経験者の方や、御存知の方、お教え下さい。

私達、夫婦は現在アパート住まいをしています。
将来的な事を考えて、
「家を建てようか」と相談中なのですが…。
 私の叔父にあたる人が、家を建てるなら、
現在田んぼとして人に貸している所を
私達に譲って下さると言う事なのですが。
色々調べると、調整区域だと言う事や、
私と叔父が2身頭で無い為、
「譲り受ける事が難しい」
 と言う情報ばかりが入って来ます。
私達が、叔父から その土地を譲り受ける事は
無理なのでしょうか?
調整区域ってお店を出せば建てれると聞いた気もしますが…

それと、「田んぼの上に家を建てるとガスが発生するので
     健康上良く無い」と大昔に聞いた記憶があるのですが、
私には知識が全く無い為、御存知の方 お教え下さい。
ちなみに、川がすぐ横にあるのも不安です。

一生に一度の大きな買い物をするのですが、
何から調べて良いのやら、わからない事だらけです(涙)。

宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

nhiyoriさん今晩は。


 私は専門家では有りませんが、8年ほど前に農地を宅地にして家(店)を建てました。その経験から回答いたします。

Q:私と叔父が2身頭で無い為、 「譲り受ける事が難しい」
A:これは多分、二親等であれば分家申請を使えるのですが、三親等ですと出来ないのだと思います。我が家は分家申請で家を建てました。土地は祖父の物でした。

Q:私達が、叔父から その土地を譲り受ける事は
無理なのでしょうか?
A:譲り受けることは出来なくても借りることは出来ます。(何れは調整区域も解かれる時が来るでしょう)

Q:調整区域ってお店を出せば建てれると聞いた気もしますが…
A:♯2さんの回答と合わせて、私のところでは店舗住宅(お店と住宅が1つの建物)では許可が出ませんでした。市町村での違いもあるのかも知れませんが・・・

Q:ちなみに、川がすぐ横にあるのも不安です。
A:川に堤防が有り、水面が土地(田圃)より高い場合は川の氾濫時に水没する覚悟が必要です。

Q:、「田んぼの上に家を建てるとガスが発生するので健康上良く無い」と大昔に聞いた記憶があるのですが、
A:このような話は聞いた事が有りません。

但し田圃だった土地に家を建てるのは意外と費用と時間が掛かるものです。我が家の場合は
1.店舗住宅が認められなっかた為、住宅を別に建てた。土地を分筆(二つの地番に分ける)し片方をお店もう片方を家にしました。

2.田圃だった為、地盤が、緩い(強度不足)ので地盤改良等が、必要になった。(160万円くらい)ベタ基礎でも2階建ては駄目でした。

3.家の前に用水が有った為に出入り口用に、そこに橋を架けさせられた。(80万円×2箇所)

4.家の横にある農道と用水(引き込み用)は道路後退(道幅拡幅)の為、我が家の負担で工事をしました。1.5m程後退(採納?)80万円。

5.周り全てが田圃だったので埋め立て時に擁壁(土抱え?)を作った。2面は用水と農道に面しているのでL字型で高さ約1mで50万円。埋め立てに使う土も埋める体積によっては相当掛かります。

6.我が家は直ぐ前に水道の本管があったのですが、それでも水道を引く工事で120万円掛かりました。距離が遠いとそれだけでン百万円です。

7.下水道も周り全てが田圃ですと完備されていないので我が家の場合は、お隣に土地を借りて排水管を通して排水路まで流しています。

8.農地から宅地に変える(農地転用)は書類が県庁まで回り審査されるのですが、埼玉県では年に2回しか行われないので時期を逃すと半年先になります。それと地元の農業委員会の許可も必要になります。

9.ガスも田圃の真ん中に都市ガスがある訳無いのでLPガスです。(最近は価格差が有りませんが当時は今以上に価格差がありました)

