飲食店舗を居抜きで借りるときのことを教えてください。
不動産屋からの紹介ではなく、知人から現借主の方を紹介いただいた場合です。

現借主との造作譲渡契約と、大家さんとの賃貸借契約の二つの契約を結ぶことになりますが、この二つの契約について、契約条件や金銭額の確認~契約に至るまでの流れや順序の基本はありますか?
前借主・大家さんのどちらが先…とかありますか?
最初に知人から紹介されたのが、現借主だったのでその方とお会いしたのですが、大家さんと一度もお会いすることもないまま、賃貸に関する重要事項の説明なども聞けないまま、現借主が造作譲渡金の金額の交渉を進めるのですが、これは普通のことですか?
(現借主の賃料・保証金は教えてもらいました。)

いくら物件を気に入っていても、納得が出来ないまま話をすすめることは出来ません。
初めてのことばかりで無知なので、教えてください。

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A 回答 (1件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



 前借主との造作売買契約と、大家との賃貸借契約は「ふつうは」どっちが先か、と言われれば、賃貸人との交渉が先です。現在の借り主と同じ条件で貸す義務などはありませんので、現借主から聞いた家賃や保証金の額などは参考程度にしかなりません。

 まあ、ホントは平行して交渉すべきですし、契約はどっちが先でもいいですが、もう片方がダメになったら「賠償なしに解除できる」という一項を入れておかれるようお勧めします。相手は不機嫌になるかもしれませんが、造作は買ったのに賃貸は断られたなんてことも、逆の場合も、おきると大変ですから。

 居抜きだから特別な手順とか、契約はない(普通の売買と賃貸借)と思いますが、違うのは、おそらく、前借主が負う原状回復義務を質問者さんが代わって負うことになるという点です。「私が借りた時、すでにこうだったから」では済みません。ふつう、前借主が借りた時(というか、借りる直前)の状態に戻さなければなりません。したがって、その「原状」とはどういう状態だったのか、前借主と賃貸人双方に確認しておかないと、後々とんでもないことになりかねません。

 私が関わった類似の居抜き契約でこまったのは、中の設備がすぐ壊れた・・・ 修理に費用がかかった、売買でお金は使い果たしてもうない。家賃を待って欲しい、という話になったことがあります。それは許可しませんでした(が、勝手に遅延しました)。同様なことになると、大家は質問者さんに不信の目で観察することになります。後々響いてきますので、十分注意して価値を見定めてください。
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この回答へのお礼

専門家の方からの回答でとても為になりました。
大家さんとお会い出来るようお願いしたのですが、叶いませんでした。
あとあと問題が起きることも危惧されましたので、この話は辞退しました。
今回は勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2011/05/01 20:36

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Qテナント居抜き物件の賃貸契約書の内容について

賃貸契約書について

内装・設備はそのまま(居抜き状態)で事業を展開してましたが、8月末日に撤退することにしました。

賃貸契約書の原状回復義務のところには

(1)乙(私)借主は営業場所内の乙(私)の設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると共に、営業場所の甲の設備造作の破損、故障、損耗、故障箇所を乙の費用負担によって修復し、原状に回復する。

と書いてあります。

こちらは、原状回復について、借りた時がすでに居抜き物件の状態であり、あくまで借りた状態に戻すとゆう解釈でいましたが、家主さんから、まっさらな状態(設備造作物を含めた商品その他の物品一切を撤去=スケルトン状態)に返してほしいといわれました。しかし賃貸契約書内や、それ以外に特約や重要事項にもスケルトン状態に戻さないといけない事を証明する書類もないので、賃貸契約書を見る限り、居抜き物件で借りた場合の原状回復の意味は、あくまで借りたときの状態に戻す事であり、設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると書いてあっても、スケルトン状態にはしなくて良いと解釈してます。とは言え、私も家主さんと円満に解決した上で、気持ち良く撤退したいので、撤去できるものに(備え付けの物以外の動かせるもの)ついては、できるだけ撤去や処分した上で原状回復のための費用が許容範囲の金額以内で収まるのであれば応じるつもりですが、家主が連れてきた見積もり業者と家主さんとのやり取りを見る限りでは、家主側は、備え付けの物の撤去はもちろんの事、床の張り替え、天井や壁の修繕・張り替えや空調の取り外しなども要求してきて許容範囲の金額は軽く超えるだろうと考えてます。こうゆう場合 どこまで原状回復について行えばいいのか、なるべく詳しく教えていただきたいです。
皆様、どうぞよろしくお願いします。

