妻側の条件（？）を利用して調整区域を買えるか？名義は？

Ａ市の市街化調整区域に良い物件が見つかりました。
私（住宅買蔵）は購入の意思を固め今週末にも売買予約契約
または売買契約の締結を考えています。

ただ、いまいち理解していないことがありご質問させていただきます。

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まずは背景
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■ 家族構成（もちろん仮名です）
自分：住宅買蔵
妻：住宅買子（旧姓：丸岡買子）
娘２人
Ｂ市に居住

義父：丸岡父男
義母：丸岡母子
線引き前からＡ市調整区域に居住している。兼業農家（今は定年退職で農業だけ）
義兄夫婦が同居

■ 購入したいＡ市の土地情報
市街化調整区域/要資格
農振法適用の除外申請を提出する必要がある土地です。
義父母の所有している土地ではありません。

■ その他
　購入代金は現金一括で私達夫婦が負担（安いので可能）
　建物は別途住宅ローンを利用予定
　建物の業者は未選定

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Ａ）不動産屋に聞くと「大丈夫、買えるよ！」と言ってくれましたが
　　どのようにして買えるのでしょうか？
Ｂ）買える場合、名義は誰に設定できるのでしょうか？
Ｃ）こういったケースで注意点があれば教えて下さい。

※）手順としては以下のようなことを考えています。
　　１－まず条件付売買契約の締結（または売買予約契約の締結）
　　２－１の内容を基づく所有権移転仮登記
　　　　　　この段階で、手付等を支払う？
　　３－農地法の申請
　　４－農地法の許可
　　５－条件成就による本契約
　　６－条件成就による仮登記の本登記
　　７－代金支払（決済）

無駄な情報、足りない情報があるのでしょうが、どうか教えて下さい。
皆さん、よろしくお願いします。m(__)m

No.13 回答者： nouchi-chiba 回答日時： 2004/10/29 20:09

どうにかなりましたか？

No.12 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/10/09 23:37

市街化調整区域に住宅を建てるために、関係機関と調整する人たちがいるようです。

建築事務所の設計士の人が一番多いようです。
そのような事で、金がもらえるほど、難しく、経験知識が必要となるようです。

相当慎重に対応すべき事のようです。

この回答への補足

■ 中間報告
現時点では不動産屋と建設会社、そして我々夫婦の４人で話をしているのですが、
これからはそれに行政書士が１人加わります。（すべて地元人で構成）
今回の件は、その行政書士から市や県に掛け合っていただくことを前提に考えています。
※A市の市街化調整区域購入/農新除外/農転などの問題をかかえる、私のような依頼を得意として受け持っている方だそうです。
行政書士とはまだ会ってもいないので、今度の土曜日に打合せをし、今後のスケジュールや報酬について話を進めます。
土地購入だけでなく、建築可能か？贈与でひっかからないようにすすめるには？
名義は？など、クリアにしてから契約に移行することにします。
成功報酬ですので、我々が目的達成できなければ無料です。
ただ、成功したらいくら？はまだわかりません。依頼前にクリアにしておきます。

補足日時：2004/10/12 18:04

この回答へのお礼

sarujiesittaka様

再度のご回答ありがとうございました。
> そのような事で、金がもらえるほど、難しく、経験知識が必要となるようです。
報酬がいくらか気になるところですが、ババをつかむわけにも行かないので慎重対応をしていくつもりです。
現段階まで諦めずにきているのは、sarujiesittaka様の＃５”少し楽観的な・・・”に救われた部分が大きいです。本当にありがとうございます。

以上、まずは途中報告とお礼でございます。
また進捗あり次第、随時ご報告させていただきますね。

お礼日時：2004/10/12 20:42

No.11 回答者： noname#42610 回答日時： 2004/10/09 10:15

こんにちは。

地域によっても違うと思われますが、市街化調整区域に住宅等を建築する事は、これからその土地を購入する方にはまずもって無理ではいかと思われます。以前からの所有地である事・他に宅地を所有していない事・農林漁業従事者・立ち退き等の方は建築出来る要件には当てはまりますが、これから市街化調整区域を購入しても、家庭菜園程度にしか利用できず、住宅は建築出来ないと思われます。

