住宅購入についてお知恵をいただきたいのですが。

Question

突然の質問をお許しください。
私の妹が結婚することになりました。
相手は３０手前の男性で妹は２５歳です。
住宅について私の両親と妹と相方の間で見解の相違が
異なっているようです。
妹たちはマンションの購入を希望しているようです。
しかし、妹たちに頭金となるものがほとんどなく、
借入金で全てをまかなおうと考えているようなのです。
妹たちとしては、相方の実家付近で新築マンション、
予算は３０００万前後、等もろもろの希望が
あるようで、先日予算を少々オーバーしてしまう
けれども条件に合う物件が見つかったと言ってきました。
今後、両親からさまざまな援助をしてもらうことは
難しいと思われるのですが、私の両親はほとんど
借入金でまかなうマンション購入にムリがあると
考え、中古物件などを探すようにアドバイスを
していますが、妹は素直に聞く耳をかすことを
拒んでいる感じがします。
私も両親と同じ考えでこのマンション購入には
再考の余地があると思うのですが、このような場合
妹にどう話をしたら聞く耳をもってくれるのでしょうか？

取り留めのない長文となり申し訳ありませんが、
どなたかご助言いただけたらと思っています。
よろしくお願いいたします。

noname#11476 · Accepted Answer

ご質問の話がどこまで深刻な話なのかわかりませんが、基本的に聞く耳を持たない人を説得するほど困難なことはありません。合理的な説明でも頭から拒否しますので。
こういう計算に詳しい人が身近にいれば論理的に論破することもできますが、、、、

一度ファイナンシャルプランナーの意見を聞くようにしてみてはいかがでしょうか。
こういう計算の専門家であり、ライフプランを設計してもらえますからどの位の返済が可能なのかよくわかると思います。
もちろん自分でライフプランを作成できれば言うことはないのですが、ご質問からするとご当人たちには到底無理でまわりのかたも知識が十分ではないようですから。

少なくとも銀行等でぎりぎり返済可能なローンというのは、はっきり言うと非常に無理のある計画になります。つまり生活最低資金を確保してあとは全部ローン返済にまわすような計画で、将来見込まれる子供の教育費用に対する配慮は０です。
まあ中学卒業後は働いてもらうというのであればかまいませんけど。

たとえばマンションを購入しても、固定資産税や管理費、それに修繕費用にどの位毎年かかるのか（修繕費用の安いところだと修繕実施時に一時負担金として取られますから要注意）などを考えておく必要があります。


頭金なしで３０００万円のマンションですと、ご主人の年収だけで１０００万円あれば問題はありません。この場合年間返済金額を２００万円程度にすることは十分可能だからです。妻のほうの年収は当てにしてはいけません。こちらは出産などの理由でどうしても収入が不安定なので、収入が少なくなったときに大きなローンがあると対応できません。

マンションの場合、将来買い替えや戸建への変更をしたくなることがありますので、そういうことに対応できることを考えますと、返済年数は２０年で完了する程度にしなければなりません。
理由はさまざまですが、たとえば今購入してこの先子供が生まれて小学校高学年になると自分の部屋がほしくなるなどです。いま３０歳のご主人が４０歳で買い替えをすると考えると、１２年後にはローン残高が購入物件を下回っている必要があります（頭金なしだと初めはローン残高のほうが高いので売却できません）。１２年たつとマンション価値は１４００～１８００万円程度にはなっていると考えるのが妥当です。
それに対応できるローンとなりますと、せいぜい２０年で返済が完了する計画で進めないといけません。３０００万円、金利３．５％、２０年返済だと返済額は約２００万円／年です。毎月の返済額は１７３，０００円ほどになります。
（変動金利ですと今は安いですが将来上昇することがほぼ確実なので、安い変動金利を選択してもあまり違いはありません）

しかも先に話した修繕費用なども考えると、月２０万円を住居費に出さなければなりません。以上のことから月２０万円の出費を考え、更に子供の養育費（教育費用は一人最低１０００万円以上かかります）も含めるとご主人の年収は１０００万円必要になります。

それよりも年収が少ない場合、一度購入したマンションは、退職して退職金をつぎ込まなければ買い換えることができません。

最後に頭金なしで早く購入する場合と、頭金をためてから購入する場合でどちらがよいのかという話ですが、頭金をためてからの購入のほうがよくなります。
返済年数は短くなりますが、金利の支払い分が減りますのでその効果が大きく影響します。（もちろんいろんな条件により何時でもそうとはかぎりませんが）

簡単に試算してみましょうか。
物件価格３０００万円、金利３．５％、ご主人が６５歳で返済完了、管理・修繕費３．５万円／月で、頭金をためるときに入居する賃貸家賃を９０，０００円／月とします。
頭金の貯金は頭金なしで購入したときの住居費から家賃を差し引いた金額とします。
（つまり毎月の負担額は即購入／貯金してから購入のどちらでも同一とする）