賃貸契約書について

内装・設備はそのまま(居抜き状態)で事業を展開してましたが、8月末日に撤退することにしました。

賃貸契約書の原状回復義務のところには

(1)乙(私)借主は営業場所内の乙(私)の設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると共に、営業場所の甲の設備造作の破損、故障、損耗、故障箇所を乙の費用負担によって修復し、原状に回復する。

と書いてあります。

こちらは、原状回復について、借りた時がすでに居抜き物件の状態であり、あくまで借りた状態に戻すとゆう解釈で...続きを読む

Aベストアンサー

あなたの考えで問題ありません。
契約書に書けば何でも認められる訳ではありません。
・原状回復は当初契約時点状況
・あなたの所有物、造作責任のあるもの以外に撤去責任なんてありません。

保証金が人質になっているならあなたから裁判おこす覚悟が必要です。
保証金が人質になっていないのであれば拒否してあいてから裁判おこし
てもらいます。
勝てる裁判ですから問題ありません。

Qテナントを借りるときの注意点(契約時)

なんとか希望する物件を見つけまして
契約しようかと思っているのですが、
契約時に注意することってありますか?

3年契約って行ったら3年間はいなければ
いけないのでしょうか?(もしくはその分まで
家賃を払わなければならないとか?)
例えば、撤退するときや逆に業務拡大で引越し。
なんてこともあると思うのですが・・。

賃貸でしたら、期限まで住めばいいので
あまり気にしてなかったのですが、どうなんでしょうか?

あと悪徳不動産かどうかの見分け方みたいなのが
あれば教えてください。物件は当然中をみて
その建物のオーナーさんにも会いました。

下のテナントはビルなのですが、1階の
クリーニング屋は長年やっているみたいで
2回のエステの店もそこそこながいみたいです。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

とにかく契約書がすべてになりますから、契約書の条文の一字一句を確認して、疑問点があれば、仲介業者に確認して、必要であれば、条文変更または、別途覚書等を交わすことを協議しておきましょう。

敷金・保証金の種別、扱いや、退去時の原状復旧費用等については、必ず確認しておきましょう。
とにかく、契約するまでに疑問点をできるだけ抽出して確認しておくことです。

Q飲食店の経理について

こんにちは。
近々夫婦二人で中華料理屋をはじめることになりました。
二人とも飲食店で働いていたり、知り合いに中華料理屋を営む方がいたりでだいたいのことはなんとかなりそうなんですが、経理に関してが全くわかりません。
旦那は楽観的で「まぁ適当にやればなんとかなるでしょ」という感じなのですが、私は不安でたまりません。あまりお金も使いたくないので本を読んだりネットで調べたり、独学で頑張ろうかとも思ったんですが本当になんとなーくしか理解できません。
本当に適当でなんとかなるのか、
個人飲食店の経理をはじめるにあたって、まず何からするべきなんでしょうか。
最低限この帳簿がいるとか、なんとか…
やっぱり青色申告会とかを活用したほうがいいんでしょうか?
何もわからない人でも青色会計ソフトを使えばなんとかなりますか?
もしくはこんなバカな人でもわかる本とかありますか?
悲しくなるほど本当に何もわかりません、焦る一方です。

それと、私が青色専従者になるのか、子供と扶養に入り続けて控除を受けるのか。
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自分の理解力の乏しさが嫌になります…
どなたかどんな些細なことでも構いませんのでアドバイスをお願いします。すみません。