奥様のご両親が農家をしていても、ご両親の所有する土地を分筆するなり贈与されるなどしないと、調整区域には建築出来ません。

わたしが勤務する設計事務所にも、不動産屋さんの太鼓判ありきで調整区域の土地を購入したものの、調べてみたら建築不可のところであったと、地団駄踏むケースが時々あります。
お近くの市町村の相談窓口、建築指導課・開発指導課等にまず建築出来る物件かどうか相談に行かれてから契約されるのが先決です。

この回答への補足

■ 中間報告
現時点では不動産屋と建設会社、そして我々夫婦の４人で話をしているのですが、
これからはそれに行政書士が１人加わります。（すべて地元人で構成）
今回の件は、その行政書士から市や県に掛け合っていただくことを前提に考えています。
※A市の市街化調整区域購入/農新除外/農転などの問題をかかえる、私のような依頼を得意として受け持っている方だそうです。
行政書士とはまだ会ってもいないので、今度の土曜日に打合せをし、今後のスケジュールや報酬について話を進めます。
土地購入だけでなく、建築可能か？贈与でひっかからないようにすすめるには？
名義は？など、クリアにしてから契約に移行することにします。
成功報酬ですので、我々が目的達成できなければ無料です。
ただ、成功したらいくら？はまだわかりません。依頼前にクリアにしておきます。

補足日時：2004/10/12 18:04

この回答へのお礼

abikasisu様

こんにちは。ご回答ありがとうございました。
困難だと思いますが、最後までチャレンジしてみます！　進捗あればこの場をお借りして報告いたします！！

お礼日時：2004/10/13 09:10

No.10 回答者： nouchi-chiba 回答日時： 2004/10/08 23:59

千葉県某市の農業委員会に勤務しているので千葉県の場合をお答えします。

県により多少扱いが違うようなので・・・まだ、経験が浅いのでので多少間違いはあるかもしれません。

まずは基本から
○農地を農地として売買、贈与、相続、あるいは貸し借りする場合（農地法第３条）
1,農地等を耕作する目的で所有権を移転したり、あるいは賃借権や使用貸借権等を設定する場合はの許可が必要です。
2,権利を譲り受ける場合、農業経営面積が50アール以上あるか、あるいは権利取得後50アール以上になる必要があります
３、許可後、最低3年間は原則として転用できません。
○所有者自身が自分の農地を、農地以外の用途に転用する場合（農地法第４条）
○農地転用することを目的に、所有権を移転する場合（農地法第５条）
4条5条とも,「農用地区域」に該当する農地を転用する場合は、事前に除外の手続きが必要です。

以上のことから、義父が農地として購入→許可後転用は最低3年置く必要があることから現実的ではありません。（3年待てるのなら言って下さい。）

直接あなたが農地を住宅建設目的に購入する場合農地法第5条になりますが、まず私が実際申請を受け付けるにあたり最初に確認する項目を簡単に言えば、
○農用地区域でないこと（解除の見込みがあること）
1種農地でないこと(専門用語ですみません。簡単に言えばいい農地。農業委員会で確認ください）
○農地以外の代替えの土地がないこと
○都市計画法等他法令の定めによる許可等を得る見込みがあることです。

※農用地区域・何種農地であるかは地番さえわかれば教えてくれるはずなので確認してください。その際地図があると話が早いです。

質問によると今回の場合、農用地区域みたいなので農用地解除が必要です。
農用地区域の解除要件としては(ホームページより抜粋)
(1)農用地区域外に代替えの土地がない場合
　原則的には農振区域外の農用地を転用しますが、農振区域内にしか土地を所有していない場合は、例外的に農振除外が認められます。
(2)農用地区域内での利用上の支障が軽微であること
　転用しようとした農用地が周辺の農地を細断し、農作業に悪影響がでるような土地は除外の対象になりません。
(3)ほ場整備などが完了して８年が経過していること
　土地基盤整備事業を行った農用地は優良農用地となり、これらを保護するため、事業完了後８年が経過していないと除外の対象になりません。
(4)変更後、土地利用の混在が生じないこと
　無秩序な非農業的土地が介在することにより、農作業の効率や排水路などの機能低下が生じるような場所は除外の対象になりません。
(5)変更後、農用地区域の集団性が保たれること
　効率的な農作業を行うために必要な農地の連たん性を確保するため、集団的農用地は除外の対象になりません。
(6)都市計画法等他法令の定めによる許可等を得る見込みがあること

