特殊なケースの原状回復費用の負担割合

二回弁護士に相談する事があり賃貸物件の原状回復費用の負担割合についてお聞きしましたが弁護士によって見解が違いましたので質問しました。
特殊なケースであり多くの方から意見をお聞きしたいので詳しい方よろしくお願いいたします。

・２００７年１０月に入居。平屋の一戸建て住宅。築年数約２０年。広さ約５０平米、３Ｋ。敷金１８万、敷引１８万、家賃４万３千。クロス、フローリング、畳など新品でした。

・２０１１年９月、台風による豪雨で川が氾濫し床上１メートルくらい浸水。そのまま住むことも出来ず家財品も全損した為に遠く離れた実家へ避難。原状回復(掃除等)や工事見積り立ち会い出来ず。

・仲介業者から家主側が保険に入ってなかったので自然災害に関係なく普通に退去した場合の原状回復費用を負担して欲しいとのこと。見積書の原状回復金額、家主負担１５万、借り主負担３０万、合計４５万。タバコのヤニによるクロス黄ばみ。換気を怠ったことによる汚れやカビあり。

・弁護士の助言を受けて汚れていたにしても自然災害に関しては借り主に責任は無いので浸水より上の部分だけの負担でいいとの見解。交渉して浸水していない部分だけで了解得る。再見積り額は借り主負担分がクロス上部分張替の七割負担で１０万、美装代８割負担で４万、合計１４万。

・別件で弁護士に相談する機会があり原状回復費用についても相談すると浸水していない部分についても一切負担しなくていいとの見解。なぜなら全然補修する必要がなくても床上浸水したら不可抗力で全部補修しなくてはいけないからとの事でした。

もちろん、こちらとしては一切負担しなくていい事案なら払いたくないのですが皆さんの見解はいかがでしょうか？

No.4 回答者： inon 回答日時： 2011/10/15 22:27

別件の弁護士さんの言うことが正解

一切の負担は必要ありません。
床上一メーターも浸水したらどちらにしろ全部補修しないと使えません。
その費用を貴方が負担する義務は全くありません。
保険に入っていなかった大家の凡ミスです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
仲介業者に原状回復費用を負担しない理由と支払わない旨はっきり伝えました。
仲介業者も大家もお金が欲しくてたまらないようなのでまた連絡してくるかもしれませんが一切応じないつもりです。

こちらで質問して自分が有利な状況にあることが分かり不安が解消されました。
忙しいなか時間を費やして回答して頂いた皆さんに感謝です。

お礼日時：2011/10/15 23:38

No.3 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/10/14 21:23

　in_go-ing　です。

　質問者様が『弁護士に相談』と言われたので対抗上？貸主側も『弁護士に相談する』となったのでしょう。しかし、『敷引』で１８万取っていては大家側にとってはかなり厳しい裁判が予想されます。先の最高裁の敷引有効の判決でも２１万の敷引を「これくらいの原状回復費用はかかるだろう」という判決であったと記憶しています。

　私が大家なら弁護士費用等の費用対効果を考えれば裁判まで持ち込みませんし、私の友人の弁護士なら「お前が解決しろ。」と引き受けてもくれないでしょうが、今は『着手金』欲しさに引き受ける弁護士も多いです。

　質問者様側の弱点は『クロス、フローリング、畳など新品』ということと、『タバコのヤニによるクロス黄ばみ。換気を怠ったことによる汚れやカビあり』です。ヤニは経年劣化にはならず、借主側の故意・過失とされます。
　
　最終的には『社宅』ということですので会社名義での契約でしょうから会社の意向を優先せざるを得ないでしょう。大家側も『法人契約』の場合はその辺りを織り込んでいるのです。

　『こちらとしては一切負担しなくていい事案』かどうかは、結局は裁判所の判断を仰ぐしかないのが現状です。ただ、訴訟となれば飽くまで大家と会社が当事者となります。仲介業者は蚊帳の外です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

社宅では無いです。
なので争いはオーナー対入居者になるのでしょうか？

タバコのヤニに関してですが吸う部屋は決まってましたので黄ばみは一部屋だけです。
ですが玄関、台所に至るまですべての部屋のクロス代が含まれてます。
カビ、汚れに至っても浸水した下の方だけで上部分や天井は大して汚れていませんでした。
ただ質問に書いたような事情で工事見積りに立ち会いしてません。

お礼日時：2011/10/14 21:57

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/10/14 17:57

　大家しています。

　自然災害については借主さんが負担する責任はないでしょう。

　『敷引１８万』で大家が納得すべき事案だと思います。『敷引』って正に原状回復費用の借主負担分のためとして最高裁も認める判決を出しています。判決は確か？２１万の敷引でしたが、戸建で１８万は大家のミスです。大家さんも『自然災害』は“想定外”だったでしょうが、裁判したって弁護士が喜ぶだけでしょう。大家さんに「今度はもっと余裕をみた敷引にしましょう」って教えてあげてください。３６万にしておけば何の問題も起こらなかったのです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

仲介業者に敷き引き１８万の一部でも借り主負担分の原状回復費用に充てて欲しいとお願いしましたが断られました。
敷き引き分は大家が自由に使用できる礼金みたいな扱いなのでとの事でした。

先ほど仲介業者から連絡があって原状回復費用の支払いを拒んだら仲介業者側も弁護士に相談するとの事でした。

お礼日時：2011/10/14 19:19

No.1 回答者： kks_no_gen 回答日時： 2011/10/14 14:04

床上浸水を期に退去されたんですよね？　で、あれば負担は無いように思うのだが・・・。

＞仲介業者から家主側が保険に入ってなかったので
＞自然災害に関係なく
＞普通に退去した場合の原状回復費用を負担して欲しいとのこと。

保険に入っていなかった家主さんが可哀相だから、代わりに払ってあげてくれないか？という風に聞こえるのですが、お人好しならば払ってあげても良いですが、現状回復は大家さんがするもんではないでしょうか。

弁護士まで相談されているなら、一番有利な（負担なし）で回答しておけば良いと思われます。

この回答へのお礼

早々にご回答ありがとうございます。

仲介業者から善意のお願いではなく借り主側に責任がある原状回復費用は支払わないといけないと強く言われましたので。
普段は大体お人好しかもしれないです…
ただ家主や仲介業者の対応には反感を感じることばかりです。
なので今回のケースの場合に原状回復費用を支払う義務がないのであれば断固として拒絶しようと思ってます。

お礼日時：2011/10/14 17:46