市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。

農地転用(農地法5条)の届出書に住宅建築のためと記入しました。

さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出(農地法5条)の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更(農地→宅地)を行なうとも聞きました。

もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨(農地法第3条第1項)だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出(農地法4条)をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。

もちろん2度手間であるのは承知です。

ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法5条の届出は2度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか?

よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

農地法第4条と第5条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第3条については市街化区域の農地でも許可制です。


農地法第3条許可を受けるには、同条第2項に定められている、下限面積要件、常時農業従事要件、全面耕作要件、効率的利用要件などの要件を、全て満たしている必要があります。

また、農地法第3条許可は、あくまでも「耕作目的での農地取得」の許可なので、取得後、少なくとも3年3作した後でなければ、転用許可申請は受理しないという取り扱いが行われているのが普通です。

転用が目的であれば、はじめから第5条の手続きを行う必要があります。

なお、農地法第3条第7項に「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」という規定がありますので、農地法第3条第1項の許可を受けずに売買契約を結び、代金の支払いや土地の引渡しが行われたとしても、法律上、所有権移転の効力は発生しません。

また、農地法第5条第3項の「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」という規定により、農地法第5条第1項の許可・届出の場合も同様です。

つまり、「許可を受けていない(市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出が受理されていない)=所有権は移転していない」なので、所有権移転の効力が発生しているかどうかを確認するために、所有権移転登記には、許可証(市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出受理通知)の添付が必要なのです。
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この回答へのお礼

詳しいご説明によりよくわかりました。

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/20 14:48

3条の農地転用は地目変更をせずに所有者が変わる場合ですが、3条で農地を取得するためには、一定面積以上の農地を保有している、などの農家の資格が必要であるとされているのが一般的です。

ですから農家以外の方が農地を買う場合は5条で農地転用を行う事になります。

余談ですが、農地を売るために5条申請によらず、4条申請で雑種地などに地目を変更してから売る、というケースはあります。地目が農地以外になれば後は農地転用は関係ありませんから。
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この回答へのお礼

よくわかりました。

しかし疑問といえば疑問なのが、登記所は農地が誰に渡ろうと所有権だけ登記してればいいと思います。農地がどうなるのかは農業委員会が管理していればいい。にもかかわらず登記所が農業委員会の届出書を必須とするのは何故なのでしょうか?法律に拠っているのは理解できますので、法の趣旨が知りたいところです。

よければコチラも教えてください。

ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/16 10:24

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Q農地転用の許可後、登記簿上の地目を変えなければならないか。

質問はタイトル通りなのですが、
農地転用の許可を受けて宅地化した後、登記簿上の地目も
宅地に変える必要はあるのでしょうか。
もし、登記簿上の地目を元の農地のままおいておくとどうなるのでしょう。
行政側には地目も宅地に変えなさい、というような強制力は
あるのでしょうか。
知り合いの人とそういう話しをしていて、結論が出なかったので
もしお知りの方がいましたらお教えいただけると幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

第37条第1項 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

第136条 第36条、第37条第1項若しくは第2項、(中略)の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

・・・ということです。ただ、実際に罰則が適用されることはほとんどありません。しかし、No.1さんの回答のように、「宅地」にしておかないと不便なだけです。地目変更登記の費用がもったいないと考えておられるのかも知れませんが、地目変更には登録免許税がかかりませんし申請も簡単にできます。申請方法は法務局でお問い合わせください。面倒な場合には土地家屋調査士に依頼してもいいのですが、手数料は3000円程度から50000円程度で事務所によって大きく開きがあります。土地家屋調査士は現地を調査しなければなりませんのでその日当がかかるからです。現地に近い良心的な事務所ならば費用は安いです。

Q畑の土地を購入した場合、所有権移転登記はできますか

教えて頂きたく、宜しくお願いします。

土地売買契約で畑を購入した場合、農業委員会から地目変更の許可を得ないと所有権移転の登記はできないかと思っていますが正しいでしょうか? 

農業委員会から地目変更の許可をもらえない時は、所有権移転請求権仮登記をすることになるのでしょうか?

Aベストアンサー

質問の内容からすると,
農地を農地以外に転用して使うことを目的にしているんですよね?

