市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。

農地転用(農地法5条)の届出書に住宅建築のためと記入しました。

さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出(農地法5条)の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更(農地→宅地)を行なうとも聞きました。

もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨(農地法第3条第1項)だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出(農地法4条)をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。

もちろん2度手間であるのは承知です。

ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法5条の届出は2度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか?

よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

農地法第4条と第5条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第3条については市街化区域の農地でも許可制です。


農地法第3条許可を受けるには、同条第2項に定められている、下限面積要件、常時農業従事要件、全面耕作要件、効率的利用要件などの要件を、全て満たしている必要があります。

また、農地法第3条許可は、あくまでも「耕作目的での農地取得」の許可なので、取得後、少なくとも3年3作した後でなければ、転用許可申請は受理しないという取り扱いが行われているのが普通です。

転用が目的であれば、はじめから第5条の手続きを行う必要があります。

なお、農地法第3条第7項に「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」という規定がありますので、農地法第3条第1項の許可を受けずに売買契約を結び、代金の支払いや土地の引渡しが行われたとしても、法律上、所有権移転の効力は発生しません。

また、農地法第5条第3項の「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」という規定により、農地法第5条第1項の許可・届出の場合も同様です。

つまり、「許可を受けていない(市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出が受理されていない)=所有権は移転していない」なので、所有権移転の効力が発生しているかどうかを確認するために、所有権移転登記には、許可証(市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出受理通知)の添付が必要なのです。
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この回答へのお礼

詳しいご説明によりよくわかりました。

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/20 14:48

3条の農地転用は地目変更をせずに所有者が変わる場合ですが、3条で農地を取得するためには、一定面積以上の農地を保有している、などの農家の資格が必要であるとされているのが一般的です。

ですから農家以外の方が農地を買う場合は5条で農地転用を行う事になります。

余談ですが、農地を売るために5条申請によらず、4条申請で雑種地などに地目を変更してから売る、というケースはあります。地目が農地以外になれば後は農地転用は関係ありませんから。
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この回答へのお礼

よくわかりました。

しかし疑問といえば疑問なのが、登記所は農地が誰に渡ろうと所有権だけ登記してればいいと思います。農地がどうなるのかは農業委員会が管理していればいい。にもかかわらず登記所が農業委員会の届出書を必須とするのは何故なのでしょうか?法律に拠っているのは理解できますので、法の趣旨が知りたいところです。

よければコチラも教えてください。

ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/16 10:24

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今後、手続きを終えて、建築の許可が出た後に、住宅メーカーを変えることは可能でしょうか?
まだ、住宅メーカーと契約のサインをしたわけでは無いのですが、上記のような手続きまでしてもらった後に他メーカーに変えるのは非常識なのでしょうか?
色々と熱心にやってくれたので変えるのは心苦しいのですが、迷ってます。

Aベストアンサー

 非常識だとは思います。可能不可能でいえば可能でしょう。
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 No.4です、敷地面積における都市計画法の許可要件について再度補足します。
 都市計画法第34条第10号(地区計画)、第11号及び第12号(条例)、第14号(その他開発審査会)や対応する政省令はなく、面積規定は法にはありません。しかしそれに対応した地区整備計画、都道府県や政令市、中核市、特例市、事務委任市町村の条例や開発審査会審査基準は、それぞれの都道府県等で決められており、それが正解です。 
 500m2以下だから良くて、それ以上は駄目と一概には言えません。私の住む北海道の某市の農家宅地は、1,000m2以上というのもざらです。また離農したらいまさら農地に戻すなんてこともできませんしね。

 第14号の開発審査会基準で規定されることの多い分家住宅については、どこの都道府県等でも、面積の上限規定はありますが、そもそも、分家住宅という都市計画法の例外許可のために農地法5条転用許可を認める事例は、農地法サイドからすると同法の第2種農地とかでも結構厳しいのではと思います。
 
 ただ、農業者住宅が都市計画法の許可不要であり、農地法4条又は5条許可が農振法の農振農用地内の農地ではない限り容易なことから、お互いで農転し住宅建築したあと、第三者に売り飛ばすことで、都市計画法や農地法の脱法行為をするのを防ぐために、都市計画法の使用者変更の許可条項を開発審査会基準で設けている場合が多いです。
 