こんにちは。
近々夫婦二人で中華料理屋をはじめることになりました。
二人とも飲食店で働いていたり、知り合いに中華料理屋を営む方がいたりでだいたいのことはなんとかなりそうなんですが、経理に関してが全くわかりません。
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本当に適当でなんとかなるのか、
個人飲...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。
相当お困りのように感じましたのでお答えしてみようともいます。
まず、知識は全くないという前提でお話しします。

お商売を始めたならとにかく、お商売に関する物は全て保管しておいてください。
これは全てのお商売の基本です。
領収書、請求書、レシート、商売に関する物全てです。
中には商売で使うものと個人(自分)で使うものも一緒に買ったりすると思いますが、レシートにお商売で使った金額に丸をしてわかりやすくしておきます。
そして出来るだけ『領収書』をもらってあて名書きにお店の名前を書いてもらって下さい。(金額が細かいものは結構です)

次に会計帳簿を付けていきます。
会計帳簿を付けるソフトはいろいろありますが、まずは手書きで帳簿を付けてみましょう。
会計ソフトが使えるならそちらでチャレンジしてみてください。
付け方は簡単。家計簿の付ける要領と同じです。

本来は振替伝票というものに仕訳を書いていくのが正しいやり方です。

1日の収入と支出を1日ごとに現金出納帳とういうノートを文具屋で買ってきてその日のうちに書きましょう。

具体的には、

収入…お店の1日の売上合計→「売上」

支出…お店の材料の仕入れ→「仕入」
    アルバイトの給料→「給料」
    仕入れなどに使った交通費→「旅費交通費」
    お店の広告、チラシ代→「広告宣伝費」
    お世話になった人へお歳暮などを贈る進物代など→「接待交際費」
    作業服、エプロンなど→「福利厚生費」
    お店の火災保険など(養老保険や生命保険は経費になりません)→「保険料」
    携帯電話など→「通信費」
    税金などに関する支払い→「租税公課」
    お店の調理器具や1年未満で消耗するもの→「消耗品費」
    お店の家賃やガレージ代→「地代家賃」
    その他上記に属さないもの(新聞代や税理士さんへの決算料など)→「雑費」   

  「」書きは勘定科目といって、1年間分をその分類ごとに集計する物です。
  その詳細「相手先、購入先」「何を買ったのか、使ったのか」を摘要という欄に記入します。
  そしてその買い物ごと、使った金額ごとに書いていきます。
  これを取引といいますが、取引はまとめないで事細かく書いていきます。

そしてお店のお金で自分の物を買った、生活費のために出金した、お店の為のでないものは→「事業主貸」という科目でまとめます。

また売上以外でお店のお金を返したら→「事業主借」という科目で入金欄に書きます。

『日付』 『勘定科目』 『摘要』 『金額』 という具合に書くように現金出納帳は線引きしてあります。

これが一般的な書き方です。

そして奥様の給料ですが、お店の経費にしようとおもえば「給料」若しくは「専従者給与」という勘定で処理します。
しかしこの給料をとれば「所得税」が掛かります。
1月88,000円以下であれば所得税はかかりませんが、これを超えると税金が発生します。

なので(給料)80000(現金)80000 という感じで88000円以下で月末に仕訳を記入します。

これより欲しいというのであれば「事業主貸」という勘定で出金します。
「事業主貸」はいくら引き出してもよいですが経費になりまん。

この所得税については割愛しますが、申告納付が遅れたら延滞税がかかってきますので給料をとるには注意が必要です。

経営者さん(ご主人さん)には給料として経費にする事はできませんのでご注意を。

そして支出では無いけど費用(経費)になるものとして→「減価償却費」というものがあります。
これは固定資産(機械や備品)などを使って価値が下がるものを費用として計上できます。
たとえば、飲食店であれば30万円以上の業務用冷蔵庫、エアコン、自動ドア、仕入れのための車両とかをいいます。
決算時には必ずこの言葉出てきますので備品の領収書や購入日、金額がわかるのを保管しておいてください。


