飲食店舗を居抜きで借りるときのことを教えてください。
不動産屋からの紹介ではなく、知人から現借主の方を紹介いただいた場合です。

現借主との造作譲渡契約と、大家さんとの賃貸借契約の二つの契約を結ぶことになりますが、この二つの契約について、契約条件や金銭額の確認~契約に至るまでの流れや順序の基本はありますか?
前借主・大家さんのどちらが先…とかありますか?
最初に知人から紹介されたのが、現借主だったのでその方とお会いしたのですが、大家さんと一度もお会いすることもないまま、賃貸に関する重要事項の説明なども聞けないまま、現借主が造作譲渡金の金額の交渉を進めるのですが、これは普通のことですか?
(現借主の賃料・保証金は教えてもらいました。)

いくら物件を気に入っていても、納得が出来ないまま話をすすめることは出来ません。
初めてのことばかりで無知なので、教えてください。

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A 回答 (1件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



 前借主との造作売買契約と、大家との賃貸借契約は「ふつうは」どっちが先か、と言われれば、賃貸人との交渉が先です。現在の借り主と同じ条件で貸す義務などはありませんので、現借主から聞いた家賃や保証金の額などは参考程度にしかなりません。

 まあ、ホントは平行して交渉すべきですし、契約はどっちが先でもいいですが、もう片方がダメになったら「賠償なしに解除できる」という一項を入れておかれるようお勧めします。相手は不機嫌になるかもしれませんが、造作は買ったのに賃貸は断られたなんてことも、逆の場合も、おきると大変ですから。

 居抜きだから特別な手順とか、契約はない(普通の売買と賃貸借)と思いますが、違うのは、おそらく、前借主が負う原状回復義務を質問者さんが代わって負うことになるという点です。「私が借りた時、すでにこうだったから」では済みません。ふつう、前借主が借りた時(というか、借りる直前)の状態に戻さなければなりません。したがって、その「原状」とはどういう状態だったのか、前借主と賃貸人双方に確認しておかないと、後々とんでもないことになりかねません。

 私が関わった類似の居抜き契約でこまったのは、中の設備がすぐ壊れた・・・ 修理に費用がかかった、売買でお金は使い果たしてもうない。家賃を待って欲しい、という話になったことがあります。それは許可しませんでした(が、勝手に遅延しました)。同様なことになると、大家は質問者さんに不信の目で観察することになります。後々響いてきますので、十分注意して価値を見定めてください。
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この回答へのお礼

専門家の方からの回答でとても為になりました。
大家さんとお会い出来るようお願いしたのですが、叶いませんでした。
あとあと問題が起きることも危惧されましたので、この話は辞退しました。
今回は勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2011/05/01 20:36

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Q飲食店はやっぱり居抜きが圧倒的に得?

 来年カフェ・ダイニングを開業する計画を立てていて、現在物件を当たっています。「居抜き」が経済的な事はわかっているのですが、そうでない店舗と、予算にどのぐらいの差が出てくるのでしょうか?
 その差額によっては居抜きかどうかに捕らわれず立地で選んだ方が後々上手くいくように思えますし、やはり居抜きが圧倒的に有利であれば、予算も少ないので居抜きに限定して探した方がいいようにも思えます。
 規模は20坪以内で考えています。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんばんは、
居抜きの方が予算的にははるかに有利ですが
同業種の場合なぜ前の店が辞める事になったかを
考えなくてはなりません。
不動産屋も大家もそこら辺はあまり良い様には言わないでしょう。

僕の場合、スケルトン(ないもない状態)渡し家賃も予算オーバーでしたが
立地条件がとても気に入り決めました。
(一年間の生活費を用意していたつもりが半年位で無くなりましたが・・・)

お陰さまで開業から5年目
何とか売り上げで生活できています。

内装やサービスは変える事が出来ますが
店は簡単には変える事が出来ません
悔いの無いように選んでください。

出来れば居抜き、でも一番の条件は立地条件ではないでしょうか。
予算には余裕を持って。
頑張ってください。

Q飲食店不可の貸し店舗でも食べ物を売るだけならOK?