 また、三大都市圏など地価の高い場所であれば、息子さんなどが居住もしないのに分家住宅で許可を取った後第三者に転売をされるケースもあるということも聞いたことがあります。農地法の許可が分家住宅でも可能であれば、このような脱法行為も行政として危惧するところです。

 まずは、地域の都市計画担当部局や農業委員会事務局にご相談なさるのが最良です。上記の2つの行為に加担していない限り、大丈夫です。


 

 No.4です、敷地面積における都市計画法の許可要件について再度補足します。
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Q去年、実父から農地を買い、農地転用の手続きも済み住宅も完成し現在 既に

去年、実父から農地を買い、農地転用の手続きも済み住宅も完成し現在 既に住んでおります。土地の境界のことで悩んでおり(まだ庭はできていない)相談です。敷地の境界は2面は市役所(水路跡、赤線)2面は他人(会社名義)と隣接しております。実父は平成12年頃この土地を購入する際、不動産屋から測量済みだと境界杭も確認しておりました。その後、道路と同じ高さにするため、個人で土地を埋め上げ、境界杭までも埋めてしまいました。だいたいのところは口頭で説明を受けました。その土地を買ってから、自分達で測量しなおそうとすると、『一度測量してあるのにムダなお金を出してお前たちは何を考えてるんだ?公図で何cmってとこまで解るようになってるんだからわざわざそんな金出して測量なんかするな』と、しきりに怒りだします。将来の子供のためにもトラブルにならないためにも測量したいのですが、何か良い言い訳?はないでしょうか?
登記にも抵当権設定にも測量図はいらないみたいですが。測量図がどうしても必要になる言い訳はないでしょうか?

Aベストアンサー

No2です。
現在、どの様な書類(図面)が有るのか、確認しましょう。
まず、当該土地及び隣接する土地全ての登記簿謄本(全部事項証明書)はありますか?
境界を確認しようとすれば、まず隣接する土地全ての地番と所有者を調べる必要が有ります。
1.法務局で当該土地及び隣接土地全ての「公図」を閲覧し、コピーします。
(面倒であれば、「公図(写し)」を申請する事も出来ます)
2.当該地或るいは隣接地が分筆されていれば、その土地の地積測量図を閲覧し、コピーします。
3.公図及び地積測量図から関係地番を読み取って、隣接土地全ての登記簿謄本(全部事項証明書)を交付して貰います。
これで隣接する土地の所有者及び土地の沿革が判明します。
登記簿謄本(全部事項証明書)には、「表題部」と「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」が有ります。
「権利部(甲区)」には、所有権に関する事項が、
「権利部(乙区)」には、所有権以外の権利に関する事項が、
「表題部」には、その土地の沿革(分筆・合筆の有無、分筆年月日、何番から分筆されたか等))が記載されています。
「表題部」の「地番」及び「原因及びその日付」を見て下さい。
「○○○番」となっておりますか?
この場合、元の土地のままで、分筆された事はありません。
(ややこしいので、今回は合筆の事は説明しません)
「○○○番△」になっておりますか?
この場合、分筆された事が有りますので、「地積測量図」を閲覧・コピーして下さい。
「登記の日付」を見て下さい。
この日付が分筆(合筆)申請された日付です。
これが、昭和40年頃以前の日付でしたら、法務局が一元化される以前の分筆なので、多分地積測量図は保管されていないと思います。
昭和60年以前の分筆であれば、余り正確では無く、昭和60年頃から図面に対し厳しくなって、ある程度正確だと思います。
この様に、年を追う毎に法務局の審査が厳しくなってきて、平成17年の法改正に至った訳です。
分筆が平成12年当時であれば、ほぼ正確な「地積測量図」だと言えます。
この様にして、貴方の土地の「地積測量図」をまず探し、隣接土地の全てを調べてみましょう。
貴方の土地の「地積測量図」が無くても、隣接土地の「地積測量図」から、境界を確認する事も可能です。
「地積測量図」を見て下さい。
図面左側下欄外に「作製者」、右側下欄外に「申請者」が記載されております。
「作製者」は、この土地を測量し図面を作成した人で、「申請者」はその時の土地所有者です。
昔は、土地所有者=作製者も有りましたが、最近の図面は土地家屋調査士が作製していると思います。
分筆登記申請には、筆界確認書や測量図・明示指令図等が必要ですが、写しを提出し、原本は申請人の手元に残ります。
したがって、隣接土地が分筆等されているという事は、隣接土地所有者が測量関係書類を所持しておられる可能性大です。
隣接土地所有者や地積測量図の作製者に連絡を取り、当時の測量関係図面を見せてもらう方法も有ります。
とにかく、図面を有るだけ取り揃えましょう。
・・・・・
「里道」「水路」「市道」等については、市町村役場へ行けば、既明示の有無の確認は出来ます。
既明示が有れば、明示指令図の再発行は可能です。
既明示が無ければ、その境界はまだ立会いをしていない事になります。
・・・・・
「不動産屋」は、土地等の売買・賃貸等の斡旋を行うだけです。
「司法書士」は権利関係に関する登記事務だけです。
「測量士」は、測量するだけで、境界確定や分筆登記までしてくれません。
「建築士」は、建築確認申請等の建築に関する事柄だけで、杭の復元はしてくれますが、境界確定はしてくれません。
「土地家屋調査士」は、土地を分筆する為の調査・測量・申請業務を行います。
よって、今回は土地家屋調査士に依頼しないとダメです。
・・・・・
>父が土地購入した際、不動産屋から「地積測量図」と書かれた図面を1枚もらった
>「これには基準点が明記されていないから意味が無い」と言われた
また、
>「地積測量図」は法務局に無く、閲覧しに行った時は「公図しかありません」と言われた
以上、少し矛盾しておりますが、この「地積測量図」はどの様なものでしょうか?
「作製者」や「申請者」欄に記名・押印していますか。
「作製者」や「申請人」の記載が有れば、連絡のうえ測量図面を確認する事も可能です。
・・・・・
隣接地との境界に、塀を作るとなると、境界をハッキリしておく必要が有ります。
控えて作ると、将来、その塀が境界と言う事になったりします。
何にしても、杭を埋めてしまったので、杭の復元は必要です。
土地家屋調査士に依頼すれば、作業に応じた費用は必要ですが、調査や相手への説明もして貰えると思います。
頑張って下さい。