ａ）頭金なしで即購入
　ローン返済月額：１２３，９８７円で
　管理費込みの住居費は１５８，９８７円／月
　６５歳までの住居費用累計額６６，７７４，６１９円

ｂ）一定年数頭金をためた場合
たとえば１０年ためた場合は、貯蓄額８２７万円で２５年ローンになりますので
ローン返済月額：\108,743
管理費込み居住費：１４３，０００円／月
６５歳までの住居費用累計額６４，８４４，４７８円

ａよりｂの方が２００万円ほど安くなっています。

有能なファイナンシャルプランナーであれば、上記のようなことも含めて全体をきちんと計算してくれますので、こういう設計のできる人がないければ一度設計してもらうのは決して悪くないですよ。（これから使う費用に比べれば設計・アドバイス料金なんてたいしたことはありません）

何か補足などありましたらご遠慮なく。

では。

saltbeach · Answer

妹さんも婚約者と家族の間で板ばさみになっているのではないでしょうか？

うちの夫も、マイホーム購入の話が出たとき、最初は新築で○○平米以上じゃないとダメとか身のほど知らずなことを言っていましたが、二人でいろいろと勉強して、自分たちの家計に見合ったものにするということで納得してくれました。
でも、妹さんの場合は、結婚前ですし婚約者の収入や将来設計について否定的なことを言いにくいというのもあると思います。ご両親は知識も豊富なようですので、妹さんも正論を言われているのはわかっていても意地になっているんじゃないでしょうか？ そのあたりを踏まえて、婚約者さんのプライドを傷つけないようにうまく持っていけるといいと思うのですが…。

noname#11476 · Answer

少しだけ再登場します。

結局のところもう大人であるご本人たちの決断の問題なので、最終的には自己責任でやってもらうしかありませんが、しいて言うと、

　・必ず全期間固定を選択すること。
　　変動を選ぶのであれば金利は３．５％以上で計算すること。（差額は繰上げ返済）
　（将来確実に上昇します。これでも過去の変動金利平均値５％よりは低い数値です）

　・子供の教育費用をきちんと見積もり、貯蓄すること。
　　大学へ行かせるつもりならば一人１１００万円は国公立１本でも最低ライン。

　・マンションの修繕費用の予定外の一時金支出に備えること。
　　（マンションは管理を買えというくらい重要な話です）

この３点をきちんと計算した上で、やれるというのであれば仕方ないないかもしれませんね。あとは、家計のプランが現実的かどうか見てあげるくらいでしょうか。

＃本当は私が始めの回答で試算したように頭金なしと数年貯蓄した場合などの総合的な計算をするのがよいのですが、、

zeni · Answer

私も11月の結婚を控えてまして、最近マンションを購入したものです。私も家族とだいぶ話し合ったので、妹さんの立場からものがいえると思います。たぶん妹さん、もしくは旦那さんは、マンションを買おうと思った時から、相当いろいろと勉強していると思います。そこを頭ごなしに駄目と言うだけでは、妹さんも納得できないでしょう。直接自分のことでは無いので難しいかもしれませんが、周りの方たちも現状の住宅のことを勉強してみてはいかがでしょうか?一緒にモデルルームに行って、営業の方の話を聞いてみるとか、ホームページにもいろいろ勉強になる所がありますので。その上でのアドバイスなら妹さんも耳を貸してくれるようになると思いますよ。住宅ローンの金利も、公庫なら35年の固定金利（10年後に3.5）で2.7です。3ヶ月ほど前は史上最低金利と言われる2.0でしたので現在は少し上がりつつあります。金利が0.1違うだけで総支払額はかなり違ってくるので、（たしか3000万の借り入れで数十万）買える物件の幅も広くなってきます。現在の金利でのプランをしっかり立てて、管理費、修繕積み立て費を考慮にいれつつ無理せず返していけるようなら買いどきとは思います。中古のマンションも考えましたが、リフォームは入れたくなると思います。その場合、下手をすると新築と変わらない値段になるし、今の新築マンションは程度の良い中古より安かったりします。あと、阪神大震災以前のマンションは耐震設計になっていないところが多いそうなので、注意が必要だそうです。HPのアドレスを付けておきます。参考にしてがんばってください。

参考URL：http://www.a-lab.co.jp/index.html

noname#11476 · Answer

訂正です。
＞ａよりｂの方が２００万円ほど安くなっています。 
４５７万円も安かったです。（計算間違いすいません）

ちなみに、一番得になるのは、書いた条件ですと、１６年貯金をがんばって購入したときで、住居費累計額は６１，４６７，３３３円となり、すぐに購入するよりも５３０万円得になります。