まずここまでができれば初めてにしては立派です。
あとは、来年の確定申告(3月15日)までにすべて金額を集計して、税務署に申告するわけです。

税理士さんに頼めば決算料で5万円~8万円くらいは報酬として取られると思います。

またお店の経営がよくなってきて売上金額が1000万円を超える事になれば消費税の申告が掛かってきます。消費税の申告が発生したら慎重に経理をしなければいけませんよ。

補足ですが、売上金額も含め、すべての金額は税込経理として処理します。(租税公課は非課税です。)

一連の流れを書きましたが、お分かりいただけましたか?

それと事業を開業したら所轄の税務署長に開業届を届けないといけません。
開業届をだしたら青色申告という申請の手続きもありますが、これは正規の簿記の原則にしたがって帳簿を付けないといけないので初めての方は白色申告となります。

まだよくわからなければ質問してください。


 

こんにちは。
相当お困りのように感じましたのでお答えしてみようともいます。
まず、知識は全くないという前提でお話しします。

お商売を始めたならとにかく、お商売に関する物は全て保管しておいてください。
これは全てのお商売の基本です。
領収書、請求書、レシート、商売に関する物全てです。
中には商売で使うものと個人(自分)で使うものも一緒に買ったりすると思いますが、レシートにお商売で使った金額に丸をしてわかりやすくしておきます。
そして出来るだけ『領収書』をもらってあて名書きにお店の...続きを読む

Q造作譲渡契約書の印紙について

店舗の賃貸借契約をするにあたり、以前の借家人が設置した造作物(厨房機器・テーブル等)を退去時にオーナーが引き受けて、新しく賃貸借契約をする方と造作物の譲渡契約を結ぶ場合、その契約書には印紙を張るのでしょうか。造作物は90万円程度です。

Aベストアンサー

建物の賃貸借契約書、造作物の売買(または無償の譲渡)契約書、いずれも課税文書にあたりません。不動産に付着させた造作物で、建物ごと(あるいは土地ごと)売り渡すなら、1号文書になりますが。

Q~造作譲渡(居抜き)の場合の経理について~

飲食店の居抜きで造作譲渡200万円の物件があるとします。
造作には内装・設備工事代に加え、製氷機・コールドテーブルといった什器備品代も含まれていると思われます。
もし、契約した場合、帳簿上の経理はどのようになるのでしょうか?
前の所有者がやっていたであろう減価償却をそのまま引き継ぐ形となるのか、それとも
開業費として200万円を一括計上できるものなのか・・・

以上、ご回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

理論的には、取得した資産をそれぞれに状と価格を決めればよいのですがそうも行かないと思いますので、合理的な推定価格を決めなければなりません。
ひとつの考え方は、全所有者の貸借対照表の計上金額を教えてもらって、それで比例配分をしたらいかがでしょうか。実際には申告書に載っている固定資産の明細の期末帳簿価額でよいでしょう。

200万円をこれで比例配分した後で10万円未満下ならば全額費用処理、10万円以上20万円未満ならば3年の一括償却、それ以上は中古資産緒耐用年数を摘要して減価償却ということです。

でも総額200万円ならば、個別に評価すればおそらくは殆どは費用となるのではないでしょうか。
申告上はこの合理的な計算根拠を残しておくことですね。

Qお店を開店させるためには消防の許可はいるのですか?

