農地転用の届出と登記について

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質問者：poolplayer
質問日時：2011/04/15 19:06
回答数：2件

市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。

農地転用（農地法５条）の届出書に住宅建築のためと記入しました。

さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出（農地法５条）の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更（農地→宅地）を行なうとも聞きました。

もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨（農地法第3条第1項）だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出（農地法４条）をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。

もちろん２度手間であるのは承知です。

ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法５条の届出は２度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか？

よろしくお願いします。

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回答 (2件)

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No.2ベストアンサー

回答者： megira
回答日時：2011/04/17 14:43

農地法第４条と第５条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第３条については市街化区域の農地でも許可制です。

農地法第３条許可を受けるには、同条第２項に定められている、下限面積要件、常時農業従事要件、全面耕作要件、効率的利用要件などの要件を、全て満たしている必要があります。

また、農地法第３条許可は、あくまでも「耕作目的での農地取得」の許可なので、取得後、少なくとも３年３作した後でなければ、転用許可申請は受理しないという取り扱いが行われているのが普通です。

転用が目的であれば、はじめから第５条の手続きを行う必要があります。

なお、農地法第３条第７項に「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」という規定がありますので、農地法第３条第１項の許可を受けずに売買契約を結び、代金の支払いや土地の引渡しが行われたとしても、法律上、所有権移転の効力は発生しません。

また、農地法第５条第３項の「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」という規定により、農地法第５条第１項の許可・届出の場合も同様です。

つまり、「許可を受けていない（市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出が受理されていない）＝所有権は移転していない」なので、所有権移転の効力が発生しているかどうかを確認するために、所有権移転登記には、許可証（市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出受理通知）の添付が必要なのです。

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この回答へのお礼

詳しいご説明によりよくわかりました。

ありがとうございました。

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お礼日時：2011/04/20 14:48

No.1

回答者： 0621p
回答日時：2011/04/15 22:09

３条の農地転用は地目変更をせずに所有者が変わる場合ですが、３条で農地を取得するためには、一定面積以上の農地を保有している、などの農家の資格が必要であるとされているのが一般的です。

ですから農家以外の方が農地を買う場合は５条で農地転用を行う事になります。

余談ですが、農地を売るために５条申請によらず、４条申請で雑種地などに地目を変更してから売る、というケースはあります。地目が農地以外になれば後は農地転用は関係ありませんから。

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この回答へのお礼

よくわかりました。

しかし疑問といえば疑問なのが、登記所は農地が誰に渡ろうと所有権だけ登記してればいいと思います。農地がどうなるのかは農業委員会が管理していればいい。にもかかわらず登記所が農業委員会の届出書を必須とするのは何故なのでしょうか？法律に拠っているのは理解できますので、法の趣旨が知りたいところです。

