賃貸マンションの家主が破産、敷金返還の交渉をしたい

はじめまして、よろしくお願いします。

現在賃貸マンションに住んでいます。
そこの家主さんが自己破産しました。
その後1年くらい経ち、次の新しい家主さんも決まりました。

そこで早急に以前の家主さんに預けていた敷金を全額返してもらおうと思っています。
しかしこちらは素人ですし、交渉のやり方がよく分かりません。

上手く全額を返してもらうにはどのような交渉をすればいいでしょうか？
何か前もって準備しておくものはありますでしょうか？

どうぞよろしくお願いします。

No.11 回答者： mineko43 回答日時： 2011/10/04 13:47

あのー　質問者の方へ！

＞専門の方ですね、よろしくお願いします
不動産屋が　専門家では　無いよ！

弁護士　それも　不動産に強い方ですので。

家主です。宅建　司法書士の方も　専任の中に　居ますんで。顧問弁護士もいますよ。

とにかく　弁護士に５２５０円出して　相談して！

No.10 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/04 09:16

あっ、ちなみに新家主には敷金は全く関係ないので、

別物だと考えてください。
任意売却であれば、敷金は引き継がれますが、競売の場合は別です。
新家主とは早急に契約することをお勧めします。
すいません。書き忘れていたもので。

No.9 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/04 09:08

補足ありがとうございます。

旧家主の居場所がわかっているなら、交渉とかそういうレベルではなく、
取立てになりますね。
「敷金を返金して下さい」この言葉しかないです。
当然ながら先方はお金が無いから・・・と返答してくると思います。
自己破産したのであれば、恐らくその家も旧家主の名義ではないと思うので、
差し押さえ等は難しいと思います。

旧家主の名義であれば、敷金を返還しないのであれば、差し押さえも出来なくはないのですが、
一度法務局へ行き、謄本を上げてみるのも一つの手ですが、少々難しいかもですね。

う～ん後は根気よく返金して下さいと何度も言うしか無いと思います。
ちなみに訴訟などをすれば返金しなさいという結論になると思いますが、
後は返金するだけの財力があるかどうかですね。

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。
結局ストレートに行くしかないのですね。

こちらは何もしていないのにお金だけ持っていかれるのはどうも納得がいかず。
しかも貸したお金ならともかく、預けただけのお金が返ってこないなんて。

ともかく大事にならないよう、冷静に話し合ってみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/04 20:01

No.8 回答者： detekoiya 回答日時： 2011/10/03 13:06

＞敷金請求は新しい家主さんにして、と書いてますね。

すいません、No.6のリンクを読んでも
そのようにはならないと思いますが・・・


競売の場合、敷金は旧家主へ請求ですが
破産しているのだから現実的に無理でしょう。

あきらめたほうが早いと思います。


落札者が、優良な賃借人なので(あるいは転売に有利なので)
ぜひ契約し続けて欲しいと思えば、旧契約の敷金相当額を
受領したとみなして新契約の締結をしてくれる場合も
たまにはありますが、借主側からそんな請求をしたら
逆効果てきめんで、締結するつもりだった契約を取りやめて
明け渡せとなるかもしれません。


素人だからわからないとか甘い事を言ってないで
落札した新所有者とちゃんと契約しないと
追い出されますよ。

中途半端な聞きかじりで居住権があるはずなどと
思っていたら痛い目に合います。

この回答へのお礼

＞落札した新所有者とちゃんと契約しないと
＞追い出されますよ。

私は再契約する意思はありますし、再契約することになんら問題はありません、別に契約に際してお金も不要ですし。

また、あきらめる前にともかく交渉してみるつもりです、旧大家さんはお隣に住んでいますし。
その交渉の際の注意点やアドバイスなど教えていただければありがたいです。
前もって準備しておいた方がいいものなどはないでしょうか？

よろしくお願いします。

お礼日時：2011/10/03 21:10

No.7 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/03 10:34

#５です。

敷金の返還義務は残念ながら、旧家主ですね。
新家主には一切の支払い義務が生じません。
新しい契約書に印鑑押すか、押さないかは自由ですが、
押さなければ、半年後に退去しないといけません。
更に言えば、新家主は家賃設定も、敷金の預かりなおし、礼金の取り直しする権利も
持っています。勿論強制退去も半年の有効期間を持って実効できます。

