調整区域の土地の購入について

北海道札幌市の拓北の地目　原野　約１００坪　評価額１２００円の
土地の購入を検討しています。

この辺りは過去に原野商法で切り売りされた地域で
だいたい１００坪単位で持ち主が違います。
持ち主の所在は登記簿で一応わかっています。
（不動産屋さんによればたぶん本人は見たこともないでしょうと言っていました）


購入目的は現在賃貸で借りている建物の横の土地を
駐車場として使用したいからなのですが
今のところを仲介していただいた不動産屋さんに聞くと
だいたい相場で坪３から５万円ということなのですが
これは妥当な金額なのでしょうか？

全くの素人なので今のところ不動産屋さんに仲介を
お願いするしかないと思っていますが
それほどお金を出すつもりはなく
安い金額であれば買ってもいいかな位に考えて
いるます。

直接持ち主に連絡してみてもよいのですが
土地の取引の手順がいまいちよく解っていません。

良いアドバイスなどありましたらよろしくお願いします。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/02/26 21:48

場所もわからないし札幌の事もわからないので憶測で言わせてもらいますが。

その地域は将来的に市街化区域に編入されたり開発されたりする可能性はありますか？
おそらくないでしょうね。
道路はありますか？
駐車場にというくらいですから道路はあるんでしょうけど、原野商法で分譲された土地の場合、道路も私道で権利関係が複雑な場合も多いです。
隣の建物を賃貸で借りておられるという事ですから、多少の利用価値のある地域なのかもしれませんが、その建物というのも建築確認を取っているとも思えないし、以上の通りならばほとんど利用価値の無い土地です。
不動産屋が「３万～５万」と言ったようですが、実際にそんな金額で取引されていますか？おそらく値段の付けようがなくてそう言っただけではないかと思います。
ですから売れる見込みのない土地だと思いますので、３万どころか１万でも十分だと思いますが、後は所有者の考え方次第ですね。「持っていてもしょうがないので買ってくれるならいくらでもいい」と考えてるか、評価額１２００円という事は固定資産税もかかっていないと思われますので安ければ売らずにおいておくか。

とりあえず総額数十万くらいで話してみたらどうですかね。

でもあなたが買っても、将来売ろうと思っても売れないと思いますよ。安く借りる交渉をしてみてはどうですか？

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。
不動産に関しましてはわからないことだらけですので
本当に助かります。

市街化区域になる可能性はほぼないと思われます。
札幌市ももう人口の伸びとかもありませんし
現在２箇所宅地の開発をしていますが、それがたぶん最後で、その他の開発予定は現段階で
一切無いようです（市に確認済み）
万が一これから話があがったとしても、１０年後とか２０年後とかになるようです。

私の検討している土地は市道かなんかはわかりませんが道路には面していています。

ただ私の借りている建物も確かに違法建築物になるのですが
現状の札幌市ではこういった建物が数多くあり、市も黙認しているのか
このような地域にどんどん大きな建物が建っていっています。
私は一人ですが、大きな各企業も不景気で土地の安いところにどんどん進出してきています。
ただ黙っていても市もしっかりしていて、登記しなくても後から固定資産税がかかってくるようです。

安く借りるのも手だと思いましたが、仮に月１万円払うとしたら年間で１２万円なので、安く購入できるのであれば買った方が長い目でみて、徳だし
なんか自分の物にした方がすっきりすると思っています。
それに只今商売をはじめたばかりですので
売ることはあまり考えていません。

坪何千円から一万円位からでというお話であれば
不動産屋さんも商売ですので、私的には利益を考えているのかなと思ったりもしています。
たとえば５０万で買って３００万で売るとか。
単に仲介よりも儲かりますよね。

なんだか文章が下手で申し訳ありませんが、御回答を参考に
先方に連絡してみたいとおもっています。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2011/02/26 23:04

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2011/02/26 12:25

土地の登記簿取って権利者に直接連絡して商談すればいいと思います。

ポイントは、
・権利者にリーチできるかどうか
・権利関係が複雑になっていないかどうか（相続されているとか）
・譲渡価格交渉
でしょう。

価格は「譲ってほしい」と云われると誰しも欲がでますから、低めから
スタートして交渉すればいいと思います。調整区域なら坪数千円スタート
で構わないと思います。

話が決まったら司法書士に手伝ってもらうなり改めて不動産屋に入って
もらうなりしたらいいと思います。

この回答へのお礼

早速の御回答ありがとうございます。

不動産のことに関しましては
全くの素人で非常にありがたく思っています。

先ず権利者に自分でコンタクトを取るということが
ベストなようですね。

でもおそらく買った値段が高額な（当時８００万くらい）話も聞きますので
失礼の無いように連絡をとってみたいと思います。

お礼日時：2011/02/26 22:17