よければコチラも教えてください。

ありがとうございます。

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お礼日時：2011/04/16 10:24

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Aベストアンサー

　非常識だとは思います。可能不可能でいえば可能でしょう。
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　ただ、農業者住宅が都市計画法の許可不要であり、農地法４条又は５条許可が農振法の農振農用地内の農地ではない限り容易なことから、お互いで農転し住宅建築したあと、第三者に売り飛ばすことで、都市計画法や農地法の脱法行為をするのを防ぐために、都市計画法の使用者変更の許可条項を開発審査会基準で設けている場合が多いです。
　
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（面倒であれば、「公図（写し）」を申請する事も出来ます）
２．当該地或るいは隣接地が分筆されていれば、その土地の地積測量図を閲覧し、コピーします。
３．公図及び地積測量図から関係地番を読み取って、隣接土地全ての登記簿謄本（全部事項証明書）を交付して貰います。
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登記簿謄本（全部事項証明書）には、「表題部」と「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」が有ります。
「権利部（甲区）」には、所有権に関する事項が、
「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利に関する事項が、
「表題部」には、その土地の沿革（分筆・合筆の有無、分筆年月日、何番から分筆されたか等））が記載されています。
「表題部」の「地番」及び「原因及びその日付」を見て下さい。
「○○○番」となっておりますか？
この場合、元の土地のままで、分筆された事はありません。
（ややこしいので、今回は合筆の事は説明しません）
「○○○番△」になっておりますか？
この場合、分筆された事が有りますので、「地積測量図」を閲覧・コピーして下さい。
「登記の日付」を見て下さい。
この日付が分筆（合筆）申請された日付です。
これが、昭和40年頃以前の日付でしたら、法務局が一元化される以前の分筆なので、多分地積測量図は保管されていないと思います。
昭和60年以前の分筆であれば、余り正確では無く、昭和60年頃から図面に対し厳しくなって、ある程度正確だと思います。
この様に、年を追う毎に法務局の審査が厳しくなってきて、平成17年の法改正に至った訳です。
分筆が平成12年当時であれば、ほぼ正確な「地積測量図」だと言えます。
この様にして、貴方の土地の「地積測量図」をまず探し、隣接土地の全てを調べてみましょう。
貴方の土地の「地積測量図」が無くても、隣接土地の「地積測量図」から、境界を確認する事も可能です。
「地積測量図」を見て下さい。
図面左側下欄外に「作製者」、右側下欄外に「申請者」が記載されております。
「作製者」は、この土地を測量し図面を作成した人で、「申請者」はその時の土地所有者です。
昔は、土地所有者＝作製者も有りましたが、最近の図面は土地家屋調査士が作製していると思います。
分筆登記申請には、筆界確認書や測量図・明示指令図等が必要ですが、写しを提出し、原本は申請人の手元に残ります。
したがって、隣接土地が分筆等されているという事は、隣接土地所有者が測量関係書類を所持しておられる可能性大です。
隣接土地所有者や地積測量図の作製者に連絡を取り、当時の測量関係図面を見せてもらう方法も有ります。
とにかく、図面を有るだけ取り揃えましょう。
・・・・・
「里道」「水路」「市道」等については、市町村役場へ行けば、既明示の有無の確認は出来ます。
既明示が有れば、明示指令図の再発行は可能です。
既明示が無ければ、その境界はまだ立会いをしていない事になります。
・・・・・
「不動産屋」は、土地等の売買・賃貸等の斡旋を行うだけです。
「司法書士」は権利関係に関する登記事務だけです。
「測量士」は、測量するだけで、境界確定や分筆登記までしてくれません。
「建築士」は、建築確認申請等の建築に関する事柄だけで、杭の復元はしてくれますが、境界確定はしてくれません。
「土地家屋調査士」は、土地を分筆する為の調査・測量・申請業務を行います。
よって、今回は土地家屋調査士に依頼しないとダメです。
・・・・・
＞父が土地購入した際、不動産屋から「地積測量図」と書かれた図面を１枚もらった
＞「これには基準点が明記されていないから意味が無い」と言われた
また、
＞「地積測量図」は法務局に無く、閲覧しに行った時は「公図しかありません」と言われた
以上、少し矛盾しておりますが、この「地積測量図」はどの様なものでしょうか？
「作製者」や「申請者」欄に記名・押印していますか。
「作製者」や「申請人」の記載が有れば、連絡のうえ測量図面を確認する事も可能です。
・・・・・
隣接地との境界に、塀を作るとなると、境界をハッキリしておく必要が有ります。
控えて作ると、将来、その塀が境界と言う事になったりします。
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現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取得すれば良いと言われました。
しかし、それ自体が違法であること、市街化区域になる見込みはないので、
時効取得できる可能性は低いと思われ、
考え中ですが場合によっては自分たちは仮登記することなく、
登記元の所有権者とうちうちに貸借契約、
あとあと所有権者の子孫に返還要求されれば、返還するようでも仕方ない、
平穏に畑ができればラッキーと思えば良いかと思っています。

南宅地部分だけでも１００坪以上はあるので、
上記のようなことで将来問題がおこれば、宅地部分だけで暮らせば良いかと思っています。

ただ問題がありまして、
奥の農地は私たちが南宅地部分を買えば囲繞地となります。
その農地に登記簿上、元の所有権者親族の墓があります。
（げんざい農地は不動産屋名義の仮登記となっています）
墓は墓埋法制定のあとに勝手に建てたということで、違法です。