ということです。

結論としては土地の情報が足りないので正確ではないですが『自分だったらその土地は止める。その土地にこだわりがあるのなら「農地法5条の許可」を条件に買います。（不動産屋は信頼できる業者ですか？手付金だけとられて逃げられないように気をつけましょう。）』

※不動産屋に土地を紹介してもらう→農業委員会・建築関係部署に建設可能な土地か確認する→建物を検討するの順かと思います。いずれにせよ市街化区域の宅地と違い細心の注意が必要です。

この回答への補足

現時点では不動産屋と建設会社、そして我々夫婦の４人で話をしているのですが、
これからはそれに行政書士が１人加わります。（すべて地元人で構成）
今回の件は、その行政書士から市や県に掛け合っていただくことを前提に考えています。
※A市の市街化調整区域購入/農新除外/農転などの問題をかかえる、私のような依頼を得意として受け持っている方だそうです。
行政書士とはまだ会ってもいないので、今度の土曜日に打合せをし、今後のスケジュールや報酬について話を進めます。
土地購入だけでなく、建築可能か？贈与でひっかからないようにすすめるには？
名義は？など、クリアにしてから契約に移行することにします。
成功報酬ですので、我々が目的達成できなければ無料です。
ただ、成功したらいくら？はまだわかりません。依頼前にクリアにしておきます。

補足日時：2004/10/12 18:01

この回答へのお礼

nouchi-chiba様

ご回答ありがとうございます。
まさか農業委員会勤務の方からご助言いただけるとは。。。感謝感激です！！ご助言いただいた内容はしっかりと不動産屋に伝えておきました。→びっくりしていました。＃９（terachan様）のお礼欄をご参照下さい！

> 農業委員会・建築関係部署に建設可能な土地か確認する
これを行政書士にお願いしようと思います。
と、申しますのは実は、【義父には（義父・義兄の）居住地以外に調整区域かつ農地が３つある】のでなんらかの作文がいると思われ”ヘタ”が打てないのです。この時点で申請が認められる可能性はかなり低いのですが、行政書士と相談しつつ進めていこうと思っております。

以上、まずは途中報告とお礼でございます。また進捗あり次第、随時ご報告させていただきますね。※◎×の結果は直ぐに分かると思います。

お礼日時：2004/10/12 19:52

No.9 回答者： noname#20895 回答日時： 2004/10/06 22:21

再び登場しました。

売主側で地目変更・・・の件ですが。
調整区域の農地で農地転用５条（地目変更及び所有権移転）するのはかなり難しいです。そこで調整区域の農地を売りたい人は、農地転用４条（地目変更）で先に地目を農地以外に変更してから売るケースが多いようです。その４条も簡単ではないはずですが、そちらの方が抜け道も多いようです。
地元の農地を持っている人なら、そのへんの事情や抜け道があるならそれもご存知かもしれません。不動産屋よりも地元の人や農業委員に相談したほうが良いでしょう。
しかし、他の方も書いておられるように、建築できるかどうかも大きな問題です。

この回答への補足

■ 中間報告
現時点では不動産屋と建設会社、そして我々夫婦の４人で話をしているのですが、
これからはそれに行政書士が１人加わります。（すべて地元人で構成）
今回の件は、その行政書士から市や県に掛け合っていただくことを前提に考えています。
※A市の市街化調整区域購入/農新除外/農転などの問題をかかえる、私のような依頼を得意として受け持っている方だそうです。
行政書士とはまだ会ってもいないので、今度の土曜日に打合せをし、今後のスケジュールや報酬について話を進めます。
土地購入だけでなく、建築可能か？贈与でひっかからないようにすすめるには？
名義は？など、クリアにしてから契約に移行することにします。
成功報酬ですので、我々が目的達成できなければ無料です。
ただ、成功したらいくら？はまだわかりません。依頼前にクリアにしておきます。