No2です。
現在、どの様な書類(図面)が有るのか、確認しましょう。
まず、当該土地及び隣接する土地全ての登記簿謄本(全部事項証明書)はありますか?
境界を確認しようとすれば、まず隣接する土地全ての地番と所有者を調べる必要が有ります。
1.法務局で当該土地及び隣接土地全ての「公図」を閲覧し、コピーします。
(面倒であれば、「公図(写し)」を申請する事も出来ます)
2.当該地或るいは隣接地が分筆されていれば、その土地の地積測量図を閲覧し、コピーします。
3.公図及び地積測量図から関係...続きを読む

Q囲繞地である農地に違法の既存墓がある市街化調整区域の農地付きの土地購入検討について

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取得すれば良いと言われました。
しかし、それ自体が違法であること、市街化区域になる見込みはないので、
時効取得できる可能性は低いと思われ、
考え中ですが場合によっては自分たちは仮登記することなく、
登記元の所有権者とうちうちに貸借契約、
あとあと所有権者の子孫に返還要求されれば、返還するようでも仕方ない、
平穏に畑ができればラッキーと思えば良いかと思っています。

南宅地部分だけでも100坪以上はあるので、
上記のようなことで将来問題がおこれば、宅地部分だけで暮らせば良いかと思っています。

ただ問題がありまして、
奥の農地は私たちが南宅地部分を買えば囲繞地となります。
その農地に登記簿上、元の所有権者親族の墓があります。
(げんざい農地は不動産屋名義の仮登記となっています)
墓は墓埋法制定のあとに勝手に建てたということで、違法です。

墓の親族たちは、宅地部分を通らせてもらって、墓参りだけはさせてほしいと言っています。
友好的にとりきめ等できればと思い
不動産屋、親族、土地家屋調査士、わたし同席での打ち合わせにのぞんだのですが、
墓の親族は
「ずっと通ってきたのだから地役権、通行権だ、通って当然だ
念書等かくとすればその費用はそちら持ちだ」と強行的な態度で、
囲繞地通行権としてはこちらに費用を払う立場になることをまるでわかっていない様子でした。