墓の親族たちは、宅地部分を通らせてもらって、墓参りだけはさせてほしいと言っています。
友好的にとりきめ等できればと思い
不動産屋、親族、土地家屋調査士、わたし同席での打ち合わせにのぞんだのですが、
墓の親族は
「ずっと通ってきたのだから地役権、通行権だ、通って当然だ
念書等かくとすればその費用はそちら持ちだ」と強行的な態度で、
囲繞地通行権としてはこちらに費用を払う立場になることをまるでわかっていない様子でした。

墓を合法的な場所にうつすことさえ、
費用をとにかく一銭も払いたくないという様子でした。

不動産屋はわたしたちの農地への不安に対し、
「仮登記して抵当権を設定しておけば、誰も買いたい人なんていないよ」と言います。

そして、墓についてはとりあえずその墓部分を分筆しておけば良いと、
分筆をしようと進めています。

けれども、墓の親族が
「分筆は墓のまわりをふたまわりくらい大きくとっておいて」などと言います。
そうなると草が茂り、盆と彼岸だけの出入りだけでは済まなくなることが考えられます。
墓の手入れの親族と不審者の判別がこどもはつきませんので、
親族が墓を理由に自由に出入りするようでは、
それは防犯上とてもよくないと思っています。

元の所有者は農地ごとここを売り払いたいと言っているので、
墓もこの際うつしてもらうのがいちばんの解決策だと思うのですが、
費用をかけたくないようです。

いろいろ問題が山積みな土地ではありますが、
その宅地部分は見晴らしよく南に面し、穏やかな区域で通学通勤買い物にも便利、
家族皆で気に入ってしまったので、
問題をクリアし、ある程度のリスクを認識し承知していれば、
買うという結論も、あまり一般的ではないかもしれませんが、
考えています。

この土地を本当に買いたいとすれば、今後どの方向で動くのが得策でしょうか。

（１）囲繞地通行権のとりきめ、
　　違法墓地に対してのとりきめ、
　　農地で耕作することのとりきめ等
　　何か問題がおこった時に被害を最小限にとどめるよう、
　　あらかじめ弁護士に相談してとりきめが成功したら購入を本決めにする

（２）何十年も耕作していないことから
　　　元の所有者が農地を雑種地や原野に地目を変更してもらう
　　　（農政課にその可能性はあると言われています。
　　　　本登記元の所有権者もそのことに関しては動くと言われています。）
　　　その上で墓地と通路を分筆してもらう、
　　　それから土地を購入する

（３）まず墓をどこかに動かすことがトラブルにならずお互いのためであるし
　　　購入の前提であると強気に出て交渉する

（１）をとる場合、この場合の弁護士費用はどのくらいになると思われるでしょうか？
（２）をとる場合、だいたい違法墓地であるのに
　　違法墓地に通行するための分筆など成功するものでしょうか？
（３）をとる場合、仮登記という方法をとるかもしれない農地をめぐって、
　　将来墓の親族が報復にでてくる可能性はどのくらいだと思われますか？

また、農地を「仮登記して抵当権を設定」ということの意味がよくわかりません。
どのような意味合いをもつのでしょうか。

できればここを買って住みたいと思っています。
（まだ買うとも言ってませんし、手附金も一切払っていません）
どのような方法をとるのが賢明か
お知恵ご意見をお聞かせください。
「そんな土地面倒だからやめなさい」等の一言意見はこの場合無意味ですのでご遠慮ください。
法的なリスク等のご意見は頂戴いたしたいと思います。
前向きに購入できる解決策のご意見をぜひお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