飲食店不可の貸し店舗でも、その場で食べさせず
、デリカなど、作って売るだけのお店なら、オーナー
によっては貸して頂けるという事でしょうか?

Aベストアンサー

理由は大きく分ければ2つになると思います。

ひとつは、消防の許可が下りない場合。ビルが完成したときなどに消防が査察に来て、「ここは飲食は営業許可は出せない」といった場合です。作るだけでも火は使うので、消防が許可を降ろさないと永遠に開店は不可能。

もうひとつは、オーナーが拒否している場合です。臭いが外に漏れるのが嫌だとか、どうしても下水が汚くなり自ずとゴキブリも出ますので、そういうのが嫌だという場合です。どんなに真面目な店子が入っても、飲食店はどうしても汚れます。特に臭いは染みつきますからね。

つまりどちらにせよ難しいということです。ただし、オーナーが「デリカならいいよ」といってくれれば話は別です。

Q<居抜き物件として売ろうとした店舗が抵当に入っていました!>

<居抜き物件として売ろうとした店舗が抵当に入っていました!>
2年前から不動産を通じて賃貸で店舗を借りているのですが、事情があって店を閉店することになり、半年ほど前から「居抜き物件」として専門業者に依頼していました(もちろんその事は大家さんも承知の上です)。
先日、依頼していた業者から、希望価格で買い手がついたとの連絡があり、大家さんに契約の引継ぎについて、相談に行ったところ、実は、私の入っているビルが抵当となっており、借金が払えないので手放すことになるかもしれないというのです(年末までには結論を出すといっています)。
そこで質問なのですが、
?店舗を「居抜き物件」で売るのはほぼ絶望的だと思うので、売却予定だった希望価格を大家さんに支払ってもらうことは可能でしょうか?
?保証金や敷金の返還も求められますか?
?そのようなアクションを起こす場合には裁判になるのでしょうか?
?何よりも、不動産との契約において抵当物件であることを説明しないのは違法ではないでしょうか?
明日(10/30)、大家さん、私、専門業者、新しい賃貸契約者(物件を居抜きで買う人)との話し合いがある予定なので、とても急いでいます。どなたかよろしくお願いします。ちなみに、物件を買う人はまだこの事実を知りません。
わかりづらい文章で、すみません。よろしくお願いします。

<居抜き物件として売ろうとした店舗が抵当に入っていました!>
2年前から不動産を通じて賃貸で店舗を借りているのですが、事情があって店を閉店することになり、半年ほど前から「居抜き物件」として専門業者に依頼していました(もちろんその事は大家さんも承知の上です)。
先日、依頼していた業者から、希望価格で買い手がついたとの連絡があり、大家さんに契約の引継ぎについて、相談に行ったところ、実は、私の入っているビルが抵当となっており、借金が払えないので手放すことになるかもしれないという...続きを読む

Aベストアンサー

・借金のカタに物件を手放す大家があなたに支払うお金は無いでしょう。しかも、居抜き物件で売ると言っても結局は設備の類を売るのであって、あなたの物件でも無いのに賃借権を売れるわけないでしょう、この件であなたを保護する法律は無いと思います。
・敷金の返還は退居後になりますので、退居していない以上求めることは不可能です。
・裁判しても無駄でしょう。
・説明の義務は不動産屋であって大家では無いでしょう。抵当に入っているかどうかは自分で簡単に調べられますので、そのような物件を居抜きで譲ろうとした自身の脇が甘いとも言えるでしょう。
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 現時点では大家が悪いのではなく、余計な気をまわしたあなたが新入居予定者を大家と引き合わせてしまうことでしょう。ドライに割り切れば黙って新入居者と大家に契約させ、あなたは設備の売買をしてしまえば良かっただけでしょう。

 結局現時点であなたと新入居予定者への設備の売買契約が流れてしまったらあなたの脇が甘かったと言うことになるでしょう。

・借金のカタに物件を手放す大家があなたに支払うお金は無いでしょう。しかも、居抜き物件で売ると言っても結局は設備の類を売るのであって、あなたの物件でも無いのに賃借権を売れるわけないでしょう、この件であなたを保護する法律は無いと思います。
・敷金の返還は退居後になりますので、退居していない以上求めることは不可能です。
・裁判しても無駄でしょう。
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Qテナントを借りるときの注意点(契約時)

なんとか希望する物件を見つけまして
契約しようかと思っているのですが、
契約時に注意することってありますか?