では。

noname#12575 · Answer

初めまして
昨年、マンションを購入しましたが、御懸念されているとおり住宅ローンの返済計画は、妹さんたちの年間収支のバランスを考え、毎月支払える金額、ボーナス併用もありますが、絶対に家計を圧迫しないことを考慮すべきです。
モデルルームを見に行くと新しいマンションがほしくなるのも当然です。
しかし、住宅購入費の外に照明機器やカーテン等々かなりの経費がかかりますよ・・・
我が家も、住宅購入の外に＋１００万はかかりました・・（人にもよりますがね）
また、頭金０円というのは、購入しやすいキャッチフレーズですが、住宅修繕費、維持管理費、光熱水料等もマンション入居となるといくらかかるかも考えておくべきですよ
ご両親も「勝手にしたら・・・」と言っても支払いが出来なくなれば泣きつかれませんか？
今般の北海道の地震で、我が家もクラック等が入り、地震保険に加入していないので、最悪自己負担になるかもしれません
マンション自体（売り主側か分かりませんが）が地震保険に加入しているので、無償になるかも分かりません・・・
いずれにしても、火災、地震への備え、将来の予期せぬ事態への予備費も必要となりますよ・・・
マンション購入したい気持ちも分かりますが、資金計画が予定通り行かなくなることも考えないと・・・
長期金利の引き上げもありますし、今後の金利動向も不安がありませんか？
十分な資金計画（支払い能力）があること！を考えないと後で困りますよ・・・

kobalt · Answer

現実を知らせることが一番だと思います。
希望のマンションでローンが通るかチェックしてもらったのでしょうか？
私の身内は、「今の高額の家賃を払っていては貯蓄できない」と家探しを始め、
義理の親が「500万円出す」と言ってくれたにもかかわらず、何軒も内覧に行き、
ローンシミュレーションをしてもらうと、返済がきついことに気がつき、今は
安い物件か公団か・・・というところにきています。

家族の説得に耳を貸さない気持ちはわかります。
義理の両親の援助があるのかもしれませんし、だんなさんになる人の収入が
多いのかもしれません。
新婚で中古物件などは、今は考えられないのだと思います。

私なら、放っておきます。
いざとなれば売ってなんとかしてもらうしかないです。
援助はできないのですから・・・

d-y · Answer

結局のところ、ポイントはローンの返済が無理なくできるかどうかだと思います。
収入とローン返済額のバランスが取れているかということです。
ローンを組む際には、銀行がそういうこともチェックするはずですが、年間返済額が税込み年収300万円未満では25％以内、400万円未満では30％以内、400万円以上では35％以内になるようにするのが一般的なようです。
ローンの返済計画とご夫婦の収入の見通しをお聞きになって、バランスが取れているかどうか確認されたら良いと思います。

問題があるとすれば、
例えば、ステップ（ゆとり）返済（借入当初の一定期間返済額を減らし、その分その期間後の返済額をふやすもの）を利用される予定なら、かなり無理な返済計画と言えるでしょう。
また、妹さんの収入も当てにして返済計画を立てているなら、妹さんの収入がなくなるようなこと（出産等）はできないことになります。

旦那さんの収入が安定していて、それでローンが無理なく返済できるのなら、個人的には、頭金なしでもＯＫかもしれないと思ったりもします。
数年間がんばって頭金をためた後に購入でも良いでしょうが、その場合、購入までは借家住まいになるでしょうから、家賃の分だけ損する勘定になるかもしれません。

最終的には、妹さんご夫婦が買うと言い張れば、それを止めることはできないでしょうから、頭ごなしに反対せず、本当にローンが無理なく返せるのか一緒に検討するというようなスタンスでお話された方が良いかなと思います。

noname#5973 · Answer

こんにちは。持ち家なしの，一般人です．

私だったらこういいます．．．
自分では本当だと思ってるのですが，
内容が間違っていたら，ごめんなさい．

「頭金がないと，
支払うお金の　ほとんどが　利息になってしまうのよ．
かりる額が大きくて，返済が長期になるからね．
それなら，先にお金をためてから買うほうが
トクじゃない？
家って，どんどん，便利で使いやすくなっていくのに，
値段は上がらないから，少し遅く買った方が，いいのよ．

電器製品だってそうでしょう？買ったあとに，安くてもっと良いのが，出るでしょう？

払えなくなると，家を手放す事になるのよ．
そしたら，買ったときの値段では売れないから，家はなくなって，借金だけが残るのよ．これは沢山の人がそうなってるよ，計画が甘かったという事だと思う．

その時お姉ちゃんは，助けて上げられないけれど，大丈夫？
もし，不動産やさんが強力にお勧めしてくるのだったら，それこそ，早く売りたいからなのよ。
早く買えば，それだけ，リフォームの時期も　はやくくるし，税金や維持管理費の事も考えてる？」

というと思います．

住宅購入についてお知恵をいただきたいのですが。

ご質問の話がどこまで深刻な話なのかわかりませんが、基本的に聞く耳を持たない人を説得するほど困難なことはありません。

妹さんも婚約者と家族の間で板ばさみになっているのではないでしょうか？

少しだけ再登場します。

私も11月の結婚を控えてまして、最近マンションを購入したものです。

この回答への補足

訂正です。

この回答への補足

初めまして

現実を知らせることが一番だと思います。

結局のところ、ポイントはローンの返済が無理なくできるかどうかだと思います。

こんにちは。

この回答への補足

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