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農地の固定資産税が「宅地並み課税」される事に決まりました。
実は今回の線引き内にかなりの農地
（自作農地と他人に貸している農地を含む）と雑草地を所有してます。
もしこれらの土地の固定資産税が宅地並み課税になり、その上都市計画税が上乗せとなれば、
年金で生計を支えている現状としましては、
生活破綻が予想されます。
そこで相談ですが、線引き内の農地を宅地並課税にせずに、如何にしたら、
従来のように「農地」としての固定資産税のままにして置けるのでしょうか？

Aベストアンサー

１．地方税法において、市街化区域農地が一般農地並みで課税される場合は、原則として以下の３つです。
（１）生産緑地に指定された場合。
（２）一般市街化区域農地である場合。
（３）小作料を上限として市長が徴収を猶予する場合。

２．生産緑地はどのような農地でも認められるものではなく、面積500m2以上（市町村によっては1000m2以上）とか、自作農地であるとか要件が決まっています。また、指定されれば３０年間の営農義務があり、宅地などへの転用は原則として認められません。また、３０年後には市へ買い取り請求することができます。将来、相続人が農家でなければ、相続させることは事実上あきらめたほうがいいと思います（相続税額によっては、国へ物納することになると思う）。

　詳細は、市の生産緑地の担当課におたずねいただき、その指定要件はもとより、将来、宅地転用した場合や相続の場合の税金についてもご確認して下さい。

３．三大都市圏（首都圏、中部圏、近畿圏）の特定市に所在する市街化区域農地を「特定市街化区域農地」といい、それ以外の市町村に所在する農地を「一般市街化区域農地」といいます。

　「一般市街化区域農地」は、評価額は宅地並みですが、課税は農地並みとなるので、当面、一般農地の税額から毎年10％ずつあがっていくだけになります（※10％は負担調整措置の最高率の場合）。
　しかし、固定資産税は一般農地並みでも、相続税、不動産取得税、登録免許税は宅地並みで課税されます。

　お住まいの市が、特定市に該当するか否かは、市資産税課で教えてくれます（東京都特別区を含め全国で約200市が特定市です）。

４．小作農地に関して、固定資産税の税額は、小作料を上限として市町村長が徴収を猶予できるという規定があります（地方税法付則第29条の４）。文字通り上限ですから、地主の報酬は事実上ゼロです（小作料＝固定資産税の税額となるから）。
　小作料については、農業委員会の証明が必要だと思います。詳細は、市資産税課でご確認下さい。

【地方税法付則第29条の４】
　市町村長は、農地法第２条第２項に規定する小作地の規定の適用を受けるものにつき、同条又は付則第19条の４の規定により算定した固定資産税額と付則第27条又は第27条の２の規定により算定した都市計画税額との合計額が、当該市街化区域のうちの同法第２条９項に規定する小作料を超える場合において必要があると認めるときは、当該小作料の額を超える金額を限度として、当該固定資産税又は都市計画税の納税者の申請に基づき、自治省令で定める一定の期間を限り、その徴収を猶予できる。

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原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
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手続きの流れとしましては

※　住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
　　　　↓
(1)　農地転用の届出
　　　　　
　　　　↓　農業委員会から受理通知書

(2)　建築確認の申請
　　
　　　　↓　住宅建築工事着工～完成

(3)　畑から宅地への土地地目変更登記
　　（農転の受理通知書の原本が必要）

おおまかですが上記のような流れになります。

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詳しい方、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

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Aベストアンサー

農業用倉庫であれば、いつでも、建てられるのでは？。

ただ、商売をするのであれば、農地転用、土地の農業委員会に伺いをたてて、

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Aベストアンサー

No.３です。
農業振興地域かどうかは、市役所の都市計画課などでわかる場合もありますが、農業委員会が一番確実です。

しかしまずは地主さんに聞いたほうが良いと思いますよ。農地を持ってる人は農地転用の件もある程度わかってるはずですし、あそこの田んぼはこんな方法で転用した、なんて情報も知ってるかもしれません。
専業農家で大規模に農業をやってるような地主さんでない限りは、借りてくれるならありがたい、と思ってる人が多いと思います。苦労して米を作るより、駐車場にでも貸した方が楽で収入の増えるケースが多いですから。

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