補足日時：2004/10/12 18:03

この回答へのお礼

terachan様

再度のご回答ありがとうございます！
お陰様で「よくここまで知っていますね/調べましたね！」と不動産屋、建築士から感心されてます。^^;
このサイトの存在と皆様からのご助言について話をしたらびっくりしていました。そして「そうですね。問題は、皆様から聞いておられるようなことです。間違いないようすすめます！」と言ってくれており、プラスに働いているかな？と感じています。

農地転用４条、５条どちらも難しいでしょうね。
補足に書かせていただいたよう、その道の（A市に詳しい）行政書士に相談し、最後までリスク回避しつつチャレンジしていきたいと思っております！！

以上、まずは途中報告と、これまでのお礼でございます。
また、進捗あればこの場を借りて随時ご報告させていただきます。

お礼日時：2004/10/12 19:18

No.8 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/06 20:09

>住宅ローン返済は私(夫）が得た収入で行うので、ローンを申し込む人の名義は私にしておく必要があるのですよね？

贈与税を支払いたくなければそういうことです。

>その場合、手順はどうする必要があるのでしょうか？
これが大問題です。果たして解決策があるかどうかがわかりません。
わかっているのは建築確認申請はご質問者の名前が入っていなければ銀行はまず融資しないだろうと言うことです。
あと建物に融資を受けるのであれば建物にご質問者の持分が、土地について融資を受けるのであれば土地についてもご質問者の持分が必要になります。
（ご質問者名義でローンを組むので当然ですが）

土地については現金決済であれば、ご質問者の持分がなくても建物への融資は可能です。（もちろん土地についても抵当権を設定しますが）

なので、この制約条件と、農転等の制約条件を両方満たすように出来なければ、結局住宅は建てられないか、巨額の贈与税を支払うかです。

だから厄介なのです。

この回答への補足

■ 中間報告
現時点では不動産屋と建設会社、そして我々夫婦の４人で話をしているのですが、
これからはそれに行政書士が１人加わります。（すべて地元人で構成）
今回の件は、その行政書士から市や県に掛け合っていただくことを前提に考えています。
※A市の市街化調整区域購入/農新除外/農転などの問題をかかえる、私のような依頼を得意として受け持っている方だそうです。
行政書士とはまだ会ってもいないので、今度の土曜日に打合せをし、今後のスケジュールや報酬について話を進めます。
土地購入だけでなく、建築可能か？贈与でひっかからないようにすすめるには？
名義は？など、クリアにしてから契約に移行することにします。
成功報酬ですので、我々が目的達成できなければ無料です。
ただ、成功したらいくら？はまだわかりません。依頼前にクリアにしておきます。

補足日時：2004/10/12 18:02

この回答へのお礼

Attorney様

再度のご回答ありがとうございました！
確かにいろいろと厄介ですね。でも最後までリスク回避しつつチャレンジしていきたいと思っております！！
今回はAttorney様から頂戴した＃４の
>購入するのであれば、農地関係の申請に詳しい行政書士や司法書士、及び融資を考えている銀行、建築士などと相談
>基本的には、農振外し、農転承認、住宅建築確認申請承認、銀行の融資（特に建物）審査が通ったら、契約実行でつまずいたら契約停止という形
通りにしていくことを決めました。
以上、まずは途中報告と、これまでのお礼でございます。
また、進捗あればこの場を借りて随時ご報告させていただきます。

お礼日時：2004/10/12 19:10

No.7 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/06 12:19

>持分登記≒共同名義ということなのでしょうか？

共同名義というのは通称であり、不動産には持分登記という言葉しかありません。
この持分比率もきちんと出資した割合にしなければなりません。
登記では　日本太郎７、日本花子３のように登記します。これを持分登記といいます。

でこの登記の割合が実際の出資者と異なると贈与になるわけです。
ちなみに、もし妻がローンを組んだとしたら、そのローンの分は妻の名義にする必要があり、更に返済は妻が得た収入で行わなければなりません。ここで夫が代わりに返済するとそれは贈与になり、贈与税の対象になります。