墓を合法的な場所にうつすことさえ、
費用をとにかく一銭も払いたくないという様子でした。

不動産屋はわたしたちの農地への不安に対し、
「仮登記して抵当権を設定しておけば、誰も買いたい人なんていないよ」と言います。

そして、墓についてはとりあえずその墓部分を分筆しておけば良いと、
分筆をしようと進めています。

けれども、墓の親族が
「分筆は墓のまわりをふたまわりくらい大きくとっておいて」などと言います。
そうなると草が茂り、盆と彼岸だけの出入りだけでは済まなくなることが考えられます。
墓の手入れの親族と不審者の判別がこどもはつきませんので、
親族が墓を理由に自由に出入りするようでは、
それは防犯上とてもよくないと思っています。

元の所有者は農地ごとここを売り払いたいと言っているので、
墓もこの際うつしてもらうのがいちばんの解決策だと思うのですが、
費用をかけたくないようです。

いろいろ問題が山積みな土地ではありますが、
その宅地部分は見晴らしよく南に面し、穏やかな区域で通学通勤買い物にも便利、
家族皆で気に入ってしまったので、
問題をクリアし、ある程度のリスクを認識し承知していれば、
買うという結論も、あまり一般的ではないかもしれませんが、
考えています。

この土地を本当に買いたいとすれば、今後どの方向で動くのが得策でしょうか。

(1)囲繞地通行権のとりきめ、
  違法墓地に対してのとりきめ、
  農地で耕作することのとりきめ等
  何か問題がおこった時に被害を最小限にとどめるよう、
  あらかじめ弁護士に相談してとりきめが成功したら購入を本決めにする

(2)何十年も耕作していないことから
   元の所有者が農地を雑種地や原野に地目を変更してもらう
   (農政課にその可能性はあると言われています。
    本登記元の所有権者もそのことに関しては動くと言われています。)
   その上で墓地と通路を分筆してもらう、
   それから土地を購入する

(3)まず墓をどこかに動かすことがトラブルにならずお互いのためであるし
   購入の前提であると強気に出て交渉する


(1)をとる場合、この場合の弁護士費用はどのくらいになると思われるでしょうか?
(2)をとる場合、だいたい違法墓地であるのに
  違法墓地に通行するための分筆など成功するものでしょうか?
(3)をとる場合、仮登記という方法をとるかもしれない農地をめぐって、
  将来墓の親族が報復にでてくる可能性はどのくらいだと思われますか?

また、農地を「仮登記して抵当権を設定」ということの意味がよくわかりません。
どのような意味合いをもつのでしょうか。


できればここを買って住みたいと思っています。
(まだ買うとも言ってませんし、手附金も一切払っていません)
どのような方法をとるのが賢明か
お知恵ご意見をお聞かせください。
「そんな土地面倒だからやめなさい」等の一言意見はこの場合無意味ですのでご遠慮ください。
法的なリスク等のご意見は頂戴いたしたいと思います。
前向きに購入できる解決策のご意見をぜひお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取...続きを読む

Aベストアンサー

現時点では(3)が最も望ましいと思います。

ところで、現在の土地所有者(売主)と、問題の墓の所有者は違う人物なのですか?

「墓の親族」というのがよく分かりません。法律上、墓は、祭祀承継者の所有物です。土地の慣習もあるのですが、祭祀承継を親族の合議制でやるというのは、あまり一般的ではないですし、祭祀承継者は一人では?

あくまでも、墓の所有者がどう考えるかであり、法律上、無関係な人は入れずに話を進めた方がいいかと思います。

Q土地売買、農地転用手続きミスによる契約解除

土地を昨年末に契約し、手付け金もその日に支払いました。
もちろんきちんとした契約書も交わしています。

土地の引渡しは今年の3月末の予定でした。
それから建築に入り、8月には入居予定でした。

ですが今頃になって、不動産屋さんが農地転用の手続きをとらなければ
ならないことを見落としていたことに気づき、
今からだと申請は8月、認可は来年の初めだと言われました。
それから造成にかかるので、土地の引渡しは来年の春だと言われました。
つまり、何もかも丸々一年延びるんです。

私達は今年中に家を建てて入居することを前提に土地を選び契約しました。
もし契約前からこのことが分かっていたら私達は絶対に契約しなかったし、
土地選びの候補に入ることもありませんでした。

よって契約はもちろん解除するつもりです。

不動産屋さんのミスが諸悪の根源なので、売主には落ち度はなさそうなんですが、
この場合、違約金や損害賠償金は請求できますか?
請求できた場合、売主からもらうんですか?
気持ち的には不動産屋さんに賠償してほしいんですが・・・。

「売らない」といっているのではなく、「一年延びる」というのが鍵になりますか?
(でも契約書には引渡し時期も明記してあります。)

そして「わざとしたことではない」というのもキーワードになりますか?

