マンションの共有名義と連帯保証人について

マンションの共有名義と連帯保証人についてお聞きしたいのですが、マンション購入時の頭金を私（妻）の親から出してもらったので、私が１０分の2、夫が１０分の８の持分の共有名義にしました。ローンは夫名義で返済しています。事情があり離婚の話が出てるのですが、夫の収入が激減し離婚後、夫の収入ではローンは払っていけない状況になります。その場合、もし夫が自己破産してしまったら、私がローンの残金を支払わなくてはならないのでしょうか？。共有名義にしたということは連帯保証人になるってことですか？。それとも、共有名義とローンの保証人とは別のものなんでしょうか？。ちなみに、団体信用保証協会には入っています（これは関係ないかもしれませんが）

No.5 回答者： dennkenn 回答日時： 2011/08/18 01:58

　もし質問者さんが、このローンで連帯債務者、連帯保証人、保証人等になっていなければ離婚するしないにかかわらず支払い義務は生じません。

失礼な言い方かもしれませんが、離婚したことが問題になるのは相続の時です。ご主人が不慮の事故で亡くなられると借金も相続の対象になります。しかし離婚していると法定相続人から外れるので請求は来ません。但しお子さんは別です、法定相続人から外れることはありません。
　購入する不動産を共有持ち分にするのであれば、普通はローンを組む時は共有者は必ず、連帯債務者か連帯保証人になるはずですが？　住宅ローンを実行するときは（融資金の受渡しをするときは）、一般に融資を実行する銀行に関係者が集まります。銀行の担当者、売る人、購入する人（融資を受ける人）、登記手続きをする司法書士等です。司法書士は双方から書類を受取り内容を確認するので、連帯保証の手続きを失念していても、この時点で気付くと思いますが？　
　不動産を購入しのが１５年前とのことで、質問者さんも当時のことを詳しく覚えていないと思います。これは私の勝手な予想ですが、購入した時の所有権はご主人のみ、融資も保証人は付けず（公庫住宅融資保証協会が関係してきます）実行。そのため今ある書類には御主人の名前しかないのでは。つまり質問者さんはローンとは無関係ということになります。しかし質問者さんのほうで頭金を払っているので、後日共有持ち分にする登記をしていませんか。今ある登記簿“抄本”では１５年前のことは記載されていないと思います。閉鎖謄本をとれば、当時のことが分かるかもしれません。繰り返しますが、共有持ち分と連帯保証は別です。保証していなければ、離婚後請求が来ることはありません。
　公庫住宅融資保証協会ですが、住宅金融公庫（解散して現在住宅金融支援機構が業務を引き継いでいます。）から融資を受ける際に、保証人になる人がいない場合公庫住宅融資保証協会（住宅金融公庫のお抱えの組織です）が保証人の代わりになります。手元の書類はこの申請書です。この他に融資の申込書があるはずです。銀行は住宅金融公庫の代理として手続きをしたと思います。
　一番確実なのは、住宅金融支援機構又は、銀行に確認することです。保証人になっていないかどうか。なっていればその旨返答すするでしょうし、なっていなければ、個人情報にかかわるのでお答えできませんと言った返答が返ってくると思います。

この回答へのお礼

お忙しい所、回答していただきありがとうございます。所有権は購入した時に１０分の２と１０分の８
になっています。‘購入する不動産を共有持ち分にするのであれば、普通はローンを組む時は共有者は必ず、連帯債務者か連帯保証人になるはずですが？‘←　と、言うことは、やはり私は連帯債務者か連帯保証人になってる可能性が高いということでしょうか? 。（教えていただいたように住宅金融支援機構又は、銀行に確認してみます）。それから、１０分の２の所有権をはずすことって可能なのでしょうか?(夫に所有権を渡す）。なにぶん、１５年前のことで、購入したときはこのような事態を想定しておらず、わからないことだらけで、自分が情けないです＾＾；。色々と教えていただき、心強いです。ありがとうございます。また、お時間の許す限りご回答お願いします。

