農地と宅地

約400坪の土地付き一戸建を購入しようと境界線等を見学後、内金を不動産屋に払いましたがその後その土地の一部（約150坪）が他人の土地だと判明し売買できないため反対側の農地を少し多めに（約180坪）くれるので契約どうりの値段でどうかと持ちかけられています。農地と宅地って坪単価でどの位違うのでしょうか？その農地は現在荒れ地で平地にするのにも金がかかりそうです。この不動産屋さんの話どう思いますか？　宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/11 13:27

＃１です

＞契約取り消しの場合は当然内金は返してもらうつもりでいます。

その「内金」からして怪しいのです、
通常は手付け金．．．
貴方の場合、手付け金でしたら先方の都合で契約出来ないのですから倍返し．．．。

内金ならその金額だけ返してお仕舞い．．．。

最初から取引不成立を承知していたとしか思えません。

この回答へのお礼

手付け金だと倍返しってあるんですか？知らなかった。。内金全部戻ってくれば御の字だとおもっていました。実際、現地を何回も見に行ってるのでそれでも大赤字なんですが。。ご回答大変助かります。どうも有り難う御座います。

お礼日時：2005/11/11 14:02

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/11 13:00

＃１です

余談ですが、

「東京の七不思議」に「練馬の栗林」

と言うのが有りました。

登記上「クリの林」が異常に多かった。
現地は区画整理が済みきれいな住宅地です。
一区画中に小さなクリの木が５－６本植えてありました。
クリの木が大きくなり出すと抜いて小さな木を植えます。
当分は売る気が無い間は山林のままで固定資産税を安くしてたそうです。

こんな物件は近隣の宅地並み以上の価格で取引されていました（投資用）。

この回答へのお礼

そうですね、固定資産税は安くなりますね。。ただし投資用となりうる土地の話ですよね。。万が一投資用なるとしても靴がはまるような土地は整地してから栗の木を植えないとならないですよね。再度のご回答有り難う御座います。

お礼日時：2005/11/11 13:36

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/11 12:21

＞不動産屋さんの話どう思いますか？

ふざけた話だと思います。
他の方もご指摘の通りに、そもそも取引すべき対象の土地をきっちり把握出来ていないのに仲介も何もあったものではありません。そういう意味不明な業者は基本的には避けたいです。

そして宅地と農地は根本的に違います。150坪の宅地と180坪の農地を同等として買ってくれなど話になりません。地域にもよりご質問の状況からは何とも言えませんが、農地の評価は宅地の10分の1以下という水準だって珍しい話ではありません。

農地の評価というのは流通事例を拾うなども難しい点がありますが、もし農地付の面積で購入するのでしたらその部分と宅地部分をきちんと分けて評価して貰ってください。固定資産税評価額などがわかれば、その単価で売ってもらうのも方法です。

この回答へのお礼

不動産屋さん曰く隣の住民とこの土地の住民とで口約束が有ったそうです。それを知らず登記所を鵜呑みにしていたとの事ですが。。不動産屋さんいい人そうなのでこのまま話が進んでしまう所でした。話し合いをしてみます。ご回答有り難うございました。

お礼日時：2005/11/11 13:29

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/11/11 11:59

■「やられた」可能性もあります。

「農地」と「宅地」は土地の価値に本質的な違いがあります。比べることはできません。だいたい不動産取引のプロが「他人の土地と知らずに売買契約を進める」なんてことがあると思いますか？最初から隣の農地を高く買わせるつもりだったか、あるいは本当に他人の土地と知らなかったなら、かなりボケた不動産屋です。どちらにしてもその不動産屋について先行き不安です。

■農地はその土地の管理組合の許可をもらい農地転用の手続きをしなければ建物を建てることができません。現在荒地であろうが畑であろうが、それは関係ありません。

■つまり、農地の180坪にはこのままでは新築や増築はできない、ということになります。この農地転用はかなり厳しいもので、既に１戸建が建っている土地ですので、更なる建築はまず無理な可能性が高いものです。

■「農地」が「宅地」としては利用できない場合、その土地は宅地としては二束三文です。その農地を宅地と同じような値段で取引するなど売り手にとっては「葱・鴨」状態です。

■対策として最も安全なのは、その農地の「農地転用」手続きが完了してから契約する、ことです。もちろんこの手間や手数料は売り手持ちです。購入してから「農地転用ができない」となることはしばしばあるトラブルですから十分に注意してください。

■宅地として利用ができない農地の価格は「宅地の半値以下」です。そのような土地180坪を150坪の宅地と等価交換したとしたら、売り手の「ボロ儲け」です。

この回答へのお礼

やはり半値以下ですか。。明日不動産屋と合いますので契約取り消し、その分の値引等を話合ってみようと思います。契約取り消しの場合は当然内金は返してもらうつもりでいます。詳しいご回答有り難う御座います。

お礼日時：2005/11/11 13:06

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/11 11:59

農地を宅地にするのはかなり面倒です。

先方が宅地にしてから買っても面倒です。

地盤改良、土留め工事．．．。
坪１０万円以上の持ち出しは覚悟してください。

買うなら必ず宅地にし、整地した状態でお買い下さい。

地面は非常に柔らかいです．．．。

それより、人の土地をエサに商売するような人を信じると後で痛い目に．．．。

普通の仲介業者は謄本、切り図などで確認してから仲介します。

この回答へのお礼

そうなんです。靴がはまるほど軟らかい土地です。整地に坪１０万ですか。ブルドーザーが必要だと思いますので納得です。ご回答有り難う御座います。

お礼日時：2005/11/11 13:45