10.周りに家が無いと分かりませんが、これから10年、20年後に回りに家が建つと日当たりがどうなるか?これも考慮しないと駄目です。

最後にnhiyoriさん本人が、そこに家を建てられなくても叔父さんや二親等までの人であれば家を建てられるはずです。名義等の問題は有りますがそれらを解決できる策があれば・・・

以上robocutでした。
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叔父さんに”既存宅”をとってあるか聞いてみてください。

市街化調整区域が制定される際、この”既存宅”がとってあれば一定の条件下で住宅建築は可能です。とっていなければ、住宅建築は難しいですね。(但し、世の常として逃げ道はありますけど…。このスペースだけでは残念ながら説明し切れません。)

それと、田んぼの上に、ガス…という話ですが、まんざら否定もできませんが、今回のお悩みの内容からして、それは取るに足らない事かと思います。

田んぼの上に建築しようとするときに1番気にしなければいけないことは、地盤強度です。田んぼの場合、今の泥は一度掘り返して土を入れ替えます。(これは最低限すること)かなり、地盤は軟弱です。建築予算に『地盤改良』と『杭』の費用ははずさない方が賢明だと思います。結構ここの費用を削る施主のかたが多いんですけど、後々痛い目にあうと思います。

ガスの件ですが、田んぼに使った農薬や作物の残骸などを、きちんと処理しないで適当に埋め戻したりすると、やはり健康上良くない事は、明らかですね。

土地に大木があって撤去する時、根が張りすぎていたりして取りきれないとき等、後々その根が腐ってガスを発生する事はあるようです。でも田んぼでは、それほどのことは無いと思いますね。

土地の購入代金を考えれば、調べる価値はあります。地元の方に相談される事をお勧めします。私は以前、設計事務所に勤めていた者です。主人は工務店に勤める1級施工&建築士です。今は、子育て中の専業主婦ですが、建築が好きで、アドバイザーみたいな事を無償で!?おせっかいしています。他の方のアドバイスを否定するつもりはありませんが、私は親切な地元の(田んぼの所在する)設計事務所に相談される事をお勧めします。

内容的には敬遠されがちな内容なので、めげずにがんばってください。家を建てる事はホント大変です。でも、楽しいです! 
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市街化調整区域内については、その土地を管轄している役所(市役所・町役場など)の都市計画担当課または開発指導担当課に問い合わせることをお奨めします。


時間がとれるのであれば、担当課に出向いて『この市街化調整地区にある「大字A**番地」を取得して住宅を建設する計画があるんですが可能でしょうか?』と問い合わせれば職員が調査・回答してくれると思います。地図を持っていかなくても担当課に備え付けてあると思います。
土地を取得してしまってから「住宅建設は不可能」では意味がありませんからね。
「お店を出せば・・・」という話は、もともと、その地区に住んでいる住民の生活向上を目的とした「沿道サービス」の充実のことだと思います。この場合に建てられるのは、スーパーマーケット等の販売店(個人商店を含む)やガソリンスタンド等または公民館等の公共性があるものです。
もし、役所へ「商店兼住宅」で建築確認を提出して、全く別の建物が建てられた場合、建築確認通りに建てるように指導されます。極端な例としては建築確認の取り消し、「強制代執行」より解体・原状回復の対応がなされる場合があります。
不安要素が存在する場合、それを一つ一つ解消してから計画に着手することをお奨めします。
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調整区域の農地についての制限は次のとおりとなります。



農地法(優良な農地を保全することを目的とする法律)の制限を受けます。
具体的には、所有権の移転などを行うには都道府県知事の許可が条件となります。

農地を農地として譲渡するには、譲受人が「農家」(一定面積以上の農地の所有者・耕作者)であることが条件となり、これを満たさない場合には譲渡が許可されません。

農地を農地以外に「転用」するにも農地法の許可が必要です。
こちらには「農家」である必要はありませんが、通常は許可されません。
なぜなら「調整区域の農地」は「農地」であるままに保全すべきであるというのが大前提だからです。
農地政策です。