贈与税は相続税脱税防止の為にあるため、得に法定相続人間である妻、夫、子供、親の間では厳しくみますからご注意下さい。

この回答への補足

再度のご返答ありがとうございます！！！(^^ゞ

と、いうことは・・・
住宅ローン返済は私(夫）が得た収入で行うので、ローンを申し込む人の名義は私にしておく必要が
あるのですよね？

その場合、手順はどうする必要があるのでしょうか？
--------------------------------------------------------------------------------------
１．ご指摘頂いた様にしっかりとした白紙撤回事項を設けておく
２．融資先を選定、農振除外申請、農転申請、住宅建築確認申請を行う。
３．白紙撤回事項項目全てクリアしたら・・・
４．妻の親名義で土地を購入してもらう。
　　※この土地を相続時に引き継ぐのか、購入してもらった後で贈与してもらうかは別途検討。
　　　→土地代が安く丁度「住宅資金贈与の特例」範囲内です。

　　もしくは

４．Ａ市の都市計画担当課に、義兄名義で当該土地に、「農家の分家住宅」が建築可能か確認。
　　併せて妻を農業従事者として、妻名義で、分家住宅が建築可能か確認。

　　※これはどういう内容で調整区域を購入するにかによって変わるのでしょうね。
　　　農家分家が現実的なのかもしれませんが、元々私達夫婦がＡ氏出身・２０年居住していた
　　　ので「Uターン」によるという手が取れないか試しては見ます。
　　　（現実どちらも難しいのでしょうが）

５．住宅の建築に関して業者決定する。→発注、持分登記
--------------------------------------------------------------------------------------
こんなところでしょうか？ご指摘いただけますと幸いです。（ご多忙の中申し訳ございません）

補足日時：2004/10/06 16:14

No.6 回答者： kanjukukaki 回答日時： 2004/10/06 02:23

流れとしては

1目的の土地を義父が購入
2義兄の分家建設を理由に農振除外申請
3除外が下りたら農転許可申請
4許可が下りたら施主義兄で住宅建設
5住宅完成後諸般の事情により住宅買蔵家入居
といったところでしょうか
手続に住宅買蔵の名は一切出ない方法になりますので銀行さんとも打ち合わせが必要です
農地の取り扱いに厳しい役場ですと拒否されますので正直に話をするのは避けてください

この回答への補足

非常に分かりやすく纏めて頂きまして、感謝申し上げます！！

そうですか。土地義父名義、住宅施主義兄（名義も？）ですかぁ。。。
義兄夫婦とMYワイフが仲良くないので、難しいかもしれません。

ううぅ、ちょっと目の前が暗くなってきました。
ちなみに
> 5住宅完成後諸般の事情
は、なんらかの”作文”が必要ということでしょうか？

補足日時：2004/10/06 11:43

No.5 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/10/05 23:12

少し楽観的な回答を書き込みます。

農家の分家住宅として建築するのでしょうね。
その場合の手続きは、次のとおりと想像されます。

まず、そのＡ市の都市計画担当課（開発行為担当課：あるいは、県の出先機関、建築・開発担当部署）にゆき、義兄さん名義で、その土地に、「農家の分家住宅」が建築可能か否かを確認する事です。

その話の中で、貴方の奥さんを農業従事者として、奥さん名義で、分家住宅が建築可能かどうかを確認する事も必要です。

建築可能であれば、その人名義の住宅となります。

次ぎに、その市の農業委員会に行き、その土地の「農振除外」について確認してください。（もしかすると、農林水産担当課かもしれません）
特に事業完了の時期です。
８年以上（？：１０年なら確実）経過していれば、わりと容易です。
農振除外の審議会の開催時期を確認してください。
また、臨時の審議会の開催が可能かどうかも。

私の近隣の市町では、農振除外の審議会は、年１回で、開催時期は、毎年３月か、７月位です。

つまり、農振除外には、意外と期間がかかるのです。

そして、同じところで、農振除外を行った場合の、その土地所有者としての「負担金」を確認してください。
農家の分家を建築する場合は、「負担金」は、不要の可能性が高いのですが、「水利」の関係で、何らかの清算金が必要となる可能性があります。

