調整区域＆田んぼの跡地に建てる家

経験者の方や、御存知の方、お教え下さい。

私達、夫婦は現在アパート住まいをしています。
将来的な事を考えて、
「家を建てようか」と相談中なのですが…。
　私の叔父にあたる人が、家を建てるなら、
現在田んぼとして人に貸している所を
私達に譲って下さると言う事なのですが。
色々調べると、調整区域だと言う事や、
私と叔父が2身頭で無い為、
「譲り受ける事が難しい」
　と言う情報ばかりが入って来ます。
私達が、叔父から　その土地を譲り受ける事は
無理なのでしょうか？
調整区域ってお店を出せば建てれると聞いた気もしますが…

それと、「田んぼの上に家を建てるとガスが発生するので
　　　　　健康上良く無い」と大昔に聞いた記憶があるのですが、
私には知識が全く無い為、御存知の方　お教え下さい。
ちなみに、川がすぐ横にあるのも不安です。

一生に一度の大きな買い物をするのですが、
何から調べて良いのやら、わからない事だらけです（涙）。

宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： robocut 回答日時：2003/10/13 23:02

nhiyoriさん今晩は。

　私は専門家では有りませんが、８年ほど前に農地を宅地にして家（店）を建てました。その経験から回答いたします。

Ｑ：私と叔父が2身頭で無い為、 「譲り受ける事が難しい」
Ａ：これは多分、二親等であれば分家申請を使えるのですが、三親等ですと出来ないのだと思います。我が家は分家申請で家を建てました。土地は祖父の物でした。

Ｑ：私達が、叔父から　その土地を譲り受ける事は
無理なのでしょうか？
Ａ：譲り受けることは出来なくても借りることは出来ます。（何れは調整区域も解かれる時が来るでしょう）

Ｑ：調整区域ってお店を出せば建てれると聞いた気もしますが…
Ａ：♯２さんの回答と合わせて、私のところでは店舗住宅（お店と住宅が１つの建物）では許可が出ませんでした。市町村での違いもあるのかも知れませんが・・・

Ｑ：ちなみに、川がすぐ横にあるのも不安です。
Ａ：川に堤防が有り、水面が土地（田圃）より高い場合は川の氾濫時に水没する覚悟が必要です。

Ｑ：、「田んぼの上に家を建てるとガスが発生するので健康上良く無い」と大昔に聞いた記憶があるのですが、
Ａ：このような話は聞いた事が有りません。

但し田圃だった土地に家を建てるのは意外と費用と時間が掛かるものです。我が家の場合は
１.店舗住宅が認められなっかた為、住宅を別に建てた。土地を分筆（二つの地番に分ける）し片方をお店もう片方を家にしました。

２．田圃だった為、地盤が、緩い（強度不足）ので地盤改良等が、必要になった。（１６０万円くらい）ベタ基礎でも２階建ては駄目でした。

３．家の前に用水が有った為に出入り口用に、そこに橋を架けさせられた。（８０万円×２箇所）

４．家の横にある農道と用水（引き込み用）は道路後退（道幅拡幅）の為、我が家の負担で工事をしました。１．５ｍ程後退（採納？）８０万円。

５．周り全てが田圃だったので埋め立て時に擁壁（土抱え？）を作った。２面は用水と農道に面しているのでＬ字型で高さ約１ｍで５０万円。埋め立てに使う土も埋める体積によっては相当掛かります。

６．我が家は直ぐ前に水道の本管があったのですが、それでも水道を引く工事で１２０万円掛かりました。距離が遠いとそれだけでン百万円です。

７．下水道も周り全てが田圃ですと完備されていないので我が家の場合は、お隣に土地を借りて排水管を通して排水路まで流しています。

８．農地から宅地に変える（農地転用）は書類が県庁まで回り審査されるのですが、埼玉県では年に２回しか行われないので時期を逃すと半年先になります。それと地元の農業委員会の許可も必要になります。

９．ガスも田圃の真ん中に都市ガスがある訳無いのでＬＰガスです。（最近は価格差が有りませんが当時は今以上に価格差がありました）

１０．周りに家が無いと分かりませんが、これから１０年、２０年後に回りに家が建つと日当たりがどうなるか？これも考慮しないと駄目です。

最後にnhiyoriさん本人が、そこに家を建てられなくても叔父さんや二親等までの人であれば家を建てられるはずです。名義等の問題は有りますがそれらを解決できる策があれば・・・

