畑の土地に住宅を

現在、埼玉県春日部市にて一戸建てを買おうと検討中なのですが、いい場所（立地）の建売が存在しないので近場の土地を購入して家を建てたいのですが色々質問お願いします。

予算２２００万円（建売検討時に住宅ローンは３４００万円まで可能と審査は通りました）までで購入予定の土地は９５坪の１２８０万円で家の規模は３０坪位の二階建て、建物に特別こだわりは無し（標準的な建売を何件も見ましたが一般的な建売で充分）。

１０００万円位で３０坪位の二階建ては建てれますか？

あと、土地が今現在、畑なのですが家を建てる前に色々整地や調査は必要ですよね？

整地調査は家を建てる依頼をした工務店で行ってくれるのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/06/07 01:00

不動産業者です。

まあ資料などで建築可となっているでしょうから建てられるという前提で
畑はそのままの状態で建築できるわけではありません。
一般的に畑の平均地盤面は前面道路より低いか同等だと思います。表土を30ｃｍから60ｃｍ程度漉き取り（黒い部分の土は漉き取ります）仕上がりで、道路より20ｃｍ以上は高く地盤面を作りますから、60ｃｍ漉き取ると80ｃｍ以上程度土を入れる必要があります。また高くなるということは、隣接地や道路面と高低差が出来ますので、土留めをどうするか？も検討する必要があります。
90坪ですと、土木業者に直接頼んでも150万～200万程度はかかります。
水道や下水などの引き込み費用も別途必要になります。
建設費は一般の方が依頼するなら、やはり坪42万程度が下限ではないでしょうか？1260万ぐらいは必要かと、地盤補強は畑ならほぼ必要になりますから、柱状改良でも60万程度は必要。
フェンスや駐車場などは上記に含まれませんので、最低限1550万から1700万ぐらいはかかるのではないでしょうか？
工務店で1260万の家ならば施工精度は別問題とすれば、廉価なパワービルダーの建売の方が設備や仕様などはグレードは上だと思います。一般の工務店なら建物30坪1000万はほぼ原価です。
2200万の予算に拘るならばその土地での新築は無理だと思います。

この回答への補足

詳しい回答ありがとうございます。現在その畑は合計３００坪位でコンクリートで四方を枠組みされてます。前面道路より５０センチ程高い位置にあります。３００坪を三つに分けて売りに出されてます。私の予定では１００坪の内、家を建てる３０坪位のみ整地等してもらい他の７０坪位は畑のまま自分の庭にしたかったので土地全てを整地しなくてもいいかなと考えていました。
物件資料には
〔地目：畑〕
〔現況：畑〕
〔都市計画：市街化調整区域〕
〔引渡条件：測量：分筆：農地転用届受理後〕
〔設備：公営水道：個別浄化槽：都市ガス：東京電力〕
とあります。

家を建てる範囲のみの整地等は可能なのでしょうか？

でも建築費と土地代で既に予算超えてますね…。

補足日時：2011/06/07 08:00

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2011/06/19 17:00

No.5 回答者： mentai_pasta 回答日時： 2011/06/07 22:07

こんばんは

土地の購入もあるのに３４００万しか借りられないんじゃ無理ですよ。
うちは３１坪で２０００万かかりました。土地は実家の敷地内。地盤改良しましたんで、建物自体は１８００万くらいですね。他は、土地の分筆やら上下水道の負担金やら外溝工事、建物以外にとても費用が要ります。
１０００万で家建てるんなら、ペアガラス付けない、安っすい風呂、キッチン、トイレetcそこらのアパートよか設備のランク低いものしか入りませんよ。せっかく建てるのにそんな家でいいんですか？
一般的な建売で充分とのお話ですが、住宅設備とかショウルームで知識得ていますか？
うちは初期投資と考え、設備面には費用かけました。光熱費は一生かかわってきますからね。

土地の購入考えるより、どの程度の家を建てるのにはいくら必要か住宅展示場や住宅設備のショウルームめぐりしてもっとお勉強しないと借り入れ金じゃ足りなくなりますよ。
私は後悔したくないし、新築ビンボーにもなりたくなかったので１０年貯金しましたし、構想は５年練りました。

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2011/06/06 10:05

１０００万で３０坪の２階建て　

　　無理ですね。その予算枠では本体工事が可能だったとしても、全く付帯工事を見ていません、資金ショートするのは目に見えています。
畑は市街化調整区域だと簡単には建ちません。費用も時間もかかって建つ場合と、絶対建てられない場合があります。

調査は、無料でしてもらったというのをよく見かけますが、内容はかなり詳細で正確なものから、全然適当っでふざけた調査報告書もあり驚きます。やはりきちっと調べてもらうには有料報告か、建築士に依頼、または自分で行うことをお勧めします。

No.2 回答者： sirousagi1 回答日時： 2011/06/06 09:49

土地の購入からでしょ？

その畑が市街化調整区域だと無理なんじゃないかな。
春日部も調整区域の多い町との吸収合併みたいなことしているからどうなんだろう。
例えば、川越市のように調整区域でも戸建住宅はＯＫとしている自治体もあるのでひょっとしたら大丈夫かもしれないかな。
市役所の開発指導課へ行けば誰にでも教えてくれるので、本人として聞いてみてもいいんじゃないでしょうか。
工務店へ依頼すれば、付き合いのある設計事務所もあるだろうし、若しくは工務店自らが調べてくれると思います。

３０坪で１０００万円では、辛いところです。
建売での原価はこれ以下と思いますが、注文では圏外です。
ア○ダで「７７７万円で家が建つ」これなんかはやめた方がいい。地元の我々が胸を張って言いきれます。後々の問題で、瑕疵？保証？裁判？消費者が報われないケースってものもあるんです。

建売住宅は、例えば１０区画のうち８区画が売れればいいとした計算なんだそうです。土地購入の銀行借入も返済できるんだそうで、残った２区画は儲け。つまり、長く売れる気配がなければ交渉の余地はあるんでしょう。こっちを狙った方がいいじゃないだろうか。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/06/06 09:43

現在の地目が畑の土地を買って家を建てるには、農地転用の手続きが必要です。

農地転用の手続に問題ない場合もありますが、難しい場合もあります。
また、９５坪で１２８０万というのはその辺りの土地の単価としてけっこう安いのではないのですか？そのまますぐに家を建てられるような土地であれば、そこそこの値段はするはずです。造成、整地、上下水道の引きこみなどの工事をすると結局はけっこうな金額がかかる、という事が予想されますし、９５坪も必要ないでしょ？土地が広ければそれだけ造成費もかかります。

その土地が農地転用手続きをして家を建てられるのか？造成費用、ライフライン引きこみ費用はどの程度かかるのか？などを確認したほうが良いですが、おそらく素人が手を出すような土地ではないと思いますが。