こういった場合は違約金や損害賠償は請求できず、
「白紙撤回」が普通なんでしょうか?

よろしくお願いします。

土地を昨年末に契約し、手付け金もその日に支払いました。
もちろんきちんとした契約書も交わしています。

土地の引渡しは今年の3月末の予定でした。
それから建築に入り、8月には入居予定でした。

ですが今頃になって、不動産屋さんが農地転用の手続きをとらなければ
ならないことを見落としていたことに気づき、
今からだと申請は8月、認可は来年の初めだと言われました。
それから造成にかかるので、土地の引渡しは来年の春だと言われました。
つまり、何もかも丸々一年延びるんです。

私達は今年中に家...続きを読む

Aベストアンサー

#3ですが、お気持ちは分かりますよ。まぁ大失態ですからね。
#1の人が書いているように引渡遅延は契約不履行ですねぇ。3ヶ月だって普通はアウトですが、1年と言う事は、それは引渡が出来ないという事と同意なのですから。
でも事務的な話をしましょう。よく考えてください。畑と言う事は売主は個人でしょう?白紙解除と書いてますが、正確には違約解除なので通常は手付金の倍返しが一般的ですが、個人の売主で、かつ不動産屋のミスで契約不履行になったからって、手付金倍返しなんて出来ますかね?僕も業者ですが感覚的な判断では無理だと思いますよ。
穏便に済ませられないのは重々分かりますが、このまま損害賠償云々を言っていると不動産屋も抵抗を始めますから、下手をすれば訴訟へと進むので、いつまでもこの問題に引きずられ、合意解除ができずに手付金も仲介手数料も戻って来ない事になりますよ。しかも手付金の保全処置なんかされていないでしょう?売主が使っちゃって返せないと言われたら、さらに悪化しますよ、この問題。だからハウスメーカーは手を引くのですよ、あっさり。
僕は個人的にはさっさと合意解除をして手付金をそのまま返金して貰い、新しい物件探しを早急に行った方が利口だと思います。損害賠償請求は不動産会社に対して平行して行えばいいんですよ。貴方が契約したのはあくまでも売主なので、それを合意解除したからって損害賠償請求出来ないという事ではありませんからね。
良くお考えください。

#3ですが、お気持ちは分かりますよ。まぁ大失態ですからね。
#1の人が書いているように引渡遅延は契約不履行ですねぇ。3ヶ月だって普通はアウトですが、1年と言う事は、それは引渡が出来ないという事と同意なのですから。
でも事務的な話をしましょう。よく考えてください。畑と言う事は売主は個人でしょう?白紙解除と書いてますが、正確には違約解除なので通常は手付金の倍返しが一般的ですが、個人の売主で、かつ不動産屋のミスで契約不履行になったからって、手付金倍返しなんて出来ますかね?僕も業者で...続きを読む

Q市街化調整区域内の農地の固定資産税

今住んでる地域が市町村合併しまして 近日中に
農地の固定資産税が「宅地並み課税」される事に決まりました。
実は今回の線引き内にかなりの農地
(自作農地と他人に貸している農地を含む)と雑草地を所有してます。
もしこれらの土地の固定資産税が宅地並み課税になり、その上都市計画税が上乗せとなれば、
年金で生計を支えている現状としましては、
生活破綻が予想されます。
そこで相談ですが、線引き内の農地を宅地並課税にせずに、如何にしたら、
従来のように「農地」としての固定資産税のままにして置けるのでしょうか?