方法は2つあります。

まず1つ目は,農地法第4条の許可を得て売主が地目を変更し,
登記地目も農地以外にしてから売買するという方法。
ただ地目変更登記をするには,積極的に,完全に農地以外のものにする必要があります。

もう1つは,農地法第5条の許可を得て,登記地目を農地のままで売買する方法。
地目変更は所有権移転登記後,買主が行います。
結局地目変更を行わずに,次回の売買でも5条許可をとって売買することがあります。

一般的には後者が多いようです。

なお,これらの許可を得ずに行った売買は無効です(農地法第3条7項,5条3項)。

また,市街化区域にある農地に関しては,あらかじめその届け出をし,
届け出の受理をもって許可の効力を生ずる規定があります。

許可をもらえない時というか許可前に登記をしたい時は,
売買予約による所有権移転請求権仮登記をするという方法もあるでしょうが,
農地法の許可を停止条件とする条件付所有権仮登記をするのが普通だと思います。
前者では予約契約と本契約の2本立てにする必要があるのに対し,
後者では条件付契約1本で足りるのもありますが,
前者であっても本契約をするに際しては許可は必要ですし,
許可が下りなかった場合に前者では契約解除が必要ですが,
後者では条件不成就で無効になるので楽だからでしょう。

ただ,対象地が市街化調整区域にある場合は原則として許可されないようですし,
費用をかけて仮登記をしても,結局許可が下りないのであれば,
また費用をかけて仮登記の抹消手続きをすることになります。
また,仮登記状態では所有者はあくまでも売主だということになりますので,
仮登記をもって所有者が買主にあるということには一切なりません。
二重譲渡を抑制する程度の効果しか期待できないでしょう。


つまり農地を売買するには,

(1)農地法の許可を停止条件とする売買契約を締結し,
  農業委員会の許可を取る(届出をして受理される)
   または,
  あらかじめ農業委員会の許可を取り(届出をして受理され),
  その上で売買契約をする
    ↓
(2)その許可証(届出受理証)を添付して所有権移転登記を行う

のが一般的な流れだということです。

質問の内容からすると,
農地を農地以外に転用して使うことを目的にしているんですよね?

方法は2つあります。

まず1つ目は,農地法第4条の許可を得て売主が地目を変更し,
登記地目も農地以外にしてから売買するという方法。
ただ地目変更登記をするには,積極的に,完全に農地以外のものにする必要があります。

もう1つは,農地法第5条の許可を得て,登記地目を農地のままで売買する方法。
地目変更は所有権移転登記後,買主が行います。
結局地目変更を行わずに,次回の売買でも5条許可をとって売買する...続きを読む

Q農地転用後の放置について

私と母の名義で隣り合った2区画の土地を購入しました。そこは農地のため、転用許可を取り、私の土地のほうには住宅を建設して近々「田」から宅地に地目変更をする予定です。私の両親も他県から移住し、母名義の土地に住宅を建設する予定でしたが両親の仕事の関係で移住が出来なくなりました。母名義の土地は、転用許可はとったものの住宅を建てないということになります。現在のその土地の状況は整地されたままです。母名義の土地の転用許可が取り消されることはあるのでしょうか。また私も母も農家ではないので、取り消されたら購入したその土地はどうなるのでしょうか。農家でない母が、農地を所有することになるのでしょうか。

Aベストアンサー

農地転用許可を受けいても、事業計画どおりに土地の利用状況が変更され、地目が変更されるまでは、農地法の規制の下にあります。

農地転用許可を受けた後、転用事業が完了するまでの間、第1回目は許可から3ヶ月後、その後は1年ごとに工事の進捗状況報告書を提出しなければなりません。

著しく工事が遅れている場合は、事業実施の催告が行われます。

そして、「催告を行った後も事業計画に従った工事に着手し又は工事を完了しないまま放置している場合、その他許可申請書に記載された事業計画どおり工事を行っていない場合において、許可に係る転用事業を完了させる見込みがなく、かつ、第二又は第三による事業計画変更承認をすることができないと認められるときは、事務処理要領に定めるところに従い、農地法第83 条の2の規定による許可の取消し等の処分を行うものとする。」こととされています。
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/140,0.pdf
(2ページ目 最下部)

ただ、5条転用の場合は、許可を取り消すと農地売買契約が効力を失って、所有権移転がなかったことになり、元々の農地所有者の方にも影響が及ぶことになるので、上記引用ページ3ページ目以降に記載されている「許可目的達成が困難な場合の事業計画変更」の例によって、解決が図られるのが一般的です。

