家の名義変更について

先日、名義変更の事で質問させてもらった者です。
もう一点お聞きしたい事がありますので宜しくお願い致します。
私は結婚して２０年ほど経ちます。子供は２人おります。
２人姉妹で姉は結婚せずに両親と私の実家で３人で暮らしています。（姉には配偶者、子供はおりません）
順番からいけば両親が亡くなり私と姉が持ち家など財産分与しますが、私は嫁いでいますので財産は姉に譲るつもりです。
しかし姉は体が弱いのです。もし家の名義を姉にして私より先に亡くなった場合、持ち家などは私が相続する事になるのでしょうか？それとも国の物になってしまうのでしょうか？
また姉の名義にして、私が先に死にその後に姉が亡くなったら私の子供が相続できず国の物になるのでしょうか？
両親が亡くなった場合その時点で、家はそのまま姉に住んでもらい家の名義は私にしておけばどちらせよ子供が相続できるのでしょうか？
やはり姉に事情を説明して家の名義は私にしておいた方が良いでしょうか？
また私をとばして贈与税がかからず息子の名義にする事もできるのでしょうか？
その辺の事をおしえて下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/03/24 09:20

＞家の名義を姉にして私より先に亡くなった場合、持ち家などは私が…

被相続人に配偶者、子や孫以下の直系卑属、親や祖父母以上の直系尊属いずれもいなければ兄弟姉妹が法定相続人です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4132.htm

＞姉の名義にして、私が先に死にその後に姉が亡くなったら私の子供が…

被相続人より兄弟姉妹が先に亡くなっていれば、甥・姪が法定相続人です。
「代襲相続」といいます。
兄弟姉妹の代襲相続は 1代限りで、甥・姪も先に亡くなっていたとしても、甥・姪の子が法定相続人になることなく、この場合は国庫に入ります。
http://minami-s.jp/page008.html

＞家はそのまま姉に住んでもらい家の名義は私にして…

それは家賃相当分が妹から姉への贈与となり、近隣の相場を目安にして年 110万円以上であれば、姉に贈与税の申告納付義務が生じます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

＞私をとばして贈与税がかからず息子の名義にする事も…

それは先の御質問に皆さんが答えていたでしょう。
せっかくの回答を読まずに次から次へと質問を立ててはいけませんよ。

「遺贈」であれば贈与税はかからないということです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
前回の質問とダブり申し訳ありません。

お礼日時：2011/03/24 14:22