Aベストアンサー

1.地方税法において、市街化区域農地が一般農地並みで課税される場合は、原則として以下の3つです。
(1)生産緑地に指定された場合。
(2)一般市街化区域農地である場合。
(3)小作料を上限として市長が徴収を猶予する場合。

2.生産緑地はどのような農地でも認められるものではなく、面積500m2以上(市町村によっては1000m2以上)とか、自作農地であるとか要件が決まっています。また、指定されれば30年間の営農義務があり、宅地などへの転用は原則として認められません。また、30年後には市へ買い取り請求することができます。将来、相続人が農家でなければ、相続させることは事実上あきらめたほうがいいと思います(相続税額によっては、国へ物納することになると思う)。

 詳細は、市の生産緑地の担当課におたずねいただき、その指定要件はもとより、将来、宅地転用した場合や相続の場合の税金についてもご確認して下さい。

3.三大都市圏(首都圏、中部圏、近畿圏)の特定市に所在する市街化区域農地を「特定市街化区域農地」といい、それ以外の市町村に所在する農地を「一般市街化区域農地」といいます。

 「一般市街化区域農地」は、評価額は宅地並みですが、課税は農地並みとなるので、当面、一般農地の税額から毎年10%ずつあがっていくだけになります(※10%は負担調整措置の最高率の場合)。
 しかし、固定資産税は一般農地並みでも、相続税、不動産取得税、登録免許税は宅地並みで課税されます。

 お住まいの市が、特定市に該当するか否かは、市資産税課で教えてくれます(東京都特別区を含め全国で約200市が特定市です)。

4.小作農地に関して、固定資産税の税額は、小作料を上限として市町村長が徴収を猶予できるという規定があります(地方税法付則第29条の4)。文字通り上限ですから、地主の報酬は事実上ゼロです(小作料=固定資産税の税額となるから)。
 小作料については、農業委員会の証明が必要だと思います。詳細は、市資産税課でご確認下さい。

【地方税法付則第29条の4】
 市町村長は、農地法第2条第2項に規定する小作地の規定の適用を受けるものにつき、同条又は付則第19条の4の規定により算定した固定資産税額と付則第27条又は第27条の2の規定により算定した都市計画税額との合計額が、当該市街化区域のうちの同法第2条9項に規定する小作料を超える場合において必要があると認めるときは、当該小作料の額を超える金額を限度として、当該固定資産税又は都市計画税の納税者の申請に基づき、自治省令で定める一定の期間を限り、その徴収を猶予できる。

1.地方税法において、市街化区域農地が一般農地並みで課税される場合は、原則として以下の3つです。
(1)生産緑地に指定された場合。
(2)一般市街化区域農地である場合。
(3)小作料を上限として市長が徴収を猶予する場合。

2.生産緑地はどのような農地でも認められるものではなく、面積500m2以上(市町村によっては1000m2以上)とか、自作農地であるとか要件が決まっています。また、指定されれば30年間の営農義務があり、宅地などへの転用は原則として認められません。また、30年後には市...続きを読む

Q市街化区域での農地転用

地目が畑の土地に住宅を建築するためには農地転用が必要ですが市街化区域での農地転用は住宅を建てた後でも良いのでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

注意点としては、農業委員会で受理通知書がおりたとしても
それだけで、登記簿上の地目が変わるわけではありません。
あるていど住宅が完成し、建物自体も登記ができる状態になったら
(3)の地目変更登記が申請可能になり、受理通知書を添付して
地目を宅地に変更することになります。通常建物の表題登記と
同時に申請するのが一般的です。

又、金融機関からの借入れを検討していらっしゃるのでしたら
尚のこと、上記のような必要な申請等をしておかないと
融資の実行がスムーズにいかないこともありますので
お気をつけください。

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

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Q市街化調整区域の農地を貸すときの手続き

市街化調整区域に亡くなった父の名義の畑があるのですが、家族には誰も耕作できる人がいません。そのままにしておくと雑草が生えて近隣の田畑に迷惑をかけるため、近所の人に無償で貸して耕作をしてもらうことにしました。

この場合、どのような手続き(契約)が必要でしょうか。農業委員会の許可のことや、耕作する人の条件のことなどを耳にしたのですが、詳しいことが分かりません。

また、もし、正式な手続きをしていない場合、どんな「困ったこと」が起こる可能性があるでしょうか。

詳しい方、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

No1さん、No2さんの言うとおりですが、何点か補足します。

・農地の貸し借りの手続きは、農地法によるものと、
農業経営基盤強化促進法によるものと、2通りあります(下記URL参照)。
前者は小作人保護の観点から解除することが困難であり(法定更新:借地借家制度と類似)、
現実には多くの場合、後者の貸借権の設定がなされます。
無償の貸借(「使用貸借」と言います)については、前者でも法定更新制度が
適用されないので、前者でも後者でもどちらでも良いといえますが、
地域の方針(例えば、大規模の生産地帯では農地のローテーションのため、
後者で貸借権の始期と終期を揃える等)もありますので、
農業委員会のアドバイスに従うのが良いと思われます。

