の方はこの物件の事を知っていて、とにかく建蔽率をクリアすれば審査は出来ますと言っていたので、隣地を買う事にしました。
この作業小屋はトタン張りなのですが、色も雰囲気もとてもよく、中はオールドアメリカン調で、ちょっと素敵なバーのような感じなので、どうしてもこのまま買いたいと思っています。

お礼日時：2011/02/10 00:03

No.3 回答者： n-space 回答日時： 2011/02/09 08:31

敷地が準防火地域や防火地域ではなく、後で増築された作業小屋が10m2（約6帖）を超えていなければ、

増築部分の申請は不要ではあります。
建ぺい率や容積率のみであれば、二筆分の合わせた敷地で考えればいいとは思います。
ただし、合法かどうかはそれのみでクリアできるものではなく、
他にもいろいろ法規がかかってくるため、なんともいえません。
将来の売却は、更地にして敷地のみ、あるいは敷地のみの価格から建物の解体費用を差し引いた額でなければ難しいのでは？（最低でも、作業小屋は解体）建ってるものにもよるのですけどね。
建築物の検査済証が残っていて、合法であることが証明されるのであれば経過年数によっては建物の価値も出るかもしれませんが。
準防火地域や防火地域だったり、増築部分が10m2を超えているようでしたら、今からでも増築の申請をし、合法にすべくいくらか改修をすれば、合法におさめることができるかもしれません。そのあたりは設計士、建築指導課などで相談が必要です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

建蔽率とかだけの問題では無いんですね…。物件は町はずれの畑に囲まれた場所なので、防火地域や準防火地域では無いようです。母屋の家の方はちゃんと建築確認もできているのですが、作業小屋は車庫も兼ねていて、結構大きな建物にも関わらず、検査済証と言うものはなく、建築確認も取って無いようです。もう古い建物なので今から建築確認を取ってと言うのは難しいので、とにかく壊せと言われない事を望んでいます。

お礼日時：2011/02/09 23:58

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2011/02/09 08:25

多少ややこしくなって希望される回答と離れるかも知れませんが

建築法規制は容積＆建蔽率だけではありません
建物を見なければ何ともいえないので
最も確実なのは　所轄の窓口に相談される事です
外野的意見は何とでも言えますが

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

役所に相談出来れば一番いいのですが、その時、これは壊さないとダメですと言われるのが怖いのです。
でも、後で言われるよりは確認した方がいいですね。

お礼日時：2011/02/09 23:51

No.1 回答者： gotannno 回答日時： 2011/02/09 00:19

自分も同じような事をしてクリアーしました

自分の場合は新築でしたが隣地が同じ地主でしたのでクリアーする分だけ
借地契約をしました
当然隣地分も含めてブロック塀で囲ってたてましたよ
同じように考えれば購入ですから問題ないと思います
敷地が増える訳ですからね

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
心強い回答で、安心しました。

お礼日時：2011/02/09 23:50