3年契約って行ったら3年間はいなければ
いけないのでしょうか?(もしくはその分まで
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例えば、撤退するときや逆に業務拡大で引越し。
なんてこともあると思うのですが・・。

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あれば教えてください。物件は当然中をみて
その建物のオーナーさんにも会いました。

下のテナントはビルなのですが、1階の
クリーニング屋は長年やっているみたいで
2回のエステの店もそこそこながいみたいです。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

とにかく契約書がすべてになりますから、契約書の条文の一字一句を確認して、疑問点があれば、仲介業者に確認して、必要であれば、条文変更または、別途覚書等を交わすことを協議しておきましょう。

敷金・保証金の種別、扱いや、退去時の原状復旧費用等については、必ず確認しておきましょう。
とにかく、契約するまでに疑問点をできるだけ抽出して確認しておくことです。

Q賃貸アパートの居抜きについて

初めまして。
同一アパート内の引越しについて悩んでいます。

ある公団アパートの2部屋を、会社が賃貸契約をしており、私はその片方の部屋を借りて住んでいます。(家賃は会社の給与からの天引きです。)

この度、もうひとつの部屋の同僚が退職に伴い退去することになったため、私は個人的な希望でそちらの部屋に引っ越すことになりました。

私は当然、引っ越し先の部屋のクリーニングが行われると思っていたのですが、管理会社の話によると、「今回は居抜きという形になるので、クリーニングは行わないし、鍵の交換はご自身で行ってください」と言われてしまいました。

鍵については、退職した同僚が合鍵を紛失しているので、防犯のため付け替えたいのですが・・・。
ちなみに敷金は私も同僚も払っていません。


そこで質問なのですが・・・
(1)居抜きで退去した者には、契約時の現状回復義務はないのでしょうか?
  (部屋のクリーニングも鍵交換もしなくて良いというのが通常なのでしょうか?)

(2)そもそも、今回のような店舗ではない、一般的な居住用のアパートで「居抜き」ということがありえるのでしょうか?管理会社は、「居抜きなので内装についても鍵交換についても関与しません。当事者間で決めてください」と言うようなことを言っていますが、その通りなのでしょうか?

(3)引越し先の鍵交換をしない場合、最終的にそこを私が退去する際に、現時点で紛失している鍵の費用を請求すると言われました。鍵を紛失したのは元住人の同僚であり、その同僚は来週末までまだ居住しています。そちらに請求が行かず、私が負担するというは「居抜き」だと仕方ないのでしょうか?


通常の引越しと同様だと思っていたのですが、突然「居抜き」という言葉で説明され混乱してしまい、今回こちらで質問させていただきました。ご助言よろしくお願いいたします。

初めまして。
同一アパート内の引越しについて悩んでいます。

ある公団アパートの2部屋を、会社が賃貸契約をしており、私はその片方の部屋を借りて住んでいます。(家賃は会社の給与からの天引きです。)

この度、もうひとつの部屋の同僚が退職に伴い退去することになったため、私は個人的な希望でそちらの部屋に引っ越すことになりました。

私は当然、引っ越し先の部屋のクリーニングが行われると思っていたのですが、管理会社の話によると、「今回は居抜きという形になるので、クリーニングは行わないし、鍵...続きを読む

Aベストアンサー

>ある公団アパートの2部屋を、会社が賃貸契約をしており

会社が契約していれば
貴方たちが入居しようが退去しようが
その契約に変更はなく借りられた状態が続くことになるので
契約としては退去していないということでしょう。

なので
会社が賃貸契約を解約してアパートを返すまでは
現状復帰もなにもありませんよ。
鍵も必要なら有償で交換しますということでしょう。
社内的には鍵をなくした人に交換費用を支払ってもらうということではないでしょうか。

Q【個人飲食店借金40億円!】の借金を完済出来たという。 そんなに飲食店って儲かる商売なのでしょうか

【個人飲食店借金40億円!】の借金を完済出来たという。

そんなに飲食店って儲かる商売なのでしょうか?