なお、造成しただけの土地は、土地の用途変更の途中にある、いわゆる中間地目と呼ばれる状態ですので、この状態での地目変更は、基本的にはできません。
http://www.h6.dion.ne.jp/~sei-no/page4.html
「建物の建築予定で現況はまだ畑など、実際に現況の地目が変更されないと地目変更登記出来ません。
また、農地を造成をしただけの土地などは「中間地目」と呼ばれ、まだ、何の用途に使用されるか分からず、地目変更登記出来ません。」

農地転用許可を受けいても、事業計画どおりに土地の利用状況が変更され、地目が変更されるまでは、農地法の規制の下にあります。

農地転用許可を受けた後、転用事業が完了するまでの間、第1回目は許可から3ヶ月後、その後は1年ごとに工事の進捗状況報告書を提出しなければなりません。

著しく工事が遅れている場合は、事業実施の催告が行われます。

そして、「催告を行った後も事業計画に従った工事に着手し又は工事を完了しないまま放置している場合、その他許可申請書に記載された事業計画どおり工...続きを読む

Q保存登記についておしえてください

はじめてする登記は所有権保存登記っていうらしいですが、土地には所有権保存登記なんてあるんですか??土地は新たに生まれたりしませんよね?家なら新たに建てれば所有権保存冬季だと思うのですが土地は新たに生まれたりしない気がしますが・・すごく素朴な質問ですが、おわかりになるかた宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>土地には所有権保存登記なんてあるんですか?

 あります。

>土地は新たに生まれたりしませんよね?

 たとえば、公用水面を埋め立てれば、新しい土地が生まれます。また、埋め立てのような物理的に生じた土地でなくても、たとえば、区画整理事業において、仮換地の指定によって保留地となったところは、本換地処分により、土地の表示登記がなされます。そして、事業者である市町村、あるいは区画整理組合の名義で所有権保存登記をして、保留地購入者に所有権移転登記をすることになります。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q所有権移転の登記申請書の綴じ方と順番は?

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか?

 II 綴じる順番は1・2・3・4の順番でいいですか?5・7については、返還してくれるということなので綴じない方がいいかと・・・・・・?6に関しては、申請書に記載した「添付書類」に入っていないのでどうしたものかと。(書式の見本にこれが載ってなかったので)

 III 申請の日付ですが、不備があった等でその日に出せなかった場合、日付を訂正するだけで後日でも受け付けてもらえますか?  

 IV 綴じずに、相談窓口に持参して 教えてもらいながら綴じるというのも認められますか?その場合、ホッチキス以外に持っていったほうがいいものはありますか?

以上、たくさんありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか...続きを読む

Aベストアンサー

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正対象にもならない事もあります)

>IV 
登記官や職員と別個独立して相談窓口が設けられている登記所(法務局本局・支局・出張所)であれば、
出向いてからホッチキスでも宜しいでしょうが、
そうで無い場合には散逸・紛失しない為にも事前に綴じておいた方が無難です。
あと、綴じる綴じないの何れであっても、ホッチキス以外には
可能な限り権利者(受贈者)&義務者(贈与者)それぞれの認印&実印、有れば携帯朱肉、
黒色ボールペン、(予備)現金^^と最新の当該不動産の登記事項証明書ってところでしょうか。

>II 
さて、綴じる順番についてですが、
「法務省>新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)→
登記申請書の様式及びその説明→3.贈与による所有権移転登記申請書
<一太郎Ver.9版><Word97><PDF>」
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
を基準にお話を進めさせていただきます。

(1)登録免許税に対応した収入印紙を貼附するための印紙台紙(A4白紙)が漏れているように思いますが…
これは絶対必要と言うものではないのですが、現実問題として登記申請書表側に余白は少ないので、
ローラーなどで消印する側の立場とか万一取り下げなどの事態とかを考慮すれば、
仮に印紙の枚数が少ないとしても登記申請書とは別個の台紙(A4白紙)に貼附する方が無難です。
そうすると「登記申請書」と「印紙台紙」の間には申請人の割印・契印が必要ですが…

なお、御存知とは思いますが購入した収入印紙は印紙台紙に貼るだけに止め、
…間違っても消印などをしてはいけません…
消印をするのは申請を受け付けた後に登記所側が行うものです。
あと、万一、収入印紙によらず金融機関等に国庫金を現金納付する形式の場合であっても、
その領収書を収入印紙に替えて提出する必要があり、領収書サイズが小さいので
台紙(A4白紙)に貼附した方が全体の統一がとれて安定します。