叔父-甥姪の関係は「三親等」ですので、叔父に子供がいる場合には相続権もありませんから、当該土地を取得することは、不可能に近いということになります。


では叔父の農地の上に、甥姪が建物を建てることは可能でしょうか。
「物理的」に建てること自体は可能でしょう。
但し「違法建築」となり、取毀命令(原状回復命令)が出されることが考えられます。

建物を建築するにあたって「建築確認」をとることになりますが、農地でありますので、許可はおりません。(例外もありますが、条件が厳しく極めてまれです)
これを無視して強行しても上記の通りとなりますし、もちろん銀行からの建築資金の融資もおりません。


このように「調整区域」にある「農地」については厳しい制限が数多くありますので、そこを自宅用地にすることは無理に近いということになります。

具体的に相談したいということでしたら、地元の司法書士さんに資料を持参された上でご相談下さい。
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Aベストアンサー

補足します。

ここからは
私の庭の
愛知県基準を使って説明します。

>私の母親の土地(愛知県の畑)に家を建築

親の土地に子が住宅を建てることを
分家住宅と言います。

調整区域で分家住宅を建築できる方は
農家、非農家は関係ありませんし、
登記簿地目が農地(田、畑)であれば
農地法の制限が加わるだけです。

調整区域に本家が土地持ちと言うことですので
まず土地の要件を説明します。

・本家の土地の取得要件
既存の集落内にあり
又は隣接する土地であって
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とりあえず、分家許可メニューです。

農家の二・三男が分家する場合の住宅等

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

よーく読んでください。

>それで、「時間はかかりますが・・・」というのが気になるのですが、どのくらいの時間がかかるのですか?

これも、よーく読んでね!

http://oshiete.homes.jp/qa4125388.html​
だいたいの行程です。

まとめ

メーカーの営業は素人ばっかです。
でもその後ろには
優秀な都計法の
許可取り専門の
「事務所」が付いています。

補足します。

ここからは
私の庭の
愛知県基準を使って説明します。

>私の母親の土地(愛知県の畑)に家を建築

親の土地に子が住宅を建てることを
分家住宅と言います。

調整区域で分家住宅を建築できる方は
農家、非農家は関係ありませんし、
登記簿地目が農地(田、畑)であれば
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調整区域に本家が土地持ちと言うことですので
まず土地の要件を説明します。

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Q雑草の名前を教えてください

中学1年生です。夏休みの自由研究で身近に生えている雑草のことについて色々調べていますが、写真の7つの草の名前がどうしても分かりません。インターネットや図鑑で何度も調べてみたのですが探し出せませんでした。
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Aベストアンサー

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Q新築の家を親の所有で子が資金援助(ローンを組みたい)をしたい。また、贈与税も克服したい <農地転用、調整区域、収用>

非常に困っております。どなたかお力をお貸しください。
新築の家を建てたいが親の所有で子が資金援助(ローンを組みたい)をしたい。また、贈与税も克服したいのですが可能でしょうか?

土地、建物共に100%母の登記で住宅を建築したいと考えております。
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以下、このようなことになった経緯をお話しします。

実家が国の事業による収用のため、母が補償の対象になり立ち退きすることになりました。しかし、土地は所有しておらず建物のみ(現在未登記だが補償されるとのこと)の補償のため資金が足りません。
また、移転先は市街化調整区域の農地転用を考えております。
このため、私が土地建物名義に混ざってくると市の許可が下りないのです。このため、私が住宅ローンを借りることが困難になっているのです。

唯一の救いは私に100坪(坪単価15から20万円、数年後に25メートル幅の都市計画道路が隣接する予定)ほどの農地があるということです。亡き父から相続しました。

いくつかの金融機関で住宅ローンの相談をしましたが無理という話ばかりです。
どうにかいい方法はないでしょうか?
母を助けてあげたいのです!