Aベストアンサー

飲食店はね「開業3年で約7割が廃業し、10年後も営業している店は1割程度」という現実です。
本当に借金40億完済なら余程腕がいいのでしょう。
(料理の腕だけでなく経営感覚)
しかしそんな人が40億もの借金を作るのか疑問?

Q飲食店の居抜き物件を探しています。

飲食店の居抜き物件を探しています。

不動産屋を回りますが、提示したほうが良い情報、注意事項、その他の方法などアドバイスを頂けると助かります。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

開業支援の専門家の中には、
コンサルタントとして顧問契約をしている所もあります。
(ウチも顧問契約が基本です)

今は不動産物件以外に用事がないとしても、
開業後に相談する必要は必ず出て来ますよ。

月々の負担にならない支払額ならば
私は専門家と顧問契約をお勧めします。

Q自営業の飲食店を撤退すべきか悩んでいます。 客席40席ほどの飲食店を9カ月ほど営んでいる者です。

自営業の飲食店を撤退すべきか悩んでいます。


客席40席ほどの飲食店を9カ月ほど営んでいる者です。
昼は定食、夜は居酒屋(定食も提供)でやっています。

色々施策は取り組んできましたが売り上げが絶対的に少なく、予算売り上げ月間140万で見込んでいましたが半分にもいきません。

売り上げが絶対的に少ない要因として考えられる事は、

外的要因
・国道沿いにあるものの、回りにはあまり家は無く、バス停 信号から2キロほどはなれていて場所が中途半端、立ち寄る場所出はなく通り過ぎる場所(お客様から言われた)

・場所が中途半端な為に居酒屋の需要が全く無く、生ビール100円にしても振る舞い酒無料にしてもお客様が全く来ない(飲みのお客様週に1、2回あるかないか。あっても、家族連れの何人か飲む程度)

・近隣店舗は麺屋しかなく、安い価格設定となっており、ご飯おかわり無料、サラダバー、大盛りサイズで提供しているが500円台を越えると高いと言われひどい時は注文すらせずに退店される(現在原価38%、他府県ナンバーの車が来たときはメチャメチャ安いと言われる 当店690円~ 近隣店舗 うどん店250円~ ラーメン店(サラダ、唐揚げ、餃子、カレー、ごはん、ラーメン食べ放題) 680円 ちゃんぽん店580円~ )

・のぼり等を立てて多少は分かりやすくしたが市街地方面から看板が見えづらく見えてから3秒で通り過ぎる(移設する資金がない)

・前テナントはラーメン店で40年続いたと聞いていたが、実際はお客様が入っている所を見たことがない事で有名で住まい付き、低家賃(不動産屋を通さずに口約束で契約)の為やっていけた。

内的要因
・調理提供の遅れ(募集をかけても人が集まらず、ピーク時間が30分位の為バイト一人と私でやっているが、同時入店が6組を越えてくると提供までの時間が15分ほどかかってしまう)


・出来るバイト生は全て辞め残っているバイト生の質が悪くなんとか教育でと考えるが向上心がなく、時給を上げる為に売り上げを、その為にサービス力を・・と言っても今の時給、給料で十分と言われる始末。



内的要因はこれから改善を重ねてなんとか出来る自信がありますが、外的要因が・・・

クオリティー事態はけして悪いものを出しているつもりはなく、常連も付いています


オープン以来休み無しで働いてなんとかオープン月、2月以外は黒字になっていますが(原価償却、融資返済別)とても生活出来るレベルではありません


子供にクリスマスプレゼント、誕生日プレゼントも買ってやれず、店を休むと赤字になるから卒園式、入学式にも出れず、家族を何処にも連れて行く事もできず、一人車の中で泣いた事もあります


