賃貸物件の退去時原状回復について。

よろしくお願いします。
当方、今の賃貸物件に住み始めて5年半くらいになります。

壁紙の破損がひどいので原状回復をする必要があるのですが、
飼育していた小鳥のついばみによるものが主です。
契約書には「小鳥・観賞用の魚以外のペットの飼育を禁ずる」となっており、小鳥の飼育は禁じられてはいませんでした。

10畳程度の部屋で、四方全体的に破れがあるので全面貼替の必要があると思うのですが、
このような飼い主（私）の不注意要因とした場合、すべて自己負担になるのでしょうか？
それとも、小鳥の飼育を禁じていない＝そのことを要因とした破損は考慮に含まれると考え、
負担割合は貸主と借主で折半（割合は要相談として）になるのでしょうか？

また、自分はゼネコン勤めのため壁紙貼替の業者さんに心当たりがあり、相場を聞いてみると
10万はかからない、せいぜい6~7万におさまるだろうとのことでした。
仮に自己負担となり管理会社・大家さん側で出してきた金額が10万円を大幅に超えるなどしてきた場合、
交渉の余地は考えられますか？

No.7 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2022/03/24 18:58

１　小鳥のついばみによる壁紙汚損は「小鳥なら飼ってもよい」という契約にて想定されてない飼い方によるものなので、原状復帰費用を大家さんがいくばくか持つ理由付けにはならないと思います。

２　お知り合いに「壁紙張り替え」を依頼し、その費用はあなた持ちというのが常識的な解決だと存じます。

No.6 回答者： isoworld 回答日時： 2022/03/24 14:28

小鳥のついばみによる壁紙のひどい破損なら、どう考えても借主の１００％責任で、貸主と借主で折半なんて考えられません。

ウチでは壁紙を貼り替えて部屋を真新しくしましたが、その経験では１０畳程度の部屋の全面貼替なら１０万円くらいではないでしょうか。

No.5 回答者： 製図台ランプ 回答日時： 2022/03/24 13:59

賃貸契約の場合は何事も事前確認が重要となります。

『～の飼育が可能』であっても飼育方法を事前に取り決めておく必要があります。
入居者の「放し飼いでいいと思った」は通用しません。建物所有者が「放し飼い」ではなく「鳥かご飼育」を前提としていた場合、入居者の「放し飼い」行為は想定外となり、入居者の要求は認められない可能性があります。

No.4 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2022/03/24 13:56

小鳥や観賞用の魚の飼育は禁じられていないのは、籠や水槽から出して放し飼いすることがない前提があるからです。

それ以前にペット可の物件というものは、ペットなら部屋を毀損しても問題ない、という前提はありません。
ペットが部屋を汚さないように、飼い主が気を付ける義務があることが大条件になっているのです。
猫を飼って良い物件でも、猫が爪を研いで破損させたら、その部分の修繕義務は借主にあるのです。
ですから、小鳥のついばみで破損した、というなら、全額請求されても可笑しくないです。

お知り合いから聞いた相場は、あくまでもクロスの貼り替えだけに掛かる相場でしょう。
大家が直接内装屋に修繕を依頼せず、管理会社を挟むなら、マージンが加算されますから、間違いなく、その金額ではおさまりません。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2022/03/24 13:33

一応住居の場合には、経年劣化に相当する部分については、借主に責任はないという判例があったはずです。

ですので、経年劣化による部分とあなたの小鳥による部分での交渉は可能かもしれません。

ただ、契約書等で認められた飼育であっても、飼育されていた動物による被害は借主責任でしょう。特別に飼育されていた動物による被害を不問にする条項がなければ、交渉の余地はないかと思います。

原状回復のための業者については、あくまでも管理会社等が信用できるところを選定しているはずです。もしも、あなたの選定した業者でよいとなったとしても、あくまでもあなたが依頼者となり業者へ依頼し、そのコウじ結果を管理会社などが問題があるとすれば、その問題点について新たにあなたに責任が生じ、あなたの責任の下で工事業者へ再依頼する必要などもあるかもしれません。あなたが選定した業者を管理会社などへ紹介という形で進められれば、あくまでも紹介でしかありませんので、管理会社と工事業者の責任で修繕することでしょう。管理会社が信頼できなければ無理化と思いますけどね。

あとは、管理会社などは原状回復費用の請求する立場にありますが、実際に原状回復工事を行わなくても請求できることにもなります。いたんだ状態で新たな借主が見つけられるなどの状況であれば、管理会社などの判断で貰い受けた原状回復費用を手元に残す判断も可能なのです。
そういった事情を考えると、そう簡単に自分が見つけた業者で済ませられるとは限りません。

交渉を求めるのは自由ですが、管理会社などが交渉を受けてくれることとは限りません。会社や大家の方針次第でしょう。

No.2 回答者： hanzo2000 回答日時： 2022/03/24 13:29

基本的には、通常使用で発生する汚損は貸し主負担、通常使用を超えた利用による汚損は借り主負担が原則です。

詳しくは総務省がガイドラインを出していますので、ググってみてください。

おおざっぱには以下のコピペの通りなのですが、私の判断では、部屋の中で放し飼いするというのは通常使用といえないので、借り主負担であろうと思います。

小鳥や観賞魚が許可されているというのは、水槽なりカゴなりで飼うからという暗黙の了解が存在しているように思います。

また、使う業者については品質担保のためにも借り主が指定できないですが、常識を越えた金額の場合は見積明細を依頼して検討を促すことは可能なはずです。

以下、総務省サイトからのコピペです。

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Ａ　　　　：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの

Ｂ　　　　：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

⇒　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

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出典は以下です。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutak …

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2022/03/24 13:09

管理会社が請け負った工事代が高いのは仕事の責任を負うからです。

ゼネコンに勤務してた人なら、下請けから利益とるように
内装業者から下請けのクロス屋が作業します。
作業遅れやミスがあれば元請が施主と交渉となります。

クロスやの末端が5～6万の工事なら元請けなら10万以上になると思います。
私らもその手の商売をしてますが
元請けの言いなりで価格切られたら、仕事受けないです。

内装屋とか掃除屋て人が全く足りなくて
暇じゃないですよ