以上ｒｏｂｏｃｕｔでした。

No.4 回答者： kikihaha863 回答日時：2003/10/14 02:17

叔父さんに”既存宅”をとってあるか聞いてみてください。

市街化調整区域が制定される際、この”既存宅”がとってあれば一定の条件下で住宅建築は可能です。とっていなければ、住宅建築は難しいですね。（但し、世の常として逃げ道はありますけど…。このスペースだけでは残念ながら説明し切れません。）

それと、田んぼの上に、ガス…という話ですが、まんざら否定もできませんが、今回のお悩みの内容からして、それは取るに足らない事かと思います。

田んぼの上に建築しようとするときに１番気にしなければいけないことは、地盤強度です。田んぼの場合、今の泥は一度掘り返して土を入れ替えます。（これは最低限すること）かなり、地盤は軟弱です。建築予算に『地盤改良』と『杭』の費用ははずさない方が賢明だと思います。結構ここの費用を削る施主のかたが多いんですけど、後々痛い目にあうと思います。

ガスの件ですが、田んぼに使った農薬や作物の残骸などを、きちんと処理しないで適当に埋め戻したりすると、やはり健康上良くない事は、明らかですね。

土地に大木があって撤去する時、根が張りすぎていたりして取りきれないとき等、後々その根が腐ってガスを発生する事はあるようです。でも田んぼでは、それほどのことは無いと思いますね。

土地の購入代金を考えれば、調べる価値はあります。地元の方に相談される事をお勧めします。私は以前、設計事務所に勤めていた者です。主人は工務店に勤める１級施工＆建築士です。今は、子育て中の専業主婦ですが、建築が好きで、アドバイザーみたいな事を無償で!?おせっかいしています。他の方のアドバイスを否定するつもりはありませんが、私は親切な地元の（田んぼの所在する）設計事務所に相談される事をお勧めします。

内容的には敬遠されがちな内容なので、めげずにがんばってください。家を建てる事はホント大変です。でも、楽しいです！　

No.2 回答者： andersen 回答日時：2003/10/12 20:56

市街化調整区域内については、その土地を管轄している役所（市役所・町役場など）の都市計画担当課または開発指導担当課に問い合わせることをお奨めします。

時間がとれるのであれば、担当課に出向いて『この市街化調整地区にある「大字Ａ＊＊番地」を取得して住宅を建設する計画があるんですが可能でしょうか？』と問い合わせれば職員が調査・回答してくれると思います。地図を持っていかなくても担当課に備え付けてあると思います。
土地を取得してしまってから「住宅建設は不可能」では意味がありませんからね。
「お店を出せば・・・」という話は、もともと、その地区に住んでいる住民の生活向上を目的とした「沿道サービス」の充実のことだと思います。この場合に建てられるのは、スーパーマーケット等の販売店（個人商店を含む）やガソリンスタンド等または公民館等の公共性があるものです。
もし、役所へ「商店兼住宅」で建築確認を提出して、全く別の建物が建てられた場合、建築確認通りに建てるように指導されます。極端な例としては建築確認の取り消し、「強制代執行」より解体・原状回復の対応がなされる場合があります。
不安要素が存在する場合、それを一つ一つ解消してから計画に着手することをお奨めします。

No.1 回答者： noname#5344 回答日時：2003/10/12 20:42

調整区域の農地についての制限は次のとおりとなります。

農地法（優良な農地を保全することを目的とする法律）の制限を受けます。
具体的には、所有権の移転などを行うには都道府県知事の許可が条件となります。

農地を農地として譲渡するには、譲受人が「農家」（一定面積以上の農地の所有者・耕作者）であることが条件となり、これを満たさない場合には譲渡が許可されません。

農地を農地以外に「転用」するにも農地法の許可が必要です。
こちらには「農家」である必要はありませんが、通常は許可されません。
なぜなら「調整区域の農地」は「農地」であるままに保全すべきであるというのが大前提だからです。
農地政策です。

叔父－甥姪の関係は「三親等」ですので、叔父に子供がいる場合には相続権もありませんから、当該土地を取得することは、不可能に近いということになります。


では叔父の農地の上に、甥姪が建物を建てることは可能でしょうか。
「物理的」に建てること自体は可能でしょう。
但し「違法建築」となり、取毀命令（原状回復命令）が出されることが考えられます。

建物を建築するにあたって「建築確認」をとることになりますが、農地でありますので、許可はおりません。（例外もありますが、条件が厳しく極めてまれです）
これを無視して強行しても上記の通りとなりますし、もちろん銀行からの建築資金の融資もおりません。


このように「調整区域」にある「農地」については厳しい制限が数多くありますので、そこを自宅用地にすることは無理に近いということになります。

具体的に相談したいということでしたら、地元の司法書士さんに資料を持参された上でご相談下さい。