現在生活資金も底を付き、事業資金に手を出し始めています


弱い奴、中途半端な奴と思われるかもしれませんが。
決して撤退したいわけではありませんが。
子供がまだ小さい事もあり、多額の借金は残りますが、これ以上嫁子供に迷惑をかけない為にも、撤退した方が良いのか悩んでいます



損益計画のあまさ、リサーチ不足だった事は十分に理解しております


皆様のご意見を聞かせ下さい

長文、乱筆乱文お許し下さい

自営業の飲食店を撤退すべきか悩んでいます。


客席40席ほどの飲食店を9カ月ほど営んでいる者です。
昼は定食、夜は居酒屋(定食も提供)でやっています。

色々施策は取り組んできましたが売り上げが絶対的に少なく、予算売り上げ月間140万で見込んでいましたが半分にもいきません。

売り上げが絶対的に少ない要因として考えられる事は、

外的要因
・国道沿いにあるものの、回りにはあまり家は無く、バス停 信号から2キロほどはなれていて場所が中途半端、立ち寄る場所出はなく通り過ぎる場所(お客様から言われ...続きを読む

Aベストアンサー

経営者です。
詳細が少ないので確認です。

 1.定食と居酒屋 比率はどうなってますか?
 2.ランチは何がイチオシで提供価格はいくらですか?
 3.平日平均、ランチの来客数は何名ですか?
 4.居酒屋として平均 来客数は何名ですか?
 5.商工会とか加入していますか?
 6.プニュさんが推してるオススメは一番売れていますか?
 7.P場は何だい可能ですか?
 8.町の人口は?
 9.市の人口は?
10.居酒屋で1グループ平均何名ですか?
11..居酒屋で1グループ平均いくらの売上ですか?
12.観光客が素通りでもいいから通るゾーンでしょうか?
13.県民性はお金を使う都道府県ですか?
14.遅くまで飲食を楽しむ都道府県でしょうか?

プニュさんのコメント読ませて頂きましたが努力心が強く切羽詰まる認識のもと投稿されたと思います。

しかし現在、開業、閉店、人工減少で努力しても限界が垣間見えます。

売上を伸ばしてる店に足を運びましたか?
定期的にリサーチしていますか?
仕入れは適正ですか?
手っ取り早く作れて、利益率が高い、保存も良い商品を活用していますか?

せめて売り上げを伸ばし今の顧客を保持するならサービス券を作り、また来店してもらう。
○○会員になれば ドリンク1本サービスする。

毎月○○日(在庫排出日の設定)でイベントデーを作る。

個人的意見です(私が頻繁に行く条件)
 ・私の、お気に入りは個室感覚で他人の顔が見えない場所。
 ・リーズナブル。
 ・国産品を扱っている。(アピールしていれば嬉しい)
 ・良いこだわり感がでてる店で、店主と話しやすい。
 ・味も前提ですがトイレが汚く狭い場所だと行きたくない。
 ・大学生や若いサラリーマンにコンパの場所を提供できる環境。
 ・台所や入口等、衛生環境がキレイである。
 ・P場が広くある
 
返信は要りませんが 質問者様の更なる閃きに繋がればと思います。

1~14を自己分析し1つでも即答できない場合、廃業をオススメします。

また傷口が少ない時に判断される事をオススメします。

粘るなら死ぬ気の努力で頑張って下さい。
そして今年ではなく来年のXmasには素敵なプレゼントをしてあげれることを願い応援しています。

経営者です。
詳細が少ないので確認です。

 1.定食と居酒屋 比率はどうなってますか?
 2.ランチは何がイチオシで提供価格はいくらですか?
 3.平日平均、ランチの来客数は何名ですか?
 4.居酒屋として平均 来客数は何名ですか?
 5.商工会とか加入していますか?
 6.プニュさんが推してるオススメは一番売れていますか?
 7.P場は何だい可能ですか?
 8.町の人口は?
 9.市の人口は?
10.居酒屋で1グループ平均何名ですか?
11..居酒屋で1グループ平均いくらの売上ですか?
12.観光客が素通りで...続きを読む

