市街化調整区域の農地付き宅地の購入について

土地を購入し、住宅を建てようと考えています。

広い土地を探していますが、予算の都合で調整区域の農地付きの土地が候補にあがっています。
土地面積は200坪（宅地90坪、農地110坪）です。

南側に農地があるので、自己所有の土地であれば将来に渡って建物ができる心配がないので
良さそうな感じがしていますが、私は耕作をするつもりはありません。
むしろ農地の一部を訪問客用の駐車スペースにしておこうかと考えています。

購入に関しては、父親が農家資格を持っているので父親名義で購入の予定です。
但し父親の住所地は同一県内ですが、該当の土地より150kmほど離れています。

そこで質問なのですが、

・父親が農家資格を持っていても遠隔地の農地は購入できないのでしょうか？
・市街化調整区域でも現況調査などにより雑種地扱いになってしまうことがありますか？
・農地として使わない場合、雑種地扱いにされないような対策はありますか？（定期的に耕しておくなど）
・もし雑種地扱いにされてしまった場合、何らかの対策ですぐに農地として再度認めてもらうことはできますか？

よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： もりへい 回答日時： 2015/04/18 03:25

地目が田畑の土地を耕さなくても、勝手に雑種地は替わる事は有りません。

　勝手に替わるなら農地は安いので家を建てたい人は皆買って替わるまで放置しますよ。

農地を買う場合、年１回農地を
・1年以上耕作されておらず、かつ、今後も耕作される見込みがない
・周辺地域の農地と比較して、利用の程度が著しく劣っている
かどうかの調査をされ、次に
・自ら耕作するか
・ 農地中間管理事業を利用するか
・ 誰かに貸し付けるか
等の利用意向調査が成され、その後半年で
・意向を実際に実行していない
・実行しているが度合いが少ない
と判断されると、農地中間管理機構との協議の勧告を受けて、2か月後には都道府県知事の裁定で農地中間管理機構が借り受ける事と成ります。
　つまり相談者の希望する駐車スペースとして使う計画だと、誰かに農地として貸して耕さないと取り上げられそうです。

　その線引き前宅地には古家が建っているでしょうか？
　その地域では調整区域でも線引き前宅地なら建てられると成っていれば良いですが、線引き前の古家が現在まで建っている状態でないと建てられないと思います。
　そして調整区域の場合の建蔽容積は、一般的には60/200又はその古家の大きさの1.ｘ倍迄の小さい方に成ると思います。
　建っていても公文書でその当時から今まで建っていると証明出来ない古家では対象外ですし、小さい家だと、次建てられる家のサイズも小さく成ります。

　宅地でも家が建てられない条件の土地は幾らでも在ります。
　土地を買ってからでは遅いので、役所の建築指導課に確認を取りに行って下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

やはり耕作をしない限り、最悪取り上げられてしまうんですね。
いまはかなり以前まで立っていた家の離れのみ残っています。
いずれにしても、建築課に確認が必要ですね。

大変参考になりました、ありがとうございました！

お礼日時：2015/04/20 09:26

No.4 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2015/04/19 14:14

個々の条件によって変わりますから

　⇒市街化調整区域の土地でも家は建つ!? [不動産売買の法律・制度] All About( http://allabout.co.jp/gm/gc/25771/ )
　２ページあります。
　⇒市街化区域と市街化調整区域の違いを知る [不動産売買の法律・制度] All About( http://allabout.co.jp/gm/gc/25704/ )
　３ページあります。

　いずれにしても、市町村の建築課で確認すること

　そして、「建築許可が一定期間までにおりないときは白紙解除」「ローンの審査が通らないときは融資利用の特約」なども必要になる事があります。

　いずれにしても、ここでその物件に対する正しい回答は得られません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

建築許可がおりない、ローンが組めなかったときの白紙解除ができるように契約書に盛り込んでおかないといけませんね。

お礼日時：2015/04/20 09:20

No.2 回答者： もりへい 回答日時： 2015/04/17 18:37

市街化調整区域は通常住宅を建てられません。

農家の方に対しての例外措置や、自治体によって例外措置があったりするのですが、例え父親名義で買ったとしても建てられない可能性が高く、自治体の例外措置も条件が合わない可能性が高いので、その土地の購入は慎重に調べてからの方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

そもそも建てられるかどうか、もう一度確認してみます。

お礼日時：2015/04/18 01:42

No.1 回答者： もりへい 回答日時： 2015/04/17 18:24

・父親名義なら農地の購入は出来るでしょう。

・勝手に雑種地扱いには成りません。

その地域は、調整区域でも住宅が建てられる場所なのでしょうか？
そもそも同じ集落で無い場合は分家住宅としても認められない為、住宅は建てられないと思いますが。
農家としての実績と、耕作面積も足りないと思われますし、市街化調整区域に15年以上住まないと出来ないんじゃないかな？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

不動産屋は線引き前宅地なので建てられると言っていました、隣にも新築の住宅が建っています。
それでも一度確認してみたほうがいいですね。

勝手に雑種地扱いにならないということは、その前に指導か何かが入るということでしょうか？
放っておいた場合、固定資産税が高くなってしまうのかどうかが知りたいです。

お礼日時：2015/04/18 01:40