雑貨と飲食のお店を開店させるために現在不動産屋と保健所を行ったりきたりをしています。何とか保健所の許可がおりたのですが開店に際して他に許可を取らないといけないところはあるのでしょうか?保健所にオーケーをもらえたらもう開業可能ですか?心配なのは店舗のまどりが入り口に広い間口があるだけで店内には窓が1つもありません。これで営業可能なのでしょうか?保健所の人はそこまではわからないそうです。消防の査察とか開店した後に来たりするのですか?営業するためには保健所の許可だけでいいのでしょうか?しってたら教えてください。消防にも許可がいるのでしょうか? 飲食店を経営する時に消防の人に店舗をみてもらって営業可能か聞くんじゃないの?と友人に言われ困惑しています。誰か知っている人いたら教えてください。

Aベストアンサー

どのような内容・規模の店舗かが判然としませんが、概ねこれまで寄せられている皆様の回答のとおりです。
ただ建物の構造や、そのお店の階層・種類にもよりますが・・・窓がないというのは気になりますね。

届け出後、防火管理者や消防設備に関しては消防署が検査に来ます。また消防設備は有資格者(消防設備士)が毎年点検し、その報告をする必要があります。また査察も、場合によってはあります。

いずれにせよ不安があれば、消防署に聞くのがいちばんです。消防はたいてい親切なので、アドバイスしてくれると思います。出張所クラスではなく、本署クラスへいくと間違いがないです。

Q事務所の賃貸契約時の仕訳

先日新しい事務所の賃貸契約をしてきました。契約時に支払った項目、金額、支払先は概ね次の通りで、全て現金で支払いました。
それぞれの項目の勘定科目と仕訳を教えてください。
賃貸契約期間は、7/15から2年間です。
また当社の決算は3月末ですが、決算時の振替処理がありましたら、合わせて教えていただけると助かります。

1.敷金:400,000(うち償却200,000)→大家さん個人
2.礼金:420,000→大家さん個人
3.前家賃(7、8月分):315,000→大家さん個人
4.前共益費(7、8月分):47,250→大家さん個人
5.火災保険料(2年掛捨):41,090→管理会社
6.仲介料:210,000→不動産仲介会社
7.保証料(半年分、掛捨):230,000→連帯保証人代行会社

特に、7の連帯保証人代行の保証会社への保証料がよくわかりません。保証料とはいっても、一切帰ってこないお金ですし、期間も今期中の分なので、費用に計上したいのですが、科目が??です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

下記のようになります。

貸方は全額 「現金」です。

借方
敷金       200.000(返還される分)
長期前払費用   200.000(返還されない分)
繰延資産(礼金)  420.000
賃借料(前家賃)  315.000
賃借料(前共益費)  47.250
保険料(1年分)   20.545
前払費用(1年分)  20.545(来期に保険料へ振替え)
支払手数料(仲介料)210.000
支払手数料(保証料)230.000

敷金は差入保証金でも良いです。
今回は該当しません、が敷金の返還されない分が200.000未満であれば、支払時の経費として処理できます。
長期前払費用は繰延資産でも良いです。
 
なお、長期前払費用200.000(返還されない分)と、繰延資産(礼金)420.000については、5年又は、賃貸期間が5年よりも短い場合は、その年数で償却します。

償却時の仕訳
支払手数料 **** / 繰延資産(又は長期前払費用)
 

Qスナックの料金について

こんにちわ。この前、仕事先の先輩に誘われてはじめてスナックに行きました!! 3人で行ったのですが、お酒を飲んで、ちょっとしたつまみが出ただけなのに、3人で1万8千円でしたw(@。@)!!! それもお酒は先輩がキープしてたものを飲んだだけです。
マジビックリでした。
友達に聞いてみたところ、セット料金があって…くらいしかわかりませんでした↓↓↓
セット料金てそんなに高いんですか???
どなたか詳しく知っている方教えてください!!