非常に困っております。どなたかお力をお貸しください。
新築の家を建てたいが親の所有で子が資金援助(ローンを組みたい)をしたい。また、贈与税も克服したいのですが可能でしょうか?

土地、建物共に100%母の登記で住宅を建築したいと考えております。
しかし、母の自己資金では1500から2000万足りず子である私の収入で借金をしたいのです。そのような形態で融資をしてくれる金融機関があるかどうか、また税金があまりかからない形で財産形成できるか教えてください。

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Aベストアンサー

>現金化すれば方法はあるのでしょうか??
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母からの返済は、たとえば返済は5年後に土地・建物の持分での返済としてもよいでしょう。

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Q広い空地雑草対策としてのグラウンドカバーの準備

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クローバーに繁茂してもらう予定でしたが夏の最高気温37度程度になるのではびこらず、
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既存の雑草を除草してから植え付けるべきと思うのですが、500平方メートル=田んぼ0.5枚分の
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両隣が民家なので、野焼きは危険なのですが……

地域柄、冬は30日ほど根雪があるので、雪解け時に野焼せず植え付けてもはびこってくれるでしょうか?
なにかアドバイスがありましたらおねがいします。

Aベストアンサー

野焼きは現在の消防法で禁止されているので、できませんよ。
※厳密に言うと、大きなたき火がNGで、大きさに関しては、各消防員の個人判断なんです。
   ↑ 消防署にと言わせたことが有ります。

刈り取った草ですが、そのままか、土にすきこむのがよろしいかと

【余談ですが】
ヒメイワダレソウ:リッピア
イワダレソウ :クラピア

【本題】
我が家はリッピアなのですが、ものすごく繁殖してます。
なので、植える時は一度に植えず、2~3株をかなり離して植えて、
月一(最初は2か月)位の頻度で、伸びた物を他所に植えれば、
1年で15~20平米位になります。
500平米位だと、2~3年で全体がおおわれるかな。
急ぐ場合は、最初の株を増やせば、1年でも可能です。

踏みつけると、小さな葉っぱ、短い茎で這うように増えます。
踏まないと、別の種類の様に4,5倍の大きさの葉っぱと長い茎で、
増えていきます。

この長い茎が以外と曲者で、他の土地との境がしっかり分かれていないと、
乗り越えて、隣に繁殖してしまうので、ご注意ください。

あと、繁殖しても、完全には雑草を防げませんので、
植えたから安心はしない方がよろしいかと。

苗は、最近のブームもあって、春先はすぐに売り切れてしまいますので、
場所があるなら、早めに確保して、本植えの前に少し増やしておくのがよいですよ。

植える時期は・・・
私の所は、底冷えや霜は凄いけど、雪は降らないから、若干ちがうかもしれませんが、
冬場の枯れた状態から緑になるのは、他の草花より少し遅かったので、
あまり急がない方が良いと思います。
※周りに緑が出始めたころがよいかと。

【補足】
とにかく伸びる伸びる、庭のレンガ、踏み石などどんどん乗り越えて繁殖しますので、
先に刈った草などは、そのままでもものともせず繁殖しますよ。

野焼きは現在の消防法で禁止されているので、できませんよ。
※厳密に言うと、大きなたき火がNGで、大きさに関しては、各消防員の個人判断なんです。
   ↑ 消防署にと言わせたことが有ります。

刈り取った草ですが、そのままか、土にすきこむのがよろしいかと

【余談ですが】
ヒメイワダレソウ:リッピア
イワダレソウ :クラピア

【本題】
我が家はリッピアなのですが、ものすごく繁殖してます。
なので、植える時は一度に植えず、2~3株をかなり離して植えて、
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Q私達はマンションを買う事はできますか?