(2)「2.登記原因証明情報」とだけ記されてらっしゃるって事は、「贈与契約書」形式ではなく、
登記所側に出し切りになってしまう「登記原因証明情報」形式を予定されていると推測できますが、
「登記原因証明情報」形式では後で手元に何も残りません。
…もちろん夫婦間贈与や親子間贈与等なのでしょうから後日問題が生じる事はないのでしょうが…
必要に応じて例えば固定資産税・都市計画税等の支払いを何時まで分を贈与者が支払い、
何時から分を受贈者が支払うなどの文言も盛り込んだ「贈与契約書(贈与証書)」を作成して
原本とコピーを提出して、コピーを「登記原因証明情報」にして、
原本は登記完了時に還付して貰って手元に残るようにした方が、
記念にもなりますし格好いいと思いますが如何でしょうか?

(3)「6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書」は、
市町村役所・役場にて有料にて交付を受けた、いわゆる「評価証明書」の場合であれば、
アナタ様の必要に応じ原本とコピーを提出し、原本は登記完了時に還付して貰うことも可能ですが、
登記所で評価額通知依頼書を発行して貰った上で、市町村役所・役場にて無料で交付を受けた
いわゆる「評価額通知書」の場合は、登記専用で無料交付を受けた事由により
原則還付は出来ませんから提出して出し切りになります。

以上を踏まえていただき、
「1.登記申請書」「印紙台紙」「2.登記原因証明情報(又は贈与契約書コピー)」
「3.委任状(贈与者?)」「4.印鑑証明書」「6.評価額通知書(又は評価証明書原本又はコピー)」の順で
提出して出し切りになる分を一まとめにして左端2箇所をホッチキスでとめます。

先頭「1.登記申請書」(割印・契印)&2番目「印紙台紙」の一組を除けば、
後の順序は気にする必要はありませんが、
要は「3.委任状(贈与者?)」&「4.印鑑証明書」など見やすい流れに並べるって事でしょうか。
なお「印鑑証明書」などのサイズがA4より小さい場合、
A4紙を台紙にして「印鑑証明書」などの端っこを糊付け又はホッチキスでとめたり、
逆にA4サイズより大きな様式の書面などがある場合には見やすい形で折りたたんで
概ね全体がA4で統一されるようにする事でアナタ様も登記所側も扱い易くなります。

次に上記とは別個に返却される分として、
「贈与契約書」形式の場合には「贈与契約書原本」、
「評価証明書」を還付して貰う場合には「評価証明書原本」、
など必要に応じて順序は問いませんが「5.登記済証」にホッチキスでとめます。
(もちろん「贈与契約書」形式ではなく「登記原因証明情報」形式にして、
「評価証明書」の還付もしない場合には、提出した分で返却されるのは「5.登記済証」だけです)

「7.申請書の写し」は提出不要ですが、一応作成して登記完了まで手元に持っておいた方が、
万一申請書内に誤りがあって、補正などの連絡があった場合、
即座に問題箇所が判明しますから安心できると思います。

以上、提出して出し切りになる分「登記申請書など」と返却される分「登記済証など」とを
大きなクリップでとめて一丁あがりです^^

あと、登記申請手続が完了すると、提出した「5.登記済証」以外にも
「登記完了証」と「登記識別情報」などの交付を受ける事になりますが、
これで終わったと安心してはいけません!!
完了後又は可能ならば申請時に甲号乙号同時申請にて登記事項証明書の請求をして、
(完了後の)最新の登記事項証明書の交付を受けて、
所有者(贈与を受けた方)の住所・氏名や登記年月日&贈与年月日などに記載誤りがないか、
一字一句確認する事が必須です…稀に否けっこう登記所側の記載誤りがありますからね^^

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正...続きを読む

Q市街化区域内の農地の、転用及び転売について

質問させていただきます。

市街化区域内に、A所有の農地(登記上:畑、現状:農地でもない土地)があり、それを不動産会社Bが買い受け、現状のまま、住宅を建てる目的のCに転売したいと思っております。
Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。

これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか?
司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。
どうか知恵をお貸しください。