Aベストアンサー

No.4です。キャバクラなら時間制ですがスナックなら時間は関係ないですよ。

ボトルキープのことは金額の目安として書いただけで、ニューボトルを入れていないのですから関係ないです。混乱させてしまったようでごめんなさい。

料金の内訳を簡単に計算していました。もちろん店によって違いますのであくまでも参考と言うことで、、、

まずホステスさんが席内でビールを飲んだ場合
席料1人5千円×3= 1万5千円 
アイス×1=5百円
ミネラル×3=1千5百円
ビール×1=1千円
トータル1万8千円

ホステスさんもキープボトルを飲んでアイスもミネラルも御代わりがない場合
席料に初回アイス&ミネラル込み6千円×3=1万8千円

こんな感じです。

Q飲食店で実際に掛かる経費

20坪で7~8テーブルの飲食店を開業しようとしています。
下記は私の計画ですが、「3.その他」の経費は実際どの程度掛かるか、また他にかかる経費等のアドバイス頂けると助かります。
宜しくお願い致します。

1.人件費
  正社員2人、月給20万円
   20万円×2人=40万円
  アルバイト2人、時給850円
  延べ10時間
   850円×10時間×26日=22.1万円

2.家賃25万円

3.その他
  水道高熱費 15万円
  ごみ処理   2万円
  通信費  0.5万円
  広告宣伝費  5万円
  他雑費    5万円
  駐車場    2万円(通勤用)

合計 116.6万円

Aベストアンサー

#2です。
売上予測もちゃんと立てていらっしゃるようで、安心しました。
となると、おそらく損益分岐点売上高なども計画されている事だと
思います。
あとは、飲食店ですので味やサービス次第といったところでしょうか?

ここまで計画が進んでいらっしゃるのであれば、あとはオープンするのみ
ですね。
とは言え、やはり経費の部分が気になっておられるようなので、
私なりに焼肉店の経費等を調べてみました。
やはり一番ネックになるのは、水道光熱費でしょう。
同規模焼肉店での水道光熱費は売上のおよそ5%ほどのようです。
あとの諸経費は、計画されている金額くらいで大差ないと思います。
ですので、経費の部分も計画通りで問題ないのではないかと思います。

事業が成功すると良いですね!頑張って下さい!!

Q飲食店の開業前にかかった費用は経費になりますか?

来月一日から小さな飲食店を開業します。今、備品などをそろえているのですが、開業までにかかった費用(日割り家賃、備品類、消耗品、仕入など)は、開業してからの経費に入れていいのでしょうか?それとも、営業を始めてからの費用しか入れられないのでしょうか?
また、青色申告をしたいと思っているのですが、用意する帳簿は現金出納帳、預金出納長、総勘定元帳だけでよいのでしょうか?
次の確定申告には11月と12月分を申告すればいいんですよね?

Aベストアンサー

開業までにかかった費用は経費として申告してかまいません。

勘定科目は、家賃、備品費、消耗品費等になります。
飲食店ですと、保健所への届出や講習の受講等の費用がかかっていると思いますが、これらの費用は開業費として償却します。
開店の候補地を探すためにあちこち調べて歩いた時の交通費も、領収書や証明できる書類があれば開業費として認められます。

この場合日付は支払った日付(領収書の日付)になります。当然開店日より前になりますが、かまいません。
従って、申告するのは11月、12月分他に、10月の日割り家賃や仕入れ、もし9月に手付けを払ったり、プロのための調理教室に半年通ったのなら半年分の授業料等も申告することになります。


帳簿は基本的には現金出納帳、預金出納長、総勘定元帳になりますが、わたしが開業した時は、家計用とは別に、仕事専用の銀行口座を作り、その通帳を預金出納帳として使っています。また、総勘定元帳は会計ソフトを使っています。結局作ったたのは現金出納帳と、領収書を張っておくノートだけです。

詳しくは税務署に電話をしてお聞きになるとよく教えてくれますよ。

開業までにかかった費用は経費として申告してかまいません。

勘定科目は、家賃、備品費、消耗品費等になります。
飲食店ですと、保健所への届出や講習の受講等の費用がかかっていると思いますが、これらの費用は開業費として償却します。
開店の候補地を探すためにあちこち調べて歩いた時の交通費も、領収書や証明できる書類があれば開業費として認められます。

この場合日付は支払った日付(領収書の日付)になります。当然開店日より前になりますが、かまいません。
従って、申告するのは11月、12月...続きを読む


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