・農地法、農業経営基盤強化法とも平成21年に大改正があり、
(個人の場合)借主が農作業常時従事者であることは必須では
なくなりました(特例貸借制度)。
しかしながら、この特例貸借制度においても、
貸借後に借農地の「全部を効率的に利用すること」が
要件となってくるので、借主が誰でも良いというわけでは事実上ありません。
例を挙げると、東京に住む芸能人や経営コンサルタント(いずれも農業経験もなく、
農作業をするつもりもない)が、新潟県の農地を借りてコシヒカリを
生産しても良くなったのですが、現地ではスタッフを雇い、そのスタッフが
ちゃんと農業生産できる技術力を持っていることが審査対象にはなる
ということです。

参考URL:http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html

No1さん、No2さんの言うとおりですが、何点か補足します。

・農地の貸し借りの手続きは、農地法によるものと、
農業経営基盤強化促進法によるものと、2通りあります(下記URL参照)。
前者は小作人保護の観点から解除することが困難であり(法定更新:借地借家制度と類似)、
現実には多くの場合、後者の貸借権の設定がなされます。
無償の貸借(「使用貸借」と言います)については、前者でも法定更新制度が
適用されないので、前者でも後者でもどちらでも良いといえますが、
地域の方針(例えば、大規模の生産...続きを読む

Q農地転用。

所有の田んぼの横に、県道が通ります。現在、田んぼの土地で中古車販売店、修理工場を建設する予定でいます。役所には問い合わせ、場所的に問題無しと頂いています(現時点です)。当方も調べましたが、農地専用?(転用出来ない)では、ありませんでした(法務局にて土地の色を確認済み)。農地転用してから後しか、農業用倉庫は建ててはいけないのか、農地のままで農業用倉庫が建つものかは知りませんが、農地転用すると税金がかなり上がると聞きました。一体どの程度上がるものでしょうか?広さは150坪程です。また、農地転用せず倉庫の建設は可能なのかもお願いします。半分諦めてはいたのですが、よろしくお願いします。県土木の責任者の方がお見えになった時も聞いてはいたのですが、関係の無い件なのか、なんかウヤムヤにされた感じもします。

Aベストアンサー

農業用倉庫であれば、いつでも、建てられるのでは?。

ただ、商売をするのであれば、農地転用、土地の農業委員会に伺いをたてて、

小屋をたてないと、転用できないですよね。

農地から、宅地になれば、いまは、数千円の税金が、5倍から10倍には、

あることは、必須です。通常150坪もの宅地があれば、10万円程度は

払うことになるのでは。土地の税金に付いては市役所でも、聞けると思います。

Q市街化調整区域の農地を青空駐車場にできますか

今、会社で、従業員が増えるため駐車場の確保が必要となっています。
現状の敷地には既に駐車するスペースもなく、近隣に賃貸駐車場も借りていますが足りませんし、空きもありません。

そこで、道を挟んだ隣地が市街化調整区域で田んぼが沢山あるため、可能であれば地主さんと交渉し駐車場として貸していただけないかと考えています。もちろん、田んぼから駐車場への工事は会社で負担をするつもりです。

地主さんが土地を貸していただく事に了解をもらっている場合、市街化調整区域にある農地を青空駐車場にする事は可能でしょうか?
また、可能な場合、どういった届出・許可が必要となるのでしょうか?

Aベストアンサー

No.3です。
農業振興地域かどうかは、市役所の都市計画課などでわかる場合もありますが、農業委員会が一番確実です。

しかしまずは地主さんに聞いたほうが良いと思いますよ。農地を持ってる人は農地転用の件もある程度わかってるはずですし、あそこの田んぼはこんな方法で転用した、なんて情報も知ってるかもしれません。
専業農家で大規模に農業をやってるような地主さんでない限りは、借りてくれるならありがたい、と思ってる人が多いと思います。苦労して米を作るより、駐車場にでも貸した方が楽で収入の増えるケースが多いですから。


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