Q居抜き物件の原状回復

父が賃貸店鋪で経営していた店を閉店することになりました。
その店鋪は居抜き物件として借りたもので、開店する際に照明機具を変えたり、新しく棚をつけたりしたそうです。
明け渡しをする際に原状回復と契約書にあるのですが、もとあったカウンターなどはそのままに父が変えたもの、新しくつけたものをとりはずすということでしょうか。それともスケルトンの状態で、ということでしょうか。
また明け渡しの相談の際に、今の状態で居抜き物件として次の借り主を探すと言っていたそうなのですが、新しい借り主がスケルトンの状態で借りたいとなったときに、その解体費は父の負担になるのでしょうか。
知識が全くないことなので不安です。情報をお願いいたします。

Aベストアンサー

契約書に「原状回復」とあれば、建前としては元の形に戻すことになります。
ただし、借りてから途中で改造する際に大家さんの了解を取っていれば、そのまま残すことも可能ですし、機能アップしたものについては逆に買い取ってもらう交渉も可能です。

いずれにせよ、契約書の条件と異なった形で引き渡すことになれば、「大家さん」との協議事項になりますから、敷金・保証金の清算等も含めて退去時の条件を再確認して、次の入居者とは関わりなく手続きを進めていくことですね。
一般的には、居抜きで貸した物件は、大家さんは次の借り手にも居抜きで貸した方が手間がかかりませんから、そうされると思いますがね・・・。

Q飲食店、廃業に伴う原価償却中資産、廃業時期ついて質問です。 飲食店を開業して約一年になりますがわけ

飲食店、廃業に伴う原価償却中資産、廃業時期ついて質問です。

飲食店を開業して約一年になりますがわけあって近々廃業する事となりました。

ただ店舗改装費用、繰延資産等かなりの額の償却中資産が残っています。

繰延資産は最終年度に償却出来るとしても、改装費用(廃業後私用出来ない資産)は残りを一括償却出来るの出来るのでしょうか?

また、本年度末または来年度頭に廃業になります。廃業後就職しますので一括償却できるのであれば来年の頭に廃業した方が有利になると思いますが間違っているでしょうか?

青色申告です。

Aベストアンサー

>廃業に伴う原価償却中資産…

原価償却って何ですか。

>改装費用(廃業後私用出来ない資産)は…

私用?
個人事業の資産など、もともと“公用”ではありませんけど。

>残りを一括償却…

同業者に売却などは考えないのですか。
完全に解体撤去処分するなら「除却損」に計上すれば良いです。

もし、売却して利益が出るなら「譲渡所得」としての申告が必要となります。
事業所得のうちではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3105.htm

>また、本年度末または来年度頭に…

個人の税金は 1/1~12/31 の「1年分」がひとくくりで、「年度」4/1~3/31 ではありません。

>来年の頭に廃業した方が有利になると思いますが…

何で?
事業の「売上」が全くないのに経費だけの申告などできませんよ。

譲渡所得の申告をするなら、総合課税の譲渡所得ですから、年間の「総所得」の少ない年に譲渡するのが有利とは言えますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>廃業に伴う原価償却中資産…

原価償却って何ですか。

>改装費用(廃業後私用出来ない資産)は…

私用?
個人事業の資産など、もともと“公用”ではありませんけど。

>残りを一括償却…

同業者に売却などは考えないのですか。
完全に解体撤去処分するなら「除却損」に計上すれば良いです。

もし、売却して利益が出るなら「譲渡所得」としての申告が必要となります。
事業所得のうちではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3105.htm

>また、本年度末または来年度頭に…

個人の税金は 1/1~12/31...続きを読む


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