いつもお世話になっております。

近々入籍予定なのですが、
私達の年齢24歳になります。
私は派遣社員で年収200万くらいでしょうか。
彼は正社員で詳しくは実は知らないのですが320~370位ではと思います。
貯金、2人で400万~450万くらい。
頭金には300万くらい使いたいと思っています。
希望のマンションの値段は2500~2800万位で探したいです。
彼はローンを組むことは可能でしょうか?
頭金300万では少なすぎるのでしょうか?
頭金は幾らくらいが理想でしょうか?

月々幾ら支払えば良いのでしょうか?
管理費、積立金などは月々幾らと考えれば良いでしょうか。

Aベストアンサー

「借りることができる」と「生活していくうえで妥当なローン金額」は同じではありません。「借りることができない」場合は誰がどう考えても無理があるという意味です。
「借りることができる」というのはかなり困難は伴うけど、ほかへの支出を極力抑えてがんばればぎりぎりなんとかなるというレベルです。

これからご結婚とのことですから、色々新生活が楽しみなことと思います。しかしその新生活をローン返済生活一色にしたくないのであれば、ぎりぎりの「借りることのできる限界」まで借りるのではなく、「妥当なローン金額」で済ませるということを考えたほうがよいです。そのための基本ルールは、

a)頭金は物件価格の3割以上
b)諸経費として頭金のほかに1割程度見込むこと。
c)毎年の返済額は自分の年収の2割以内(年収が少ない場合はこれでも少し厳しい)
d)出産などで継続的な収入が見込めない妻の年収は含めずに考える。

となります。ご質問の2500万円のマンションで考えると、

a)2500万円×0.3=750万円
b)2500万円×0.1=250万円
c)ローン金額2500-750=1750万円、金利3.5%、35年返済で月返済7.2万円、必要年収430万円

となります。必要な預金額は1000万円となりますので、まだ550~600万円不足しています。(bはマンションの場合はもう少し安く済むと思いますが)
必要年収も少し足りなそうですが、まだ若いとのことで今後の上昇が見込まれることと、ご質問者の当面の収入をうまく利用することで何とかなるでしょう。


いま仮に無理に購入することを考えますと、400万円のうち最低200万円は諸経費などで消え、残り200万円をすべて頭金にしても2300万円のローンとなります。
この場合毎月返済9.5万円で必要年収570万円となります。収入合算で借りられないこともない金額ですがかなり厳しいです。というのも、

マンションを購入すると、
 ・固定資産税
 ・団信保険料
 ・火災保険料
 ・管理費
 ・修繕積立金
がかかりますので最低+4万円は必要です。すると13.5万円以上が住居費に消えることになります。更に35年ローンでは定年までかかりますので繰り上げ返済も考えねばなりませんから更に必要になります。

家賃を払うくらいなら、、、とよく考える人がいますが、頭金がほとんどない状態では、家を購入するより借家で生活するほうが、最終的にためることのできる資産は多いのです。
これは、不動産というのは年数とともに価値が減少するということと、金利の支払いが馬鹿にならないためです。そして、借家と違ってローン以外の費用が馬鹿にならないからです。

以上のことから私のお勧めは当面は借家住まいとして、預金に励み、1000万円たまったところで次のステップに行くことです。夫婦の収入は合わせて500~570万円程度あるとのことですから、それですと借家住まいとしても、月10万円×12=120万円は可能であると思います。5年で600万円たまりますので1000万円となりますから購入圏内となります。

では。

「借りることができる」と「生活していくうえで妥当なローン金額」は同じではありません。「借りることができない」場合は誰がどう考えても無理があるという意味です。
「借りることができる」というのはかなり困難は伴うけど、ほかへの支出を極力抑えてがんばればぎりぎりなんとかなるというレベルです。

これからご結婚とのことですから、色々新生活が楽しみなことと思います。しかしその新生活をローン返済生活一色にしたくないのであれば、ぎりぎりの「借りることのできる限界」まで借りるのではなく、「...続きを読む


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