※今現段階で把握している手続きを記載しておきます。なお、素人として記載しておりますので、間違っている箇所があれば教えていただきたいです。


1.農地法5条申請(目的:住宅建築)で許可がおりても、AからBへの取引においての所有権移転は地目「畑」のまま移転で、その後、Bが建築をする準備(水道をひっぱったり造成したり)をしたときにBが宅地へ地目変更ができるようになる。

2.よって、Bが宅地にする準備をしない限り、Cに農地のまま転売は不可能となる。Bが建築するという目的で提出しているため、B自身が建築の準備等せずに既存の農地法の許可をCに対して流用できない。

3.そこで考え、Bとしても造成費用を負担したくないので(本来Cが建築に際してするものなので)、農地法5条申請の目的を「資材置き場にするため」に変え、AからBへ畑のまま所有権移転をし、資材置き場である準備(多少造成費用がかかる)をし、Bが地目を雑種地に変更し、それをCに転売することを考える。1の準備よりも楽なのかどうかは不明。

4.現実的に、農地転用で許可がおりていて、所有権移転後に、地目変更するときに誰がみにくるのか?また、宅地に変える、雑種地に変えるときには、どういうチェックが入るのか?

5.上記1から4の前提となりますが、そもそもAからB、BからCへの農地法の許可を添付しての所有権移転(地目変更を含む)を法務局に同時に提出できる方法はないのでしょうか?
仮に上記1から4のような手続きを踏まざるを得ない場合、Bが資材置き場か宅地の準備をしたあとであれば、地目変更とBからCへの所有権移転は同時に可能なのか?

質問させていただきます。

市街化区域内に、A所有の農地(登記上:畑、現状:農地でもない土地)があり、それを不動産会社Bが買い受け、現状のまま、住宅を建てる目的のCに転売したいと思っております。
Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。

これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか?
司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。
どうか知恵をお貸しください。



※今現段階で把握している手続きを記載してお...続きを読む

Aベストアンサー

(1)はそうですが、造成して水道を入れただけで宅地と見てもらえるかどうかは微妙です。家まで建てないと認められないかもしれません。
(2)はそうですが、宅地にする準備ではなく、宅地にしないとだめです。
(3)現実的にはその案がベターだと思いますが、資材置場にするための造成費用がどれくらいかかるか?ですし、実際に資材置場として利用している状態にする必要があります。
(4)地目変更は法務局に申請しますが、写真だけで判断される場合もあれば、登記官が現地を見に来る場合もあります。そして(1)にも書いたようにどの状態で宅地として認められるかは微妙です。登記官次第です。
(5)AからB、BからCという農地転用は、Bが農地のまま取得する事になり、Bに農家の資格がないと無理だと思います。地目変更と所有権移転が同時に可能か?はちょっとわかりませんが、無理なような気がします。

Q分筆後に登記識別情報が交付された記憶がありません

土地家屋調査士により姉と2人で共同所有する土地の一部を分筆しました。古い権利書ですので、元の土地の権利書には登記識別情報はありません。いろいろな方の質問や回答を読んでいたのですが、該当するような分筆後の登記識別証を姉も私も受け取った覚えがありません。そこで質問なのですが・・・

1.登記識別証は役所から私か姉に直接送付されるものなのでしょうか?送付されるとしたら、所有者として先に記載されている姉に?そうとも限らない?

2.土地家屋調査士とはいろいろあって今係争中ですので問合せが出来ません。分筆は確かに済んでいます。今後、土地取引などでの不具合はありますでしょうか?又確認するすべは識別番号の抹消依頼⇒再交付以外ないのでしょうか?

どうぞお知恵をお貸し下さい。

Aベストアンサー

登記識別情報が通知されるのは新たに登記名義人になった場合、合筆登記だけです。

分筆登記は通知されません。

登記完了時は登記完了証というものがわたされます。
土地家屋調査士が代理人なら代理人が受領しています。
これは登記が完了したという通知ですのでなくても問題ありません。

今後売買する場合、隣地との境界確認書等が必要ですが、土地家屋調査士がもっていませんか。


尚、登記識別情報は再通知はできません。

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

市街化調整区域に土地を買う予定です。
地目なんですが、100坪は宅地で、50坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は100坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が100坪→次男、50坪→長男になっています。

100坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準16号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。(市役所へ確認済み)

50坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか?
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか?
・地目変更は誰が申請するのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

農地法の申請自体には
譲渡人

譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ

http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industrial/documents/5%EF%BD%8A%EF%BD%99o.pdf


>50坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか??

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋...続きを読む


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