住宅＆ローンを引き継ぐことはできますか？

たとえば・・の話なんですが

7年前に購入した戸建ての家（ローン残りが28年、約2000万円）
を
別居している私の兄(独身、賃貸暮らし,夫より年収があります）に
家を譲り、ローンも引き継ぐことってできるのでしょうか？

家の名義を夫から私の兄へ変更し
ローンの支払いも、兄が支払うことにするということです。

兄は現在52歳、年収７００～８００万ほど（現在の会社の勤務年数20年位）


その場合
手続きとしては
現在契約している住宅ローンの銀行へ申し出ればいいのでしょうか？


私たち夫婦は
もしこの家と住宅ローンがなくなったら
今度は身分に合った中古住宅や、当たれば県営団地などで
質素に暮らしたいと思っております

一度、家を売って・・と思ったのですが
ローンの残債より
安い値でしか売れないことがわかり断念しました。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/07/02 17:08

7年前に購入した戸建ての家（ローン残りが28年、約2000万円）を別居している私の兄(独身、賃貸暮らし,夫より年収があります）に家を譲り、ローンも引き継ぐことってできるのでしょうか？＞

ローンが引き継げるなら、住宅ローンを借りるにあたって審査なんかは必要ないことになります。なので、お兄さんが新たにローンを組み、その借入金であなたのローンを一括返済することになります。ただ、担保価値的には全額を借りることは無理でしょうから、基本的にあなた（またはお兄さん）が差額を現金で用意する必要があるでしょう。
また、お兄さんは住宅ローンの審査を受けることになりますが、年齢的に借りられるかどうかは分かりません。2000万円を年１％の10年ローンで組めば17.5万円くらいになり、収入の26％程度ですので何とかなるとは思います、ただ担保価値的に問題なので、ここまでは借りられない可能性が高いです。
今のままでお兄さんに返済を任せ銀行には黙っている方法もありますが、住宅ローンは居住が条件になっていることが多いので厳密に言えば問題になります（最悪一括返済を要求されます）。

その場合手続きとしては現在契約している住宅ローンの銀行へ申し出ればいいのでしょうか？＞
新たに住宅ローンを組むので、その銀行でなくても問題ありません。普通に住宅ローンを組むだけです。



ローン残りが28年、約2000万円…お兄さんの年齢から推測するに、定年以降の完済という当初から無理のある住宅ローンだったようですね。ローン残高＞家の価値となったのも、頭金が少なかったのが原因でしょうから、かなり無理なローンだったということでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、そうですよね。
考えてみたら
兄は夫よりは収入がありますが
年齢的なことと、
この家の価値を考えたら
残債の2000万円を借り入れること自体が難しそうです。

本当に
無謀なローンを組んでしまったことをどれだけ後悔したことか。

しかしもう家の購入前に戻ることはできないので
何とかならないかと
考えた挙句、兄の話を思いつき
ここでたずねてみました。


あとは
収入を増やすべく方法（私がパートを増やす、夜間にファミレスで働くとか）を考えて
地道に節約しながら暮らしていくしかなさそうです。


ありがとうございました。

お礼日時：2011/07/03 11:23

No.2 回答者： oska 回答日時： 2011/07/02 22:59

＞家を譲り、ローンも引き継ぐことってできるのでしょうか？

方法如何によっては、可能です。

＞現在契約している住宅ローンの銀行へ申し出ればいいのでしょうか？

ただ申し出ただけでは、銀行は拒否しますね。
ローン年数が２８年も残っている状態で、兄は５２歳。
完済すると、８０歳にもなります。
８０歳は、日本人男子の平均寿命よりも長生きなんです。
返済見込みが無い（１００％保証でない）場合、銀行は拒否しますね。

＞一度、家を売って・・と思ったのですがローンの残債より安い値でしか売れないことがわかり断念しました。

この事は、すでに「土地評価額＋家屋評価額＞借金２０００万円」を意味しますよね。
これだと、兄でなくても不動産担保での融資２０００万円を実行する金融機関は存在しません。

＞今度は身分に合った中古住宅や、当たれば県営団地などで質素に暮らしたいと思っております

質問者さまの場合「２０００万円の借金がゼロ」になれば良いだけですよね。
謝金は兄に負わせて、自分達は中古住宅購入又は公営住宅入居という話は「甘い」「非情」な話です。
ローン残額よりも安い価格でしか住宅が売れなくても、自業自得（資金計画の失敗）です。
売却で１円でも借金を少なくして、に残った借金をコツコツ返済するのが常識人でしようね。
誰にも迷惑をかけない方法は、「個人再生」「自己破産」を行なう事です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

おっしゃるとおり
元々無謀なローンを組んでしまったことに間違いありません(ーー;)
すぐに後悔し、反省しましたが
いまさらどうにもなりません。

独身の兄は、賃貸のままで生活していますが
今の私の家が兄の職場の近くでもあり
兄のほうが、住宅ローンの支払いが私たち夫婦よりも
まだ余裕があるかと思って
たとえばそんな方法があるのかどうかとたずねてみた次第です。

でも現実的ではないことがわかりました。
そんな甘い考えはないようですね。

確かに自業自得(資金計画の失敗）なのですが

>売却で１円でも借金を少なくして、に残った借金をコツコツ返済するのが常識人でしようね。

これはどういうことなのでしょうか？

たとえば1500万円なら売却できたとしますよね
単純に500万の残債となります。
（不動産屋への手数料云々はこの際端折ますが）

しかし、ローン残債のある物件って売ることができないと不動産屋さんから言われました。

もし売却できるとなった時点で
我が家が残りの500万円をどこからか借りるということですか？

物件そのものは他人様の名義になるわけで
残債の500万をどこからか借りることなんて
できるのでしょうか？つまり担保がないわけですよね。

ただ
売却を依頼した不動産で我が家の物件を売ると同時に
たとえば1000万円の物件を1500万円で購入するとして
ローンを組むという方法ならできると
以前売却依頼したときに教えていただきました。

残債の500万だけを借り入れして、コツコツ返しながら生活するということが
できるのかどうかだけでも、もしおわかりでしたら
ぜひ教えていただきたいのですが・・・


すみません。よろしくお願いします。

補足日時：2011/07/03 11:17