妻側の条件（？）を利用して調整区域を買えるか？名義は？

Ａ市の市街化調整区域に良い物件が見つかりました。
私（住宅買蔵）は購入の意思を固め今週末にも売買予約契約
または売買契約の締結を考えています。

ただ、いまいち理解していないことがありご質問させていただきます。

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まずは背景
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■ 家族構成（もちろん仮名です）
自分：住宅買蔵
妻：住宅買子（旧姓：丸岡買子）
娘２人
Ｂ市に居住

義父：丸岡父男
義母：丸岡母子
線引き前からＡ市調整区域に居住している。兼業農家（今は定年退職で農業だけ）
義兄夫婦が同居

■ 購入したいＡ市の土地情報
市街化調整区域/要資格
農振法適用の除外申請を提出する必要がある土地です。
義父母の所有している土地ではありません。

■ その他
　購入代金は現金一括で私達夫婦が負担（安いので可能）
　建物は別途住宅ローンを利用予定
　建物の業者は未選定

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Ａ）不動産屋に聞くと「大丈夫、買えるよ！」と言ってくれましたが
　　どのようにして買えるのでしょうか？
Ｂ）買える場合、名義は誰に設定できるのでしょうか？
Ｃ）こういったケースで注意点があれば教えて下さい。

※）手順としては以下のようなことを考えています。
　　１－まず条件付売買契約の締結（または売買予約契約の締結）
　　２－１の内容を基づく所有権移転仮登記
　　　　　　この段階で、手付等を支払う？
　　３－農地法の申請
　　４－農地法の許可
　　５－条件成就による本契約
　　６－条件成就による仮登記の本登記
　　７－代金支払（決済）

無駄な情報、足りない情報があるのでしょうが、どうか教えて下さい。
皆さん、よろしくお願いします。m(__)m

No.3 回答者： noname#20895 回答日時： 2004/10/05 21:56

農振が外れるかどうかが大きな問題ですし、農振が外れたとしても農地転用ができるかどうかも問題です。

農地として買う場合は、義父（要件を満たしているとして）の名義にでもせざるを得ないでしょうが、売主側で地目変更してもらってから買う方がいいでしょう。（簡単にできるとは思えませんが）
また蛇足かもしれませんが、調整区域で農振の土地ということならば、上下水道等の整備に費用がかかりませんか？それとその土地で住宅ローンが使えるかどうかも疑問です。そのあたりはお調べになりましたか？

この回答への補足

専門家からのご助言、心強く思います。ありがとうございます！

市水道、プロパンガス、浄化層、側溝アリです。
下水設備はまだ当該地域には用意されていません。その土地で住宅ローンが使えるかは確認していませんでした。。。

> 売主側で地目変更してもらってから買う方がいいでしょう。（簡単にできるとは思えませんが）
こんなことできるのですか！！無論、簡単に・・・と指摘いただいてますが。。。
もしよろしければその辺り、もう少し詳しく教えていただけますと幸いでございます。

補足日時：2004/10/06 11:35

No.2 回答者： agboy 回答日時： 2004/10/05 21:49

不動産の仕事をしてますが、調整区域の売買は一度だけなので自信がありません。

ご質問を見る限り、土地の所有権移転については心配がないと思われます。＃１さんのように、停止条件さえつければ問題ないと思いますが、問題は住宅の建築でしょう。住宅を建設する為に購入するわけですから、それが成就されないのであれば買う意味がありません。ご質問では土地取引のみに御不安があるようですが、住宅建設の可否についてご確認することをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございました！
他の皆様からも同様に指摘いただけましたので、
＃4様から頂いた
>農振外し、農転承認、住宅建築確認申請承認、銀行の融資（特に建物）審査が通ったら、契約実行でつまずいたら契約停止
を元に、焦らず、確実に進めていきたいと思います。

お礼日時：2004/10/06 11:42

No.1 回答者： adjective 回答日時： 2004/10/05 20:56

どんな土地でもお金を出せば買えますね。

農地法と農振法は違うとおもいます。

売買契約はできますけど、農振がはずれる保証はあるんでしょうか？近くの農振地域に家が建っていますか？
前例がないときびしいかもしれませんよ（どんな場所かわからないので）

ということで、農振がはずれなかった場合、契約を無効にする条件は必要かと思いますが。

この回答へのお礼

素早くご回答いただきましてありがとうございました！

> どんな土地でもお金を出せば買えますね。
はい、おっしゃる通りですね。(^_^;)
その後、きちんと家が建つかが重要ですからね。

> 農地法と農振法は違うとおもいます。
はい、法令上の制限として両方が記載されていました。
農振除外、農転の承認共に必要なんですよね？

> 前例がないときびしいかもしれませんよ
これは回りにちらほら新居が建っているので良いかもしれません。
無論、皆が皆「地主さんの子供たちが親の土地に建てている」のかもしれませんがね。。


まずはしっかりと白紙撤回事項を入れておこうと思います。
→＃４様から指摘いただいている内容などで。

お礼日時：2004/10/06 11:31