同時に、農地法５条による申請についても確認しておいてください。

上記が完了して、土地が入手できるのでしょう。

そして、上記の申請を行った人名義で、住宅ローンを組むことになると思われます。

この土地購入から、住宅建築竣工までは、相当時間を要することが想像されます。

この方法が一番円滑に思われますが、相当覚悟がいることになるのでしょう。

まず、そのＡ市の行き、確認されてから、購入するかどうかを決められてはいかがでしょうか？

この回答への補足

やさしく詳細にわたって教えていただきましてありがとうございます！

そうですね、Ａ市の都市計画担当課に問い合わせてみたいと思います。
農振除外の審議会は年に4回と聞いています。

> 農家の分家住宅として建築するのでしょうね。
もしくはU字ナンチャラ？で・・・と話がありました。（これは不動産屋も確実性を持っては話をしていなかった）

> 農振除外を行った場合の、その土地所有者としての「負担金」
については全く勉強不足ですので一度google検索してみますね。

> そして、上記の申請を行った人名義で、住宅ローンを組むことになると思われます。
結局は”良くて”妻名義の土地に、妻名義の家が建つということでしょうかね。
＃4様からもご教授頂いた様に、持分登記にしたいところなのですがむずかしのでしょうか？

補足日時：2004/10/06 11:24

No.4 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/05 22:24

非常に注意が必要な物件です。

特に契約書に書く停止条件をしっかりしないと大変なことになります。

>Ａ）不動産屋に聞くと「大丈夫、買えるよ！」と言ってくれましたがどのようにして買えるのでしょうか？

買うだけであればまだ可能性はありますが、、、住宅を建てるときに更に難関があります。

>Ｂ）買える場合、名義は誰に設定できるのでしょうか？
許可が下りるのであれば誰でもよいのですが、多分要資格ということから妻の親名義ですよね。それだとご質問者や妻は購入できません。
資金がご質問者や妻で名義を親とすると、贈与税が発生します。

>Ｃ）こういったケースで注意点があれば教えて下さい。
こういう土地の怖いのは、土地は何とか購入できても、次に農転申請が通らないと家を建てられない。
更に建築確認の名義関係で、実はこのサイトでもトラブルが生じて土地は購入できたが建物を建てられない事態になった人が相談していました。

基本的に住宅ローンでは、
家屋の名義、建築確認申請の名義がローンを申し込む人の名義になっていなければ駄目です。

家を建てるまでは沢山のハードルがあり、途中でこけると全てがパー、土地だけ残るという最悪な事態もある土地なので、購入するのであれば、農地関係の申請に詳しい行政書士や司法書士、及び融資を考えている銀行、建築士などと相談して間違いのない契約にしなければなりません。

基本的には、農振外し、農転承認、住宅建築確認申請承認、銀行の融資（特に建物）審査が通ったら、契約実行でつまずいたら契約停止という形にしないと駄目かもしれません。

あと、土地・建物の名義は実際の出資人（ローン部分はローンの名義人）に持分登記することを忘れずに。
贈与税回避のためです。

この回答への補足

まことにやさしく事細かに教えていただきましてありがとうございます！

そうですね。土地の契約は売買契約ではなく、購入申込にしようと思います。
それにしても確認不足は否めないなぁ？といろいろ思い直しています。

まずは
>農振外し、農転承認、住宅建築確認申請承認、銀行の融資（特に建物）審査が通ったら、契約実行でつまずいたら契約停止
を行うよう考えています。

しかし銀行と何にも話をしていない状態で「いけるだろう」の見切りでしたのでその後は融資先を選定し相談してみようかなと思います。

私としてはせめて共同名義にならないかなという希望がありますので
>土地・建物の名義は実際の出資人（ローン部分はローンの名義人）に持分登記することを忘れずに。
を行いたいと思っています。
持分登記≒共同名義ということなのでしょうか？

補足日時：2004/10/06 11:16