もしも条件がそのままであるならば、そのまま住みたいのであれば、承諾するしかありません。
つまり、新しい家主に返還を求める交渉は、と言いますか相手先がまったく違うので
交渉うんぬんの話ではございません。一切出来ないとお考え下さい。
逆に旧家主には敷金の返還義務は残りますので、見つけることが出来ましたら、
返還しろと言うことはできますが、自己破産して、競売の場合他の資産も無いと考えたほうが
良いので、事実上厳しいと思います。旧家主に連絡を取ることは可能でしょうか？

この回答へのお礼

度々のご連絡ありがとうございます。
新家主さんに支払いの義務が無いのは、競売で落札したからなんでしょうか？

ちなみに新家主さんは、再度敷金を請求もせず、賃料その他の条件はそのままで再契約しましょうと言ってくれています。
またこれまで部屋の傷ついた箇所については何も請求せず、今後傷ついた箇所のみお金を請求するということです。
なのでこのまま住むことに全く支障はありません。

ちなみに旧家主さんはお隣の一軒家にずっと家族で住んでいます。
そこで、最初の質問に戻るのですが、どのような交渉をすればいいのか、を教えていただければ。
前もって準備しておいた方がいいものとかありますでしょうか？
また考えられるリスク、そしてそれを回避する方法など。
このような交渉は初めてなもので。

お礼日時：2011/10/03 21:03

No.6 回答者： mineko43 回答日時： 2011/10/02 18:37

最近　法律が　変わりました。

＞http://www.osaka-ja.co.jp/ja/hokubu/sisansoudan1 …

詳しくは　役所が１週間かな　１ど　無料法律相談に　行ってください。

この回答へのお礼

こちらにも敷金請求は新しい家主さんにして、と書いてますね。
無料法律相談などに行って、もう少し情報を集めて確信が持てれば管理会社へ言ってみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/02 20:36

No.5 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/02 17:10

不動産業者です。

家主変更について、
競売で変更されたのか？
違うのかを補足して頂ければ、対応もできると思います。

この回答へのお礼

専門の方ですね、よろしくお願いします。

旧家主さんが自己破産し、競売にかけられました。
ちょうど1年くらい前でしょうか。

そして最近管理会社の方が来られて、新しい賃貸借契約書を渡されました。
新しい家主さんが見つかったから契約書にサインと印をお願いということです。
まだサインはしていません。

これくらいの情報で大丈夫でしょうか？

お礼日時：2011/10/02 20:33

No.4 回答者： nekonynan 回答日時： 2011/10/02 13:27

過去の判例など詳しく解説してますので読んで下さい

http://fkeizai.in.arena.ne.jp/pdf/seminar/semina …オーナー交代 敷金 判例'

この回答へのお礼

契約がそのまま引き継がれるから、敷金もそのまま新家主さんに引き継がれる、と書いてますね。
そう言われればそのような気もします。

もう少し調べて確証が持てれば管理会社の方に言ってみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/02 20:25

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/10/02 12:13

破産すると、その直後から、色々な債権者からの「支払い要請」を集約してして、その一部を弁済して、残りが免除になります。

これが破産手続きで、裁判所から委託された破産管財人が管理します。この手続きの段階で債権を主張しない人の分まではカバーできないので、正当な債権を主張した人たちだけのあいだで分配が決まります。

質問の例では、「その後1年くらい経ち、、」ということですので、破産管財人に対して債権の主張をなさらなかったのでしょう。
すでに、その時点で、質問者さんの（主張されない）権利は消滅しております。

この回答へのお礼

敷金は預けたお金であり貸したお金ではないので、それは債権にあたるのでしょうか？
また仮に権利が消滅していようと請求はしていくつもりです。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/02 20:21

No.2 回答者： kendosanko 回答日時： 2011/10/02 11:51

自分が昔住んでいた賃貸マンションはバブル期に無理して建てた物件で、任意売買でオーナー（大家さん）が２～３回変わりましたが、オーナー変更の時に振込先変更の郵便通知などがあったぐらいで、敷金のやりとりはなし。

敷金の精算は自分がそこを退去するとき１回のみでしたよ。

競売物件なら、ちょっと事情が違うようですが。
あなたのマンションは競売物件ですか？

この回答へのお礼

今住んでるマンションが競売物件かどうかはちょっと分かりません。
ちなみに旧家主さんが自己破産した際は競売にかけられ、新家主さんが落としたようです。

No.1の方の返事に書いたように、管理会社の方は旧家主さんに敷金を請求してと言ってましたが。
どうすればいいのか全く分からなくなってきました。。

ともかくお返事いただきありがとうございました。

お礼日時：2011/10/02 20:18