お礼日時：2011/08/18 15:49

No.4 ベストアンサー 回答者： dennkenn 回答日時： 2011/08/13 00:37

　No.３で回答したものです。

仕事の合間に入力していて確認せず投稿してしまいました。今読み直すと間違っているところがありますので、訂正します。
　保証と連帯保証と根保証を取り違えていました。根保証なら一定の限度まで（極度額内に置いて）保証しますので、追加融資の分があればその分も保証している可能性もあります。連帯保証は、債務者と同等の立場になります。通常は住宅ローンの保証も連帯保証で契約します。少しでも参考になればと思い確認せず急いで投稿してしまいました。すみませんでした。
　登記名義の変更つまり所有権の移転も可能ですが、税金の絡みもあるので、無料の法律相談等を一度利用することを勧めます。
　

No.3 回答者： dennkenn 回答日時： 2011/08/12 15:34

いくつか気付いた点を申し上げます。

１）団体信用保証協会とありますが、これは団体信用生命保険（通称団信と言っています）のことではないでしょうか。住宅ローンを組んだ後、借主さんが不慮の事故で亡くなった時に降りてくる生命保険のことでンの残金が貸主である銀行に支払われ、ローンは完済され残された遺族の方が助かります。
信用保証協会は（団信と言う単語は使いません）、自営業者が銀行から融資を受ける際に、担保になる物件が無い時などに保証人の役目をしてくれるところです。サラリーマンの方は利用できません。もちろん住宅ローンの保証もしません。
２）マンションの共有名義と連帯保証は別です。連帯保証は、銀行から借主が融資を受ける際に取り付けるものですが、住宅ローンの場合は連帯保証ではなく単なる保証人を付けます。　　　　　　　　　　　もし本件のローンが、信用保証協会の保証であり、あなたが連帯保証人ならば、このローンは、住宅ローンではなく、法人または自営業者の方がマンションを事務所として使用する目的で購入するいわゆる事業資金として融資が行われている可能性もあります。その場合あなたはが連帯保証人ならこのローンのほかにも、ご主人が（もし自営業者であった場合）銀行から事業資金等を借入している場合、この分も、保証極度額の範囲で保証しなければならなくなる可能性もあります。それと、団信は主たる債務者が加入するので、あなたが団信に加入しているのであれば、この住宅ローンは、ご主人との連帯債務になってなっているのではないでしょうか。
★まずは書類を良く見て確認することです。借入金額はいくらか、借主はだれになっているのか。わからなければ、すぐにマンションの不動産登記簿謄本をとってください。そこに銀行の抵当権または根抵当権の登記がされているはずです（住宅ローンなら抵当権です）。借入人の氏名も登記されます。もし連帯債務なら、ご主人とあなたの名前があるはずです。あなたがマンションの所有権を１０分の２持っているなら（多い少ないに限らずですが）、あなた無しでは銀行は融資しません。又自分の持ち分を放棄しても、銀行の保証債務、連帯債務は消えません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　★とにかく書類をすべてそろえて、現在の状況を正確に把握することです。自分は債務者なのか保証人なのか又は融資とは無関係なのか（無関係ではないと思いますが）その立場の違いによって、対応の仕方も違ってきま。　

この回答への補足

回答ありがとうございました。書類を確認してみたのですが、保証委託契約申込書（公庫住宅融資保証協会御中）というものがあり、申込人は夫の氏名のみで、連帯債務者の欄にも、連帯債務者の欄にも
誰の名前も記載されていません。登記簿抄本にも私の名前はありませんでした。それって、私は連帯保証人にも連帯債務者にもなってないと言うことでしょうか? 。所有権の持分１０分の２のところにだけ私の名前が記載されてるだけです。共有名義だからといって、ローンの連帯保証人になるとは限らないのでしょうか? 。主人がもしローンを払えなくなった場合、離婚してても私に払う義務が生じるのでしょうか?.
もし、お時間があればご回答お願いします。

補足日時：2011/08/17 14:41

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2011/08/07 04:56

　質問者さんのご質問を何度読んでも、「連帯保証人になった」とか「連帯債務だ」とかいう言葉がないのですが、連帯保証人になられたのでしょうか、なられていないのでしょうか？

　ふつう、共有物のような物は買い手がつきません。

　簡単に売るために銀行は、質問者さんのような共有者がいる場合は連帯保証人になってもらうか、物上保証人か、連帯債務にしてしまうか、などなどの手を打つものです。

　しかし、もし、連帯保証人その他になっていないということであれば、銀行（または団体信用保証協会）のミスですね。質問者さんはローンの残金を支払う必要はありません。

　銀行は、万一の場合、信用保証協会に残金支払いを求め、信用保証協会が質問者さんの夫サンの持ち分（８割）を競売にかけたりして、債権の一部を回収できるだけでしょう。


　連帯保証人ではなく単なる共有者にすぎない質問者さんは、ローンについては関係ないですが、その８割の持ち分を買った人（あるいは信用保証協会）が介入してきます。

　いま私は自宅ですので、六法がないため確認できませんが、そのマンションの使用方法などは持ち分の多い少ないで決まるはずです。つまり、質問者さんの負け。

　実際問題としては、質問者さんは住めなくなり、その２割の持ち分を二束三文で処分しなければならなくなるでしょう。ありがたい話ではありませんね。


　余談ですが、質問者さんが頭金にするために親からだしてもらった金額が１１０万円以上だった場合（持ち分２割だと越えてますよね）、質問者さんは贈与税の申告と納税が必要だったはずですが・・・ お済みですか？

　ローン不払い→競売→登記移転、というふうに事態が進みますと、再度登記移転が税務署の目にとまります。

　老婆心ですが、民主党の鳩山由紀夫前首相一族以外の場合、税務署の興味を引くと調べられ、遡って課税ということになる可能性もありますので、もし、まだ納税しておられないようなら、加算税みたいなのも含め、準備をしておかれたほうがよいのではないかと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。連帯保証人になってるか、なってないかと聞かれますと、書類を確認しましたが、ローン借り入れ申込書の連帯保証人の欄には誰の名前も書かれてません。頭金の件は実際のところは私の親が出してくれたのですが、それは申告もしておらず、親はすでになくなっております（購入時は１５年前です）。銀行にも頭金のでどころは公表しておりません。マンションを購入する時は、まさか離婚するなんてことを考えていなかったので、何も考えず名義を共有名義にしてしまいました。今、この事態になって後悔していますが、名義の書き換え、または、持分の放棄はできるのでしょうか？。住宅ローンがネックになって、離婚の話がなかなか進みません。頼りない私ですが、おしえていただければありがたいです。よろしくお願いします。

補足日時：2011/08/07 09:23

No.1 回答者： histrie22 回答日時： 2011/08/07 03:14

書かれている通りです。

ご主人が自己破産されても、質問者さんに請求が来ます。
頭金を出すことで「担保提供者」となりますので、金融機関としては「連帯保証人」になる事を求めるのが一般的です。

仮に融資実行時に「連帯保証人」ではない「担保提供者」が１０分の２の持分を持っていますと、
競売にかけて２，０００万円で売却できたとしても、４００万円分は「担保提供者」のものという扱いになります。

ご主人がローンを払えなくて競売にかけたのに、奥さんにその一部を払うという事態を避ける為、
「連帯保証人」になってもらう訳です。

「保証協会」はお金を払って「連帯保証人」になってもらう団体です。
乱暴に言えば、住宅ローンを立て替えて金融機関に支払うだけですので、債務が免除される訳ではありません。

以降